Transformation d'une maison vétuste en 2 apptements pr créer des charges…

Bonjour

Malheureusement en locatif de biens nus, la règle du déficit foncier est relativement stricte et ne supporte pas du tout la création de surface. Les travaux déductibles sont ceux de réparation d’entretien et d’adaptation de confort à la vie moderne.

Pour moi en foncier nu, vous ne pouvez pas trop changer l’intérieur, le cloisonnement, les planchers…

C’est de toutes façons un des terrains glissants de la situation du bailleur en logements nus qui veut faire du déficit. C’est pour cette raison que lors de la rénovation d’immeubles je demande maintenant le relevé de propriété pour connaitre la désignation de chaque lot. Je ne fais jamais de logements dans les anciens combles. La seule fois où j’ai fait de la construction je suis passé par un amortissement besson ancien mais cela n’existe plus.

Je vous mets un lien pour vous permettre d’essayer d’affiner votre point de vue parmi le brouillard avec ;
"les dépenses de réparation et d’entretien";
"les dépenses d’amélioration ";
"les dépenses de (re) construction et d’agrandissement"

Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Vous verrez particulièrement ces 2 cas jugés non déductibles :

Démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l’aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l’ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d’habitation, dans des immeubles qui n’en comportaient auparavant que 26

CE, arrêt du 17 décembre 1976 n° s 99017 et 00787

Travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures

CE, arrêt du 7 juin 1978, n° 05822

Bonjour

Je suis agréablement surpris qu’un comptable valide ces déductions car il y a donc plus de souplesse que ne le croyais jusqu’à présent dans les travaux déductibles.

Prenez quand même le temps de bien vérifier avec le comptable qu’il compte déduire le cloisonnement, les créations de salles de bains et de toilettes.

Cordialement

En fait, vous êtes limite entre deux cas cités dans le BOFIP Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux :

Exemples de dépenses d’amélioration (donc déductibles) :

Pose de portes palières et aménagement de cuisines et de commodités entraînant la transformation d’un immeuble meublé en appartements sans affecter le gros-œuvre, augmenter la surface habitable ou modifier l’affectation des locaux

Dépenses de (re)construction et d’agrandissement (non déductibles) :

travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs…). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation, suivie de la création d’aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.

Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d’unités de logement (dans ce sens (CE, arrêt du 28 mai 1980, n° 11405)

Et notamment les cas suivants :

Travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures

Travaux ayant eu pour objet et pour effet de transformer un foyer de jeunes filles comprenant des pièces communes, telles que réfectoires, chapelle, etc. ainsi que des dortoirs, en un immeuble de rapport comprenant dix appartements, cinq studios et onze chambres

En principe, c’est clair : il suffit de bien lire le BOFIP…

Dans les faits, c’est très délicat de trancher entre les deux.

La durée des travaux peut influencer aussi l’interprétation de l’administration fiscale. Si vous arrivez à faire les travaux et relouer dans la même année fiscale, vous diminuez fortement le risque d’avoir un audit fiscal sur cette opération. Si au contraire les travaux et la relocation s’étalent sur plusieurs années, et que vous déduisez vos travaux des revenus fonciers, vous avez de fortes chances d’avoir un audit fiscal.

Je pense qu’il y a un autre point qui risque d’être en votre défaveur : pour faire des appartements loués en location nues, il vous faut scinder l’immeuble en lots, au niveau de la matrice cadastrale (sinon ERDF ne validera pas la pose de compteurs individuels). Ca contribue probablement à rallonger les travaux et à pousser vers l’interprétation de travaux qualifiés de "re-construction". Belli79 citait des cas où le raccordement des compteurs individuels avait pris très longtemps (de mémoire, 2 ans !)

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2016 13h25)

jh42 a écrit :

Tous les travaux que vous allez effectuer pour la rénovation de cette maison sont bien évidemment déductible d’impôts

Ce que je trouve bien évident, au contraire de vous, c’est que cette opération a de grosses chances de générer un audit fiscal et un redressement, à cause de :
- ampleur des travaux (toiture, cloisonnements et réfection de presque tout l’intérieur, etc.)
- durée importante des travaux (ne serait-ce que le temps d’obtenir le raccordement des compteurs électriques)
- la création de logements au sens des impôts (modification de la matrice cadastrale pour créer des lots).
- l’augmentation de surface habitable (aménagement des combles).

Si je devais faire une telle opération et essayer de la passer en déduction, voilà ce que je ferais :
- concentrer les travaux et la remise en location sur moins d’une année fiscale (ce qui nécessite une sacrée organisation et notamment bien caler les choses avec l’électricien, le consuel et ERDF pour l’ouverture des compteurs)
- ne pas aménager les combles. Passer les fluides, oui (amener l’électricité et les tuyaux d’eau), mais pas les rendre habitables. Pour éviter de donner le bâton pour me faire battre. Ca sera quelque chose à faire 2 ou 3 ans plus tard.
- surtout ne pas toucher au gros oeuvre (même pas de modification des ouvertures)
- demander aux artisans de ne pas être trop précis sur les factures. Pas de mots tels que démolition, reconstruction, etc. Mais plutôt rénovation, remplacement, entretien, réparation, etc.

