Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

ZX-6R a écrit :

Vous ne pouvez pas louer meublé si vous constatez un déficit foncier dans les 3 années précédentes.

Est-ce que si j’arrive à prouver à l’aide de factures que les déficits fonciers amputés sur le revenu global de 2015 et 2016 proviennent des travaux des appartements loués nu, cela pourrait se justifier ?

Cela donnerait :
- Pour les 2 appartements loués nus : Déficit foncier + reliquat déductibles des revenus fonciers de N à N+10;
- Pour le logement meublé : Amortissement des travaux;

Qu’en pensez-vous ?

mrdupont a écrit :

J’ai un déficit foncier qui s’impute sur mon revenu global mais en même temps il ne provient pas de travaux fait sur l’appart que je veux passer en LMNP …
d’où ma question …

Je suis également intéressé par cette question, les règles d’imputation pour les immeubles mixtes (nu et meublé) ne sont pas très claires je trouve.

Dernière modification par louis31 (08/02/2016 23h08)

Super_Pognon a écrit :

Dans la même veine que la file sur les parkings, des retours sur des investissements en immeubles de rapport ?

Le but est d’obtenir une rentabilité plus élevé en achetant un "gros" bien (en éviter le marché immobilier de "monsieur tout le monde" et des investissements classiques, surévalués).

Rentabilité attendue, frais, difficultés, gestion, etc… En IDF ou en province ?

Je suis en train d’évaluer le retour sur investissement pour un immeuble de rapport.
J’ai cependant une question sur les impacts d’achat en SCI vs. en propre.

Ma question concerne le traitement fiscal (sachant que je ne suis pas résident fiscal en France).
Il me semble qu’en SCI, l’amortissement de l’immeuble (sur 30 ans?) ainsi les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu des loyers ce qui permet de baisser le revenu imposable de manière significative et donc de baisser l’impôt sur les sociétés. Je souhaite constituer des réserves au sein de la SCI afin de faire une seconde opération au bout de 5 ans - je n’ai donc pas de necessite de distribuer les profits de la société.
En comparaison, quel est le traitement fiscal pour un investissement en propre / direct ?
Est-il possible de déduire l’amortissement, les interets ?

Une autre question concerne les frais de maintenance (petite et grosse). Quelle est votre expérience ?
J’ai lu qu’il fallait compter 15% des revenus pour la maintenance - est-ce correct ?

Merci d’avance.

J’ai trouvé sur ce site un tableau qui compare les sci a l’ir et a l’is:
Comparaison SCI IR et IS
Enjoy.

Bonsoir Fatfat,
l’affaire telle que vous la présenter me paraît correcte.
Compte tenu du coût d’aménagement prévisible pour un aménagement de la chambre et du studio +, vous aurez intérêt à le réaliser dès que possible. Cela augmentera votre rentabilité.
S’agissant de bâti inscrit dans de l’existant, vous ne devriez pas, ainsi que vous l’a dit votre agent immobilier- ami, avoir d’autorisation quelconque  à demander. Ni de taxe pour place de stationnement manquante à payer.
Même si vous pensez n’avoir aucun problème pour trouver un financement, mieux vaut aller quand même voir votre banque (ou une autre) avant toute chose. Vous serez ainsi + serein pour négocier le meilleur prix le moment venu, car vous apparaîtrez comme un acquéreur fiable aux yeux du vendeur.
Bonne chance à vous…

Bonjour,

Je remonte ce fil pour partager un projet et demander vos avis beaucoup plus expérimentés que le mien.

Je souhaiterais acquérir un immeuble de 6 appartements + combles dans une ville de 70k habitants, sous préfecture, une fac, iut, école d’ostéo/kiné.

Le prix actuel est de 168k€, et environ 120/130k€ de travaux. J’espère faire baisser le montant du foncier aux alentours de 140k€ étant donné la masse des travaux à effectuer.

Les appartements se composent de 4 T2 (40 à 50m² chacun) et deux T5 (80 à 90 m² chacun). L’immeuble est plutôt bien placé en centre ville dans un endroit calme et proche de tous types de commerces. Par ailleurs les appartements sont jolis, une bonne hauteur sous plafond, très lumineux (traversants) avec un puit de lumière pour deux d’entre eux.

