Xgt36 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

xgt36 · #1

Bonjour,

Je suis intéressé par un immeuble de rapport, mais j’ai du mal à estimer si c’est vraiment une bonne affaire ou pas du tout. J’utilise l’excellent site rendementlocatif.com pour évaluer les choses, mais le site me donne des conclusions divergentes.

L’immeuble: 427 m^2 en province, grande ville, plein centre. 200 m^2 pour un magasin au rdc et 1er, et des apparts aux étages supérieurs. Vendue a 500K, et il rapporte 40000K par an, tout étant loué. Rénové en 2013, donc tout est neuf. Pas génial pour défiscaliser, mais ne pouvant m’occuper des travaux comme je suis loin, c’est pas mal non plus. Niveau emprunt, c’est un emprunt à 2.10% sur 20 ans sans apport personnel.

Niveau chiffre, commençons par les bons: rendement brut de 7.3%, 5% net de charges et a peine un peu moins avec impôts (vu que ce sera mon seul revenu). D’après rendementlocatif.com, le TRI est a 19% et le VAN a 110K€, et leur "Score Invest" est a 8/10. Donc ça a pas l’air trop mal. Les taux que j’annonce sont pour 1 mois par an de vacances locatives pour tout l’immeuble (1/12 de revenus en moins en gros).

Mais côté négatif, le cashflow est à -590€/mois! C’est en tenant compte de la vacance à 1 mois/an. Avec 1 mois tous les 3 ans, ça passe à -360€/mois. Je peux me permettre les 2, mais d’après ce que j’ai lu sur ce forum, le sésame est d’avoir qqchose qui se paye tout seul non? A noter aussi que le calcul de cash flow inclut 350€ de taxe foncière, qui est payé par le magasin d’après l’agent. Donc normalement, ça ramène le cash flow à -240€/mois. Toujours pas positif, mais mieux.

Je n’arrive pas à me faire une opinion sur cet immeuble. Suivre les conclusions de rendementlocatif.com (l’étude à l’air assez exhaustive, donc plutôt plausible?), ou plutôt fuir car cash flow négatif?

D’avance merci

-x

PS: c’est commun pour un magasin de payer la taxe foncière de tout l’immeuble?

Dernière modification par xgt36 (02/03/2016 01h25)

Mots-clés : immeuble, rapport, rendement

belli79 · #2

Bonjour xgt36.
Pour commencer, rediscuter avec l’agent immobilier:
l’exploitant du LC ne doit, en définitive, payer que sa quote-part de taxe foncière au prorata de la surface qu’il exploite/surface de l’immeuble. Ce serait trop facile de le faire payer pour les autres (Loi Pinel- traduite dans L 145-40-2 Code du Commerce)….
Perso, je n’irai pas sur ce genre d’opération. Même située en centre-ville (alors qu’il s’agit d’un critère primordial pour certain(e)s. Rendement à mes yeux trop faible.
Vous parlez de cash flow négatif, sans rien préciser de votre plan de financement: apport personnel réel ou non, durée…
Ce que je vois, c’est:
- que votre rendement est calculé en considérant, à priori, une location sans aucune vacance de logement, alors que votre immeuble en rencontrera nécessairement.
- que votre cash flow est calculé de la même manière, et donc qu’il sera encore plus négatif par période
- que, sauf erreur de ma part, les magasins en centre-ville ne sont plus la panacée qu’ils représentaient il y a encore peu (concurrence des enseignes en périphérie, d’internet…)… attention en cas de départ sans successeur, accompagnée d’une baisse de loyer avec le nouvel entrant. D’autant plus qu’il doit représenter une part non négligeable des revenus annoncés
- pas de travaux, donc pas de déficit foncier en vue. Et taxation sur vos revenus, quasiment d’office.
Pouvez-vous négocier le prix ?
L’immeuble que vous visez comporte t-il plus de 5 lots ? Si oui, pensez à l’exercice éventuel du droit de préemption par un ou les locataires…
La-dessus, bonne nuit

xgt36 · #3

belli79 a écrit :
l’exploitant du LC ne doit, en définitive, payer que sa quote-part de taxe foncière au prorata de la surface qu’il exploite/surface de l’immeuble. Ce serait trop facile de le faire payer pour les autres (Loi Pinel- traduite dans L 145-40-2 Code du Commerce)….

Très bon à savoir, merci.

belli79 a écrit :
Vous parlez de cash flow négatif, sans rien préciser de votre plan de financement: apport personnel réel ou non, durée…

Autant pour moi. C’est un emprunt à 2.10% sur 20 ans sans apport personnel.

belli79 a écrit :
- que votre rendement est calculé en considérant, à priori, une location sans aucune vacance de logement, alors que votre immeuble en rencontrera nécessairement.
- que votre cash flow est calculé de la même manière, et donc qu’il sera encore plus négatif par période

Alors non, les taux que j’annonce sont pour 1 mois par an de vacances locatives pour tout l’immeuble (1/12 de revenus en moins en gros). Et le cash-flow en tient aussi en compte.

belli79 a écrit :
- que, sauf erreur de ma part, les magasins en centre-ville ne sont plus la panacée qu’ils représentaient il y a encore peu (concurrence des enseignes en périphérie, d’internet…)… attention en cas de départ sans successeur, accompagnée d’une baisse de loyer avec le nouvel entrant. D’autant plus qu’il doit représenter une part non négligeable des revenus annoncés

Tout à fait, 40% des revenus. C’est marrant, je pensais au contraire que cela représentait plutôt un gage de stabilité, mais ce que vous dites est tout à fait vrai, il n’y a aucune garantie.
C’est un bel emplacement, et selon l’agent, il y a plusieurs grandes enseignes qui ont fait savoir leur intérêt, et quand le bail se finira, cela pourrait se traduire par une augmentation des revenus. Encore une fois, selon l’agent, donc à prendre avec des pincettes. Un tiens vaut mieux que … En tout cas, les calculs n’en prennent pas compte.

belli79 a écrit :
Pouvez-vous négocier le prix ?

