Transmission patrimoniale de SCPI : comment optimiser la transmission ?

Bonjour, ne sachant pas répondre à la plupart de vos questions, je fais quand même quelques remarques :

- si, vos parents ont déjà beaucoup d’immobilier puisqu’ils sont propriétaires de leur logement. Il faut raisonner en termes d’allocation du patrimoine global par secteur, et il est probable que l’immobilier ressorte comme représentant déjà une large part de leur patrimoine global.

- il faut rembourser le crédit, et il est probable que les revenus des SCPI ne couvriront pas entièrement les remboursements. Il faut donc que vos parents soient conscients qu’en souscrivant à ces SCPI à crédit, ils s’engagent à un effort d’épargne pour toute la durée du crédit.

- j’ai du mal à voir l’intérêt d’une donation en nue-propriété dans 12 ans. Pour que le montant d’une donation ne soit pas réintégré à la succession, il faut 15 ans entre cette donation et le décès. 12 +15 = 27 ans à "tenir" avant le décès, ce qui prête à vos parents une espérance de vie qui ne va pas de soi (ce que je leur souhaite néanmoins !).

Momox, je crois que Bernard veut vous dire que si donation, il y a dans 12 ans et que vos parents décédé disons 10 ans après les douze ans, la donation sera réintégrée à la succession et donc vous ne bénéficierez pas des avantages de cette donation.
Pour que cela soit pris en compte, il me semble, il faut que le décès survienne 15 ans après la donation. Soit après 2043 dans votre cas. Pensez-vous que vos parents vivront jusque là ? Si oui, alors c’est une bonne option que cette donation. Si non, alors cette donation sera inefficace.

D’autres pourront sans doute me reprendre sur ce sujet mais c’est comme cela que j’avais compris les histoires de décès avec donation proche (<15ans).

Kabal a écrit :

Momox, je crois que Bernard veut vous dire que si donation, il y a dans 12 ans et que vos parents décédé disons 10 ans après les douze ans, la donation sera réintégrée à la succession et donc vous ne bénéficierez pas des avantages de cette donation.
Pour que cela soit pris en compte, il me semble, il faut que le décès survienne 15 ans après la donation. Soit après 2043 dans votre cas. Pensez-vous que vos parents vivront jusque là ? Si oui, alors c’est une bonne option que cette donation. Si non, alors cette donation sera inefficace.

D’autres pourront sans doute me reprendre sur ce sujet mais c’est comme cela que j’avais compris les histoires de décès avec donation proche (<15ans).

Très bien. En cas de donation, est-ce le premier ou second décès qui est pris en considération pour prendre en compte la durée de 15 ans ?

Aussi, même si il s’agit d’un complément de donation (pour atteindre le total des 100k€) ayant était fait à une date ultérieure, le "compteur" est-il remis à zéro et le délai repart pour 15 ans ?

@ Xa : Si je résume il vaudrait mieux faire la donation directement après l’achat des parts ? Est-ce bien cela ?

Que se passe t-il si le décès survient avant la période de 15 ans ? L’impact est-il le même si décès au bout de 10 ou au bout de 14 ans ?

Merci.

Pour faire simple :

Il y a 2 intérêts à une donation :
- le transfert de propriété dès la donation. Par exemple, si vos parents vous font une donation de 100 k€ en cash, vous pouvez en profiter tout de suite. Alors que si ça reste dans leur patrimoine, vous n’avez pas un radis avant l’héritage. Ca, c’est un avantage très concret et palpable !
Naturellement, dans une donation de la nue-propriété, l’intérêt est souvent faible voire nulle pour celui qui reçoit la donation, puisque c’est le donateur, propriétaire de l’usufruit, qui engrange ce que rapporte le bien ainsi démembré.

- "scinder" le transfert du patrimoine pour diminuer les droits de mutation lors de l’héritage final. C’est là qu’il faut 15 ans (minimum) entre la donation et le décès. A ma connaissance, la notion de "complément de donation" n’existe pas. Même si les parents donnent quelque chose tous les ans, chaque donation est à analyser individuellement.

Exemple simple avec un parent et un seul enfant héritier : le parent fait une donation de 90 k€ en 2016, une donation de 80 k€ en 2021, et décède en 2032 où l’enfant hérite alors du patrimoine restant de 150 k€.
La première donation est exonérée des droits de mutation puisque datant de plus de 15 ans au moment du décès. La seconde donation, datant de moins de 15 ans au moment du décès, est rattachée à la valeur de l’héritage, et l’enfant doit donc des droits sur 80 +150 = 230 k€. Comme il y a un abattement de 100 k€, l’enfant devra des droits de mutation sur ce que dépasse cet abattement, donc il devra environ 20 % de droits de mutation sur la somme de 130 k€.