Le montant prévisionnel des loyers, en tranche basse, serait de 2500€/mois (350€/T2 et 550€/T5). J’ai fait des simulations sur LBC, et il ressort plus de 10 mails sur une journée pour les deux types d’appartement.

Les combles qui sont séparées en une dizaine de pièces (90m² en tout) pourraient dans un premier temps être utilisées à titre privatif par chaque appartement pour stocker (un grenier en quelque sorte). Dans un second temps, il est possible d’y faire un T5 qui serait très agréable.

Les appartements ont chacun un compteur électrique, et un compteur divisionnaire pour l’eau.

En ce qui me concerne je suis très (très) peu disponible, vigneron et adjoint au maire (on cumule). J’habite à 40mn du bien.

Le montage se ferait en SCI pour intégrer ma compagne avec qui je suis en concubinage. J’ai déjà ce qu’il faut de juriste/notaire/expert comptable en relation avec mon activité principale.

Le montage serait en borloo ancien 30%, étant donné les surfaces. Les travaux permettront un déficit foncier intéressant.

Bref j’écris surtout ça pour poser le projet, mais aussi pour vous demander :

A quel point la gestion de 6 appartements serait chronophage ? J’hésite à déléguer certains aspects à une agence (visites, EDL ?).

Ne vaudrait-il mieux pas commencer plus petit ? Ce qui me semblait bien ici c’était surtout la division du risque de vacances/impayés par 6. Je ne souhaite pas commencer par un seul lot (voire deux) pour ne pas être dépendant d’un seul locataire, mais peut-être que 3 ou 4 serait plus approprié, avec moins de travaux ?

Si vous avez des remarques, ou des choses que je n’aurais pas vu ou pensé.
Merci

Les travaux font franchement peur, surtout pour un premier investissement et aussi parce que vous indiquez être très peu disponible.

Avez-vous déjà chiffré précisément ? Savez-vous à quelle(s) entreprise(s) vous allez les confier ? Avez-vous un maître d’oeuvre (architecte ou autre) ?

Sur des travaux de cette importance, tout est possible : l’entreprise qui n’arrive pas à finir le chantier (dépasse ses compétences, tombe malade…), l’entreprise qui fait du travail bâclé, l’entreprise qui vous met en retard parce que vous n’êtes "que" un particulier (ben oui, sur ses chantiers avec maîtrise d’oeuvre, si elle est en retard elle prend des pénalités, alors votre chantier est la variable d’ajustement… autrement dit elle vient quand elle a du temps libre…).

Le fait de pouvoir les déduire en déficit foncier n’est pas si évident (il faut faire attention à bien rentrer dans les clous des impôts), et pas si intéressant que ça dans votre cas compte tenu de vos revenus. Vous devez être à 14 % de TMI et votre compagne aussi. Vos travaux ne seront donc que peu "subventionnés" par l’avantage fiscal :
- pour la tranche située à 14 % d’imposition, la "subvention fiscale" sur vos travaux est de 14 % (impôts) +15,5 (prélèvements sociaux) = 29.5 % ;
- une partie ne sera même subventionnée que à 15,5 %. En effet, le déficit est déduit du revenu général dans la limite de 10 700 €, ce qui va vous faire repasser sous la limite des 9700 € de revenus ! Il n’est pas intéressant d’effacer autant de revenus chaque année, on aimerait en effacer moins mais pendant plus d’années, mais on n’a pas le choix !
La bonne nouvelle c’est que vous serez non imposable ; la mauvaise nouvelle c’est que votre fameux déficit foncier vous rapporte bien peu d’économie d’impôts.

N’oubliez pas que la SCI induit une complexité et des coûts supplémentaires.

Par ailleurs, vous risquez d’avoir du mal à faire financer ce projet par l’emprunt bancaire. Les banques prêtent volontiers sur l’immo lui-même, beaucoup moins sur les travaux. Là vous avez un besoin de financement (avec les frais de notaire) de 180 k€ sur l’immo + 120 à 130 k€ sur les travaux ; avec vos niveaux de salaire ça va coincer fortement, surtout sur la partie travaux.