Mais même comme ça, j’aurais la trouille de me prendre un audit fiscal.

Est-ce envisageable de faire tout l’immeuble en meublés ? Dans ce cas, on passe sur de l’amortissement en BIC au lieu de déduction sur revenus fonciers.

Cela veut dire que pour une telle opération il n’y a donc aucune déduction fiscale possible ? Cela semble très décourageant de devoir donc investir une somme très élevée dans des travaux lourds pour n’avoir aucun avantage fiscal derrière…
Ou alors faut-il différencier les travaux entre ce qui peut être déductible et ce qui ne peut pas l’être ?

Je pense que c’est vous qui allez trop vite en besogne. Vous n’avez pas l’air de connaître (ni de vouloir connaître) la différence entre les travaux de "réparation ou d’amélioration" et ceux de "construction, reconstruction et agrandissement". Les premier sont déductibles, les seconds ne le sont pas.

Si vous déduisez de vos revenus fonciers des travaux de construction, de reconstruction, ou d’agrandissement, vous avez "triché", comme vous dites.

Si vos travaux durent 3 ans, et que vous les déduisez sur la ligne revenus fonciers à chaque année fiscale, les impôts peuvent considérer qu’il manque le critère de remise en location, et là aussi peuvent considérer que vous avez "triché", comme vous dites.

L’opération décrite par nik66, je trouve qu’elle ressemble très fort à une opération de reconstruction, au sens des impôts.

Cela dit, il peut toujours essayer, et voir si ça passe ! C’est lui qui prend le risque.

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs…

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2016 14h54)

Ok bonne continuation alors !
je vous souhaite a tous de très bon investissement

Je n’ai pas dit que j’étais certain que c’est non déductible.

J’ai dit que c’était limite, et que c’était difficile à trancher.

J’ai trouvé un document passionnant même s’il peut sans doute donner la migraine à certains :
http://www.etudes-fiscales-internationa … 582219.pdf

Regardez en bas de la première colonne de la page 7 :"il a été précisé par le Conseil d’Etat que "les travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros oeuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable".

Regardez le dernier cas cité en page 7 et qui se prolonge en page 8. On dirait que c’est fait pour vous :
gros travaux internes (…) sans modification de la consistance du gros oeuvre ni accroissement de la surface habitable".

Mais regardez aussi les cas cités en 1ère colonne de la page 9 (comme étant non déductibles) : vous vous en approchez dangereusement.

Il y aussi le critère de "finalité locative" : attention aux travaux qui dureraient trop longtemps et qui vous conduiraient à déduire des travaux une année fiscale alors que la location reste encore très lointaine et aléatoire.

Encore un autre point : vous disiez qu’il pourrait y avoir des travaux déductibles (amélioration) et d’autres non déductibles. Attention au fait que les travaux d’amélioration "non dissociables" de travaux non-déductibles, deviennent eux mêmes non déductibles (voir 2nde colonne de page 9 et la page suivante). Bon courage pour saisir toute la subtilité des travaux dissociables de ceux non dissociables.

En tout cas, comme je l’ai déjà écrit : à mon avis, il ne faut surtout pas aménager les combles en même temps que le reste. Ca fait une augmentation de la surface habitable, ce qui est l’un des principaux critères utilisés pour considérer que c’est une opération de reconstruction et d’agrandissement.

Une réflexion supplémentaire : l’abondance de cette jurisprudence montre bien que c’est le genre d’opérations qui fait l’objet de redressements ! C’est une chose d’avoir raison devant le tribunal au final, mais on s’est pris un contrôle fiscal et un redressement d’abord ! Et il faut payer l’avocat !

PS : pour ceux qui pensent qu’on peut tout déduire dès lors qu’on a un ticket de caisse ou une facture : voir en page 4 la liste inquiétante des "éléments non probants". Il faut prouver que chaque dépense se rapporte au logement mis en location ! Idéalement, chaque facture doit identifier le chantier, genre "rénovation de l’appartement locatif N°8 situé à telle adresse". Youpi, comme tout est simple avec l’administration fiscale…

Belli, d’accord avec vous sauf sur un point : les dépenses d’amélioration sont déductibles pour un immeuble d’habitation.