Donc, envisager une donation dans 12 ans seulement, ça veut dire qu’il faut 12 +15 = 27 ans écoulés avant le décès, pour bénéficier de ce "non-rattachement" de cette donation pour le calcul des droits de mutation lors de l’héritage final.

Très concrètement, quand on a beaucoup de patrimoine à transmettre, il faut faire une première donation vers 50 ans, puis une seconde 15 ans plus tard, vers 65 ans. Comme il n’est pas rare de vivre à plus de 80 ans, et qu’inversement on a rarement beaucoup de patrimoine dont on peut se défaire avant 50 ans, c’est une solution assez pragmatique. Si on peut avancer ces âges de quelques années, c’est encore mieux.

Tout ça pour dire : à 62 et 70 ans, il est grand temps que vos parents pensent à une donation si vous voulez en avoir un avantage fiscal lors de l’héritage. Faire une donation dans 12 ans, il est probable que ça soit trop tard pour cet avantage fiscal.

Ensuite, la question de la "valeur de rapport" soulevée par xa est importante lorsque ce qui a été donné change beaucoup de valeur, et surtout change de valeur de façon différente chez chacun des héritiers potentiels ; mais si vos parents donnent une part égale à chaque enfant de la nue-propriété de ces SCPI, il ne devrait pas y avoir ce problème puisqu’elles auront toujours une valeur égale au moment du décès.

Par contre, là où c’est compliqué, c’est avec deux parents. Pour savoir ce qui se passe au décès du premier parent, il faut savoir ce qui est prévu pour l’héritage. Lorsque le mariage a eu lieu à l’époque où le conjoint survivant était très mal protégé, chaque parent faisait souvent un testament "au dernier vivant", au moment du mariage. Il faut donc savoir si vos parents ont fait un testament ou non, et ce qui est prévu dans ce testament. C’est un sujet délicat à aborder avec eux, mais sans le faire, difficile d’optimiser la succession !

De toute façon, optimiser une succession est très complexe.
- Le premier élément indispensable pour optimiser une succession, c’est la volonté des parents. C’est très délicat de dire à ses parents : "vous avez plein de fric, on va payer plein de droits au moment de l’héritage, alors donnez-nous en maintenant pour alléger un peu le fardeau fiscal au moment de votre décès, bande d’égoistes !" Bon, évidemment, on ne le dit pas comme ça, et la donation de la nue-propriété ne les prive pas de l’usufruit de leur capital, mais enfin, c’est quand même un sujet délicat.
- Le second, c’est le conseil d’un notaire !

Dans tous les cas il y a un intérêt à faire la donation dès maintenant, la valorisation de la donation sera celle de la nue propriété uniquement. L’usufruit s’éteindra avec vos parents et sa valeur ne sera donc jamais taxée en succession. Plus la donation est faite jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante, d’où l’intérêt de faire la donation le plus tôt.

Comme déjà signalé, attention au cautionnement du prêt et aux conditions de celui-ci qui peuvent empêcher la donation.

Pour optimiser il faudrait voir si l’achat des parts directement démembrées est possible sur ce dossier afin de ne pas payer à nouveaux quelques frais lors du démembrement de celles-ci. 

Je recommande les conseils d’un notaire dont c’est le métier pour trouver la meilleure formule.

"Pour optimiser il faudrait voir si l’achat des parts directement démembrées est possible sur ce dossier afin de ne pas payer à nouveaux quelques frais lors du démembrement de celles-ci."

Achat avec démembrement ab initio -->momx doit acheter lui même, avec son argent ou son emprunt, la NP, donc pas de donation du tout ni financement du prêt par les revenus des SCPI.

Ce n’est plus du tout la même chose.

Le schéma que vous exposez appelle plusieurs remarques.

En premier lieu, il est important d’être au clair avec les objectifs et la situation de vos parents.

1/ Si vos parents souhaitent transmettre une partie d’un patrimoine déjà constitué, à votre profit, il est possible d’envisager de faire une donation à votre profit.