Les pistes pour améliorer ce projet seraient :
- négocier le prix à la baisse.
- faire baisser le prix des travaux (tout en restant avec des entreprises de confiance). Il vous faut 2 chiffrages : un chiffrage haut : celui que vous montrerez au vendeur pour négocier le prix de vente à la baisse. Et un chiffrage bas, celui que vous allez réellement dépenser.
- voir avec l’ANAH s’il peut y avoir un conventionnement Borloo et une subvention sur les travaux. C’est un peu lourd en paperasse mais si ça vous paie une partie des travaux…
- peut-être passer les T2 en meublé ? Par contre ça complexifie encore, il vous faut un expert-comptable pour cette partie-là.

Mais franchement, pour un premier projet et compte tenu de votre peu de temps disponible, je rechercherais plus simple et avec moins de travaux.

Merci pour vos réponses.

Concernant l’expérience dans les travaux, j’en fais assez souvent dans mon métier pour voir à peu près de quoi on parle. Cela dit le but est de confier cela à quelqu’un de confiance.

Je rentre justement de la ville dans lequel est situé l’immeuble, où j’ai rencontré une personne de ce forum. Cette personne possède plus de 40 appartements sur la localité, et a un contact artisan qui s’occupe de rénover tous ses immeubles. J’ai donc été avec lui et son artisan dans un immeuble nouvellement acheté pour voir comment cette personne travaille.

Force est de constater que le travail est propre, et sans doute moins cher que le devis que j’ai fait faire avant. Cela sera a confirmer cela dit, j’ai rendez-vous samedi pour faire une visite de mon projet et un nouveau devis.

En ce qui concerne le temps, la personne que j’ai rencontré s’occupe de trouver les locataires, et les envoie à une agent immobilier de confiance qui s’occupe elle de la visite / EDL. Cela permet d’engager moins de temps, pour tout de même l’équivalent d’un mois de loyer par an.

La banque m’inquiète plus. J’avais été les voir, ils étaient prêts à me suivre sur 25 ans mais sur un montant plus faible. La négociation va être difficile.

Je négocierais le prix au maximum, et si ça ne passe pas je passerais sur un immeuble plus petit de 3/4 lots.

@ FredW

Pourriez-vous préciser comment vous fonctionnez avec l’agence?
Mandat de gestion, de mise en location et également quel coût cela représente t-il notamment sur des biens ou le turn-over est important?

Bonjour,

Bien qu’ayant une mini expérience dans l’immobilier je tiens d’abord à vous préciser que j’en suis au même point que vous !
Même recherche, même type de bien, même conclusions.
J’ai lu sur le forum qu’effectivement ceux qui réussissent sont ceux qui savent contourner voir valoriser les défauts de ces biens.
La seule évidence qui me vient à l’esprit serait d’adapter le bien à une certaine demande : en clair louer à des gens en situation difficile, des gens qui seront subventionnés par la CAF (je crois que dans le 34 le Borloo est possible, c’est un sacré atout à mon avis), qui n’auront pas de véhicules à condition que des services de proximité existent et du coup soit vous tenter de louer malgré cela des garages aux résidents soit vous ouvrez vers d’autres locataires qui cherchent du dépôt de meubles, quitte à s’embêter un peu pour accéder.

Le rendement est sans doute plus bas, le travail de gestion plus compliqué mais je suppose que l’on a rien sans rien.

Quand je fais mes visites de biens que j’imagine similaires - visites infructueuses hélas, encore hier soir - je me dis invariablement "OK mais faut pas le payer".

Franchement j’irais volontiers visiter.

Edit : pensez à utiliser leboncoin pour vérifier si une demande existe, ou lire le PLH tout simplement s’il existe et est accessible.

YzB : l’opportunité se résume à deux questions  :
- y a-t-il de la demande locative pour ce type de biens ?
- Y en aura-t-il encore dans 10 ou 15 ans ?