C’est déjà un prix largement en dessous de la demande

belli79 a écrit :
L’immeuble que vous visez comporte t-il plus de 5 lots ? Si oui, pensez à l’exercice éventuel du droit de préemption par un ou les locataires…

Je n’étais pas au courant de ça, merci pour l’info. Plus précisément, quels sont les risques?

pandora64 · #4

Je partage un peu la même vision que belli79 et trouve l’investissement assez risqué vu le rendement au final …

Idem pour les commerces en centre ville , vous n’avez pas indiqué la ville , mais ils ont tendance à fuir les centre villes …
Donc , au final , vous risquez d’être maintenu au sort de ce commerce .

Ostrog · #5

Comme dit au dessus, je trouve cet investissement pas judicieux.

Quel intérêt de faire un si gros investissement, si c’est pour avoir un cash-flow négatif ? Tout l’intérêt d’investir une telle somme, c’est pour avoir un gain mensuel.

Il vaut mieux investir 10fois moins et avoir un cash-flow négatif 10fois moindre, ce sera pareil niveau rentabilité et moins de risque.

De plus, prenez en compte qu’il se trouve un local commercial dans votre projet. Et à ce niveau, en cas de vacance locative, il faudra sûrement compter plus qu’un mois dans l’année. Je présume en plus que ce local amène une grande partie du loyer mensuel, pouvez vous vous permettre de le garder vacant plusieurs mois de suite ?

Pour finir cela doit être votre premier investissement (qu’en savons nous, vous ne vous êtes pas présenté!) et commencé par un bien du telle ampleur, vous déchanterez bien par la suite.

Ne prenez pas mal mes interventions, c’est juste pour vous mettre en garde.

Matthieu

belli79 · #6

Bonjour à tous.
Pour le droit de préemption du locataire en cas de vente en bloc d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte, voir le topic "Emilie068", à partir de la réponse 15, le sujet y est abordé.
Juste un détail: la loi n° 2014-626 ( dite "Loi Pinel) a codifié son article 13 dans l’article L 145-46-1 du Code du Commerce. Ainsi, le locataire des murs commerciaux de votre immeuble ne bénéficie t-il pas de ce Droit de Préemption, dans votre cas ouvert donc aux seuls locataires des appartements à usage d’habitation (sauf engagement de continuité de location reprise par vous dans votre contrat).
Question : depuis combien de temps est-il proposé à la vente ? S’il s’agit d’un prix déjà en-dessous du prix de marché, pourquoi ne trouve t-il pas preneur dans la seconde ? Qu’est-ce que cela coûte de tenter une offre bien calibrée (cad selon vos critères à vous) ?
J’ai l’habitude de dire à des agences immobilières "merci pour votre proposition. Je la trouve très intéressante…pour le propriétaire ! ". Dans tous les cas, si votre offre basse ne passe pas, vous trouverez bien, à force de chercher, d’autres affaires tout aussi juteuses (voir +)
Pensez également que, pour obtenir un prix satisfaisant, il est important que vous ayez bien bordé votre financement avec une banque (la vôtre ?). Vous pourrez montrer votre sérieux en produisant, par exemple, une simulation (certes, non engageante) d’un établissement bancaire…
A votre disposition.

Bernard2K · #7

xgt, quelques conseils pour qu’on puisse à notre tour vous donner des bons conseils :

- présentez-vous dans le sous-forum ad hoc : Info N’omettez pas d’expliquer quels sont vos objectifs dans votre gestion de patrimoine.

- quand vous présentez un cas d’investissement, essayez de le présenter de façon précise. Par exemple : nombre d’appartements ? Et dans le titre, quand c’est marqué "indiquez ici le sujet de votre problématique", c’est vraiment pour que vous y indiquiez votre problématique (la nature de votre cas)…

Pour ma part, j’ai compris que vous êtes expatrié. Pourquoi diable voulez-vous investir ainsi dans l’immobilier en France, dans un relativement gros projet, avec une rentabilité basse, un cahsflow négatif, l’obligation de gérer à distance (donc agence obligatoire mais si ça coince vraiment un jour ou l’autre, le fait de ne pas pouvoir aller sur place va être un gros inconvénient) ? Il y a là quelque chose qui m’échappe mais qui serait sans doute plus clair si on avait votre présentation et des explications.

Bref, utilisez le forum convenablement SVP (présentation réalisée, cas exposés clairement), et le forum vous le rendra par la qualité des réponses que vous recevrez.

xgt36 · #8

Merci à tous, et plus spécialement belli79, pour toutes ces réponses très informatives, surtout sur les dangers liés au local commercial, ça m’avait totalement échappé. Et je suis d’accord avec vous tous, ça n’est pas un très bon investissement. Je me remets en phase de recherche

Bernard2K: désolé pour le titre, je l’avais modifié mais mon premier jet a été refusé. Le titre a été réinitialisé et je ne l’ai pas vu. Pour le reste, mon but était d’évaluer la rentabilité de ce bien dans l’absolu. Étant effectivement expatrié, je ne voulais pas ennuyer les autres membres avec des considérations qui me sont très/trop spécifiques.

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