Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Je n’ai pas de chiffres, juste une "anecdote" tout ce qu’il y a de + classique.

Mon père en avait acheté un en province il y a longtemps. Il occupait le RDC et les 2 autres appartements étaient loués.

Les avantages évidents sont la maitrise des couts de la co-propriété (vu qu’il était seul propriétaire) et la "diversification" des revenus.

Diversification qu’il a pu expérimenter car il a ensuite loué le RDC a une personne indélicate qui n’a pas payé le loyer pendant 2 ans, tout en "organisant" son insolvabilité. Au départ de la personne, il a récupéré un taudis (salle de bain à refaire - carrelage cassé -, murs sentant l’urine à repeindre, etc.). La personne s’étant semble-t-il vengée d’avoir subi une procédure d’expulsion.

Les 2 appartements loués ont du limiter la perte sèche mais mon père s’est séparé du bien (en bloc, quoiqu’à un moment donné une session appartement par appartement était envisagée) quelques années après et je me suis bien gardé d’évoquer le sujet du TRI avec lui. :-)

choukrov a écrit :

Très franchement entre une SCPI ou des siics de bonnes qualités avec un rendement net de 6% et un bien immobilier ( parking, studios à rafraîchir  etc…) qui rapporte 7 ou 8% ( et encore il faut s’investir beaucoup pour trouver ce genre de pépites en ce  moment )  avec tous les problèmes d’impayés, dégradations, charges etc… est ce que cela vaut le coup de supporter tous ces problèmes pour 1 point à 2 points de plus? Personnellement, je pense que même si vous gagnez 2 points de plus, vous les dépenserez dans les déplacements, les courriers, le stress, les dégradations, dans les travaux à faire pour des nouvelles locations et tous les frais cachés, taxes foncières, assurances). En additionnant tout cela, il me semble que grosso modo la pierre papier est meilleur avec tous les problèmes en moins).

Sans vouloir vous offenser, votre comparaison entre immobilier en direct et SIIC ou SCPI n’a pas de sens dans ce contexte.
Les SCPI  et SIIC auxquelles vous faites allusion sont en effet investies en bureaux ou murs de commerces, pas en habitations.

Certes, c’est de l’immobilier dans tous les cas mais ce sont quand même des classes d’actifs très différentes: les logements ont un rendement locatif moindre, mais leur valeur sur le long terme augmente plus fortement (du moins, si l’on croit les 30/40 dernières années). De plus, les logements de centre ville ont historiquement été moins sujets au :
- risque d’obsolescence "technique": les bureaux nécessitent en pratique une rénovation lourde tous les 10/20 ans, en fonction des modes de management du moment (par ex. abattre les cloisons pour faire de l’open space, puis peut-être l’inverse dans 10 ans).
- risque d’obsolescence géographique: les quartiers de premier plan pour les affaires changent à chaque génération (cf. la bourse implantée au Palais Brogniart, alors en plein QCA, et qui ne fait plus partie du "QCA" aujourd’hui), alors qu’un bon quartier résidentiel à Paris le reste sur 2-3 générations au moins.

Bref, les logements ont été un placement moins volatil que les bureaux, historiquement (mais quid demain?)

Or, celui qui à tort ou à raison veut investir sur de l’immobilier d’habitation ne trouve pas des SCPI et des SIIC ainsi investies (par charité, je n’évoque pas les SCPI dites fiscales, et je laisse de côté les SIIC Gecina et ANF, dont une partie minoritaire du patrimoine est formée de logements. Je laisse ausi de côté FDL - Foncière Développement Logements, devenue très peu liquide).
Il se trouve donc obligé:
- soit de faire une croix sur cette classe d’actif
- soit d’investir en direct

Dernière modification par zirk (06/10/2010 19h27)

Juste un petit soutien pour CHOUKROV en ce qui concerne le ratio "temps passé" sur un investiisement direct. Effectivement trouver la perle rare(bon emplacement pas de gros travaux à prevoir, locataires déjà en place etc…) prend du temps. De même la gestion de l’immeuble, prend aussi du temps : passer les annonces, repondre au telephone, faire visiter, etablir le contrat de bail et l’etat des lieux, le suivi des locataires difficiles, petits travaux etc….

Au final, beaucoup de temps passés le soir après le travail ou le wee-end, afin d’economiser les frais d’agence ou de professionnels de l’immobilier, pour que le TRI soit au rendez-vous.

Pour l’avoir fait dans le passé, c’est très prenant, notamment pour de petites surfaces, car les locataires changent souvent.

Au final aujourd’hui, je trouve les SCPI ou les SIIC très reposantes.

Bonjour,

en cours d’acquisition d’un immeuble de rapport, l’interêt que j’y vois est l’auto financement.
Et même la possibilité d’avoir un bénéfice net en fin d’année sans gréver mes capacité d’investir.

Cordialement

@superpognon: Mes rendements vont de 7,5% à 12% bruts.
Maintenant ces rendements ont de la valeur à première vue mais ne veulent pas dire grand chose au final. Pourquoi?
Quand un investisseur me donne son rendement, je lui demande son emplacement. Un rendement de plus de 10% est possible en pleine campagne (petites villes). Cependant la valeur du patrimoine est différent et les dangers des vacances locatives sont plus importantes.
Personnellement, je préfère acheter sur Bordeaux avec un bon emplacement quitte à avoir un rendement moindre. C’est mon choix.
Dernièrement, j’ai investi dans une ville moyenne (30 000 habitants) avec un rendement brut de plus de 9,5%. Il existe donc un risque mais j’expérimente la location à des associations qui sécurisent, de ce fait, mon placement. L’achat est de 33 000€, je prends aussi un risque minime par rapport à des investissements à plus de 100-150 000€.

Enfin un rendement brut n’est pas un rendement net. Beaucoup se félicitent de leurs achats mais quels sont les frais à côté (charges copro, travaux, vacances locatives,impôts,…)

Bonjour,

comment trouvez-vous des immeubles de rapport?
Je ne sais pas où trouver ce genre d’annonces…

Vous pouvez transformer une location nue en location meublée, mais il y a quelques contraintes, par exemple :
   - le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire;
   - dans les grandes villes, il faut une autorisation de la préfecture (sauf si bien meublé occupé par locataire à titre de résidence principale);
   - fournir tout ce qui est requis pour une meublé;
   - terminer les baux en location nue dans les règles;
et j’en oublie peut-être.

@cristalinne : je n’ai rien compris à votre question. Les amortissements dépendent de la durée de vie prévisible de chaque partie de la construction (le terrain n’est pas amorti, les meuble sur 5-10 ans environ, le gros oeuvre sur 50-75ans, etc), et pas du plan de financement…

Bonjour à tous, pour ma part et pour mes chiffres je vous redirige sur le site de Jérôme sous ce lien…
Témoignage d?un particulier qui a investi dans l?immobilier | Capital Story

Tonii , il n’y a pas que Bruxelles pour investir même si vous fait de belles opérations là bas , il ne faut pas hésiter à élargir votre cercle d’investissement et aussi diversifié le type de bien.

Philippe

tonii a écrit :

ryanroll a écrit :

Puisqu’on y est, y’a t-il des villes plus intéressantes que d’autres au niveau de l’investissement locatif? Les rendements à Paris & proche banlieue sont dramatiques.

Bruxelles !

Bonjour,

Pourriez vous developper un peu svp? (exemples, fiscalité…)

Merci