Simple supposition : peut-être que la ville et la localisation se prêtent à faire de la location saisonnière. Peut-être que ce que vous considérez étroit, engoncé, apparaîtrait au touriste comme "ancien", "authentique" et "tellement pittoresque". Peut-être que le manque d’ensoleillement et les vieilles pierres produiraient des commentaires du type "c’est tellement frais même en été, sans clim, c’est formidable. Et c’est calme, on a si bien dormi". Peut-être que ça serait le pactole, en location saisonnière. J’ai bien dit peut-être.

A l’inverse, certains centre-villes sont en train de se désertifier. Programmes neufs en périphérie, les équipements et services se déplacent progressivement en périphérie aussi, et le centre-ville devient fantôme. Peut-être que ce bien va donc se retrouver dans un quartier déserté, entre maisons vides, immeubles en ruine et vitrines sales. Peut-être.

Le tout, c’est d’arriver à établir ce potentiel locatif (et son évolution), sans se planter. Il faut donc enquêter de façon approfondie : à la fois avec les ressources internet (démographie, meilleursagents.com, recherche Google actualités, voir les prix pour des biens similaires sur LBC aussi bien à la vente qu’à la location, etc.) et sur le terrain (traîner dans le quartier, interroger les voisins, etc.).

Merci pour vos informations.

ce que vous indiquez sont des tendances générales ; mais ensuite, il faut vraiment faire du cas par cas, et c’est ce que je préconisais.

Les communes peuvent avoir des dynamiques urbanistiques très différentes. Je pense notamment à trois communes de taille modeste (1200, 5000 et 13 000 habitants) que j’ai regardées très attentivement et où les centre-villes sont vraiment en cours de désertification.

A mon sens, ces villes sont "anachroniques". S’agissant de petites villes rurales, elles se "modernisent" seulement aujourd’hui en reproduisant les mêmes erreurs faites par d’autres il y a 30 ans ou 50 ans : constructions en périphérie, report des services en périphérie, choix du tout voiture…

Un exemple parlant concernant celle de 13 000 habitants : depuis 2 ou 3 ans, un boulanger s’est implanté en périphérie. Les gens viennent en voiture et se garent facilement parce qu’il a sa douzaine de places sur son parking privé. Le magasin marche très bien. Il y a un an environ, il a ouvert un autre magasin, de l’autre côté de la ville. Plein aussi.

Un boulanger du centre ville, le plus réputé, celui qu’on cite quand on pense "bon pain", implanté dans une petite rue très pittoresque, m’a confirmé que ça lui a fait énormément de tort.

C’est récent. Il y a 10 ans, presque tout pouvait se faire à pied.

Dans cette ville en tout cas, je suis sûr et certain qu’on est en cours de tout reporter sur la périphérie et mettre tout le monde dans des bagnoles parce qu’on ne peut plus rien faire à pied. La ville se "McDdrive-ise". Dans cette ville en particulier, il faudra très longtemps pour que l’hypercentre se revalorise, s’il se revalorise un jour.

Ravito a écrit :

@ FredW

Pourriez-vous préciser comment vous fonctionnez avec l’agence?
Mandat de gestion, de mise en location et également quel coût cela représente t-il notamment sur des biens ou le turn-over est important?

Bonjour Ravito

J’ai une relation minimale avec l’agence, via un contrat de mise en location.

Elle propose mon bien à la location et effectue les visites à ma place quand je ne suis pas sur place.
Si je lui envoie des locataires potentiels qui m’ont contacté directement (ce qui est le cas en général), elle ne prend pas de frais d’agence, dans le cas contraire, je prends à ma charge une partie des frais d’agence. Sur des loyers peu élevés, les frais d’agence apparaissent en général exorbitants aux locataires et je privilégie le fait de louer plus rapidement.

Lorsque je suis absent ou que c’est l’agence qui a trouvé le candidat, c’est elle qui établit l’état des lieux.