Le Bofip explique : dépenses d’améliorations non déductible dans le cas général ; sauf pour les logements d’habitation ; et sauf si elles sont indissociables de travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. D’où la notion de travaux dissociables ou indissociables, et l’abondante jurisprudence sur ce point.
voir point 100 ici :
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense

Le rescrit que vous proposez est une très bonne formule. Mais cela nécessite de pouvoir expliquer très clairement ce qu’on va faire, puis de s’y tenir. Par exemple, si on a écrit qu’on n’augmentait pas la surface habitable, et puis qu’au final on fait des travaux qui augmentent la surface habitable, on peut être redressé puisque les travaux ne sont plus ceux qui avaient été décrits dans le rescrit.

Ca veut dire prendre quelqu’un, en amont des travaux, qui est capable de faire des plans précis, de planifier les travaux, d’en estimer la durée et le coût, en d’en faire un joli dossier bien clair. C’est ça qu’on envoie à l’administration fiscale.

Pour ma part, je pense que je m’adjoindrais aussi les services d’un juriste spécialisé en immobilier. Par exemple, les combles habitables. Un archi, lui, fera les combles habitables si c’est c’est que lui demande son client, surtout que c’est logique d’un point de vue technique. Le juriste, lui, pourra dire : "ne faites pas tel et tel truc, supprimez tels et tels mots, car ce sont ceux qui sont susceptibles de rendre non déductible la quasi-totalité de cette opération."

Donc, en fait, c’est dans l’ordre : le juriste spécialisé pour bien caler l’opération afin de la présenter sous la meilleure "acceptabilité potentielle" ; puis l’archi (ou équivalent) pour faire le dossier technique à envoyer aux impôts ; puis rescrit.

En fait, que le rescrit obtienne une réponse favorable ou défavorable, ça clarifie les choses :
- Si réponse favorable, on sait qu’on peut y aller et qu’on ne se fera pas redresser (à condition de faire exactement ce qui était marqué dans le dossier, et pas autre chose !) On sait qu’on est en paix avec l’administration fiscale.
- si réponse défavorable au rescrit et qu’on le fait quand même, on a une autre sorte de certitude : celle de se prendre un redressement et de devoir aller défendre son cas devant le juge ! Là c’est l’inverse, on sait qu’on est en guerre. On sait qu’on va alimenter la jurisprudence avec un nouveau cas ! Cela dit, avant d’en arriver là, il existe une possibilité de demande d’un second examen.

Bonsoir Bernard2k,
m’entretenir avec vous est toujours un régal.
Je suis d’accord avec vous.
Les travaux de réparation (remettre en état ce qui existe mais a été abîmé), d’entretien (conserver la chose en bon état autant que possible), et d’amélioration (remplacer un ancien élément d’équipement, par exemple, par un nouveau) sont déductibles, ainsi que l’indique le BOFIP.
Mais, par exemple, faire installer des sanitaires, une salle de bains ou encore une chaudière là où il n’y en avait pas auparavant ne sera pas assimilé par les impôts comme une dépense d’amélioration, puisqu’il s’agira d’une…novation.
Or, il semblerait que Cricri77700 nous parle bien de ce dernier cas. Cricri voudra bien nous apporter cet éclaircissement.
Par ailleurs, les factures des artisans devront comporter la mention "travaux de réparation" ou "travaux d’entretien" et non "travaux de rénovation" qui pourraient être remis en cause par les services fiscaux. Parce que la dénomination "travaux de rénovation" ne fait pas partie de la nomenclature des travaux déductibles.
Lorsque, comme cela pourrait être le cas pour Cricri, les travaux portent simultanément sur des travaux d’entretien de réparation, de construction et de reconstruction, il lui faudra au moins obtenir des factures bien distinctes, ventilées poste par poste. A défaut, l’administration fiscale pourrait exercée un redressement sur le tout.
Mais, parfois, cela ne suffit pas. Quand certains travaux sont indissociables les uns des autres, l’administration fiscale peut refuser la qualification de travaux d’amélioration à la partie qui aurait dû en bénéficier. Et considère qu’ils ne sont donc pas déductibles.
Même si la jurisprudence sur le sujet est très fluctuante, et soumise au "cas par cas"…
Pas facile, facile !
Dans tous les cas, Cricri777000 devra prendre la précaution, sur un compromis, de préciser ce qu’il ferait au cas où les impôts refuserait de lui donner satisfaction quant à sa demande.
Bernard2k, il existe encore une 3è voie, donc: ne pas acheter si aucun travaux n’est déductible !
En tout état de cause, excellent conseil de préconiser l’utilisation des services d’un juriste ainsi que d’un architecte pour une opération aussi complexe.

Eh bien voilà une discussion bienvenue car je sous estimais le problème.
Pour que l’opération soit rentable, il faut pouvoir utiliser les combles pour faire 10 appartements et donc créer de la surface car les combles n’ont jamais été utilisées auparavant.
C’est un peu rageant car même si le ticket d’entrée est (un peu !) élevé comme vous l’avez vu dans les chiffres que j’ai donné, c’est une opportunité assez rare dans un secteur très prisé.