Comme demandé dans le post, voici un petit retour d’expérience et pas un simple avis sur la question :
1er exemple
J’ai acheté au mois de juin 2011 non pas un immeuble complet, mais un ensemble de 3 lots dans un immeuble. Les chiffres (rentabilité, prix d’achat, loyers…) sont comparables avec ceux des immeubles que j’aurais pu acheter (j’étais précisément à la recherche d’un petit immeuble de rapport, 3-4 appartements)
Il est situé en province (frontière luxembourgeoise), à 10km de chez moi (très important pour faire face à d’éventuels problèmes)
Il est composé de :
- 1 F2 de 50m2 refait à neuf
- 1 local commercial loué à un grand assureur (très important !)
- 1 local commercial loué à un salon de coiffure
Acheté sans passer par une agence 162.000 € après grosse négociation avec vendeur pressé :-)
Montant initial des loyers : 1600 € par mois (appart 500, local assureur 600, salon coiffure 500), avec loyer de l’assureur qui passe à 750 € en janvier (bail 3-6-9 > à 12 ans pour les connaisseurs)
Rentabilité brute : 1600*12/(162000+13000) = 11% environ.
Rentabilité nette : 1600*12-(IR + IF + CSG/RDS + assurances (GRL + PNO)+charges copro)/175000 = 8,5%
J’ai pris un crédit sur 25 ans, avec financement intégral (notaire + caution crédit logement), je paye des mensualités de 996 €.
Au niveau de la gestion, je fais tout moi-même. A part le quittancement, il n’y a rien à faire pour les locaux commerciaux. Les compteurs sont séparés donc la régularisation de charge est facile
Je n’ai quasiment rien à faire avec l’appartement (changé robinet + mitigeur à la salle de bain)
Je ne passe pas par un logiciel de gestion, excel est largement suffisant pour moi
2ème exemple
une maison de village avec 2 appartements achetée en 2007
Rentabilité moins élevée (j’ai acheté trop cher, c’était mon premier achat, j’y ai habité quelques années et fait 30000 € de travaux)
rentabilité brute : 1230*12/210000 = 7%
rentabilité nette : 1230*12-(IR + IF + CSG/RDS + assurances (GRL + PNO))/(210000+30000) = 5,3%
J’ai des mensualités de 790 €, un crédit initial sur 30 ans et un financement intégral également (les 30000 € de travaux compris)
Concernant la gestion, je fais également tout moi-même.
- quelques difficultés avec les locataires d’un des 2 appartements qui paient systématiquement en retard (mais systématiquement avant la mise en oeuvre de l’assurance GRL)
- les autres locataires sont des locataires en or (oui ça existe !) : loyer toujours bien payé, petits et gros travaux faits par eux-mêmes (ils ont carrelé à leurs frais la cuisine et le couloir, il est monté sur le toit remettre des tuiles qui avaient bougé après un fort coup de vent …)
Pour la régularisation de charge, c’est assez compliqué car tout est commun… Mais je me débrouille.
Pour conclure :
A mon sens, l’investissement dans un immeuble de rapport est le meilleur qui soit… Et je suis en train de recommencer.
Il est toutefois difficile de trouver la perle rare et il ne faut pas se précipiter. Dans les grandes villes, les rendements ne sont pas assez intéressants, et j’ai la chance d’habiter dans un endroit où l’autofinancement complet est encore possible vu que les prix d’achat sont assez peu élevés, et où la demande locative est (très) forte (frontaliers travaillant au Luxembourg)
Concernant le temps passé, j’ai acheté avec des locataires en place et n’ai eu à gérer que 2 changements de locataires pour le 2ème exemple. J’estime que ça me prend au maximum 2h par mois. Le plus long étant certainement la déclaration d’impôts !
Un autre point important et qu’on oublie souvent est la révision des loyers. Pour mon locataire en place depuis 3 ans dans un des appartements du 2ème exemple, le loyer initial était de 600 € par mois, il est maintenant à 620… Alors que les mensualités du crédit n’ont pas bougé !
Les SCPI ne permettent pas de profiter de ces hausses…
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