Ceci dit, sur les 13 dernières années, sur une dizaine de locataires étant rentrés (pour l’ensemble des 4 appartements), je n’ai pas eu à solliciter l’agence plus de 3 fois.
En général, je m’arrange pour coordonner les entrées et sorties sur un WE, et ça fait une occasion de se déplacer dans la région, souvent en période de congés scolaires d’ailleurs.
Mais peu de turn over globalement.

Il est facile de gérer toute la phase administrative en amont par mail (envoi des documents scannés + quelques courriers pour officialiser) et il reste juste le bail à compléter le jour J.
C’est en général très rapide, sauf pour les entrées avec caution car il faut recopier manuellement tout le texte d’engagement en 3 exemplaires (un bailleur, un locataire, un caution).

Bonjour,

Je reviens sur ce fil pour discuter de la suite de mon projet. J’avais détaillé ça quelques messages plus haut.

J’ai donc fait une offre au vendeur, qu’il a accepté (passé de 168k€ à 138k€).

Voici les détails :

Prix d’achat du foncier : 138.000€
Travaux (sur devis) : 100.000€
Frais de notaire, de banque, etc : Environ 15.000€

Coût total hors charges : 253.000€

En ce qui concerne les loyers, l’immeuble est composé de 5 T2 et d’un T5 pour le moment. Les T2 font 40/45m² et le T5 80/85m².
Le T2 en RDC est attenant d’un garage qui lui même fait dans les 30m². Première question ici, j’ai prévu dans le devis de transformer le garage pour agrandir le T2 en T4. Quel service dois-je contacter pour m’assurer de mon bon droit à ce niveau ?

J’ai donc effectué des fausses annonces sur LBC, ce qui m’a permis de cerner un loyer locatif mensuel de 350€/T2 et de 550€/T5. Les appartements seront agrémentés d’un "grenier" personnel à chacun dans les combles. Ceci le temps que je tranfrome les combles en T4.

Soit un revenu locatif si je transforme le RDC en T4-5 de 2500€. Si je n’en ai pas le droit, le revenu mensuel serait de 2300€, mais le coût des travaux baisserait de 15.000€.

Les appartements ont tous un compteur d’électricité personnel et pour l’eau ce sont des compteurs divisionnaires dans chaque appartement.

Nous arrivons à un rendement brut de 11.8% si création du second T5, ou 11.6% si je n’agrandis pas. Cela dit dans ce cas là je louerais le garage en sus, donc le rendement sera tout de même très proche.

Concernant les charges mensualisées :

Mensualité emprunt : 1109€ (2.2% sur 25 ans)
Taxe foncière : 250€ (pas idée de la teom)
PNO : 35€
Vacances locatives : 150€
Frais divers travaux : 200€
Comptable : 65€
(optionnel) Gestion par agence : 210€

Soit avant impôt :

Rentrées :

loyers HC : 2500€

Sorties :

Charges (avec gestion) : 2019€
Charges (sans gestion) : 1809€

Un cash-flow avant impôts de 481€ donc. Et de 691€ si pas de gestion.

Je ne sais pas si mes calculs de charges sont corrects. J’ai essayé de les grossir pour prévoir large. Concernant la gestion, je pensais commencer par moi-même pour voir, puis si finalement je me rend compte que le temps me manque trop, passer par une agence pour tout ce qui est état des lieux et visites. Je garderais la gestion des travaux et la recherche des locataires tout de même.

Concernant la fiscalité, je pensais partir sur du Borloo 30% avec conventionnement sur 9 ans pour profiter des subventions ANAH. Ce qui m’inquiète ici c’est surtout le délai d’attente avant de commencer les travaux.

Je revenais vers vous, tout d’abord pour exposer mes chiffres à l’écrit, ce qui me permet de me libérer l’esprit ; Mais aussi pour savoir, si selon vous une durée d’emprunt de 20 ans ne serait pas plus adaptée. Je précise que je suis en CF positif jusqu’à 15 ans. Toutefois le but est de conserver un maximum de trésorerie pour voir venir en cas de travaux surprise.

De plus, pensez-vous qu’une revente avant terme, par lots, puisse être une bonne idée ?

Je prendrais toutes vos remarques pour me faire avancer sur mon projet.

En vous remerciant par avance.