Par exemple, ils peuvent vous donner une somme d’argent, puis acheter avec vous des parts de scpi, l’usufruit pour eux, et la nue-propriété pour vous.

Dans cette configuration, il n’y a pas besoin de faire se société civile. L’abattement en ligne direct (100.000 euros par parent et par enfant), sera sollicité. Il n’y a pas d’effet de levier du crédit (et donc de capitalisation), mais le revenu complémentaire pour vos parents est immédiatement disponible…

2/ Si vous parents souhaitent se constituer un revenu complémentaire, pour leurs (très) vieux jours, ils peuvent envisager de réaliser l’acquisition d’un portefeuille de parts de scpi en faisant un achat à crédit de ce portefeuille, et en vous le transmettant par avance, au moyen d’une donation.

Concrètement, le schéma pourrait prendre la forme d’une société civile immobilière dans laquelle ils achètent un portefeuille de parts de scpi à crédit, complété par une ou deux lignes de scpi financées au moyen d’un apport en compte courant d’associé. Cette combinaison permet d’atteindre l’autofinancement du remboursement des échéances d’emprunt avec les seuls loyers des parts de scpi.

Si vous mettez en place un prêt amortissable d’une durée de 10 ans, vos parents pourront bénéficier, dans seulement dix ans, d’un revenu complémentaire. Est-ce-conforme à leurs objectifs ?

J’attire également votre attention sur la difficulté qu’il pourrait y avoir à mettre en place ce financement, compte tenu de l’âge actuel de vos parents (problème de l’assurance de prêt ?).

Dans ce schéma, le volume d’investissement sera plus important que dans le 1/. Il faudra faire donation des parts de la SCI dès l’obtention du financement, ainsi que du compte courant d’associé qui permet l’autofinancement de l’opération.

Ici encore, l’intervention d’un notaire, pour cette donation, est nécessaire…

@stephane ; merci pour votre retour. Le cas n°2 correspond (objectif revenu complémentaire + transmission actif immobilier), seulement je voudrais éviter la création d’une SCI. Qu’apporte t-elle comme bénéfice ?

Aussi, pour quelle raison faudrait-il faire donation de la nue propriété immédiatement ?

J’ai reçu une simulation du crédit foncier (qui doit encore se transformer en offre) avec une ADI au taux de 0,32%, donc à priori très positif.

je me renseigne actuellement pour faire acheter des parts SCPI en pleine propriété à mes parents (70 ans mon père et 62 ans ma mère…
…fermeture d’une AV de plus de 10 ans au CA, non optimisé

Je suppose que vous avez anticipé des droits de succession entre parents et enfants d’au moins 20%.

L’assurance-vie que vous souhaitez fermer a t’elle été souscrite par votre mère qui a moins de 70 ans, ou par votre père qui a donc passé maintenant son 70e anniversaire? Si c’est lui, a t’il d’autres A-Vie "saturées" avec primes et intérêt de 152500 euros par enfant? Si la réponse est non, vous vous privez définitivement de cette possibilité en fermant une AV souscrite avent 70 ans, même si les AV du CA sont tout sauf sexy (en changeant éventuellement la clause bénéficiaire au profit des enfants, ou en prévoyant une renonciation du conjoint si c’est la clause habituelle qui est écrite).
Il y a en effet un risque de se priver d’une exonération quasi-certaine de droit de succession avec l’AV, pour espérer une exonération par donation, certaine uniquement en cas de survie de 15 ans du donateur.

Momox75 a écrit :

Je n’ai pas connaissance de cette taxe de 20%.

Cf barème de succession …

Momox75 a écrit :

Pourquoi le donateur devrait survivre 15 ans après la donation ? Je croyais que les parts de SCPI pouvaient être donné en Nue propriété et validée en donation sauf si le décès intervient 3 mois après..

On vous a déjà répondu : parce que toutes les donations dans les 15 années précédant le décès sont réintégrées dans l’actif successoral pour la valeur actualisée de l’actif de donation ou de son remploi.

Donc pour bénéficier à plein du régime, et avoir un abattement sur la succession, il faut que le donateur survive à cette période de reconstitution de l’abattement.

Je vous ai répondu le 14 mars.

Chaque parent vous fait une donation, chaque usufruit est évalué selon l’âge du parent, et chaque "durée" de reconstitution est regardée en regard du donateur.

La seule "subtilité" de la communauté, c’est que le bien avant donation est commun, ce qui implique un certain formalisme lors de la donation (accord des deux parents pour la donation)