Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

GoodbyLenine a écrit :

[Cette discussion devrait peut-être être incluse dans une nouvelle partie du forum "gérer son pécule une fois rentier"]

On créera cette rubrique quand il y aura plus de rentiers sur les forums. ;-)

Sinon je vous rejoins. C’est vrai que le livre s’efforce d’être pratique mais reste à un niveau assez conceptuel pour éviter d’être obsolète du fait de changements de fiscalité.

Dans la vraie vie, il faudrait comme vous dîtes bien séparer la phase d’accumulation, de la phase de restitution avec un patrimoine à dominante obligataires et immobilier sans dette (exactement comme vous le faites remarquer) plutôt qu’actions et foncières cotées (ou alors en choisissant des foncières qui ont dans leur stratégie un faible endettement).

De toute façon je voudrais pouvoir publier le livre au format électronique mais je ne peux pas pour des raisons contractuelles. Donc il faudrait que j’en écrive un autre sur lequel je n’aurais pas céder mes droits.

Ce que vous suggérez est une excellente idée. Phase d’accumulation avec portefeuilles type, phase mixte pour ceux qui veulent un complément de revenus et phase de restitition pour ceux qui veulent vivre pleinement leur rente. Avec une édition actualisée chaque année en fonction des changements législatifs.

Je crois que la question d’assurer ses revenus une fois rentier est indissociable de la phase d’accumulation. Elle déterminera la stratégie de celle ci.
Celui qui comptera vivre de ses dividendes-coupons aura une approche différente de celui qui voudra procéder à des retraits de son capital soit d’ une somme constante, soit d’ un pourcentage  régulier de celui ci.
Dans le premier cas on privilégiera les actions de rendement offrant une croissance du dividende, dans l’autre on aura sans doute une approche value voir small cap plus agressive.

Pour ceux que l’anglais ne rebute pas, voici un article qui reprend les avantages inconvénients de chaque méthode d’usage du capital/dividendes pour en vivre.
Withdrawal methods - Bogleheads

Je relance cette discussion, en recopiant une partie de ce qui figure sur Info

Les études sur boogleheads.org (dans un contexte fiscal "américain") sur les évolutions passées des placements et de l’inflation indiquent qu’il est possible de retirer régulièrement 3%/an de son pécule (placé à 50% en actions, 50% en obligation) sans risquer d’avoir consommé la totalité de ce pécule un jour (alors qu’en retirant 4% on a déjà pas mal de risques, et avec + on est presque sur de tout consommer). Ils ne semblent pas considérer l’immobilier comme un bon moyen de faire travailler une partie importante de ce pécule. Mais tout ceci est sans doute lié à la fiscalité qu’ils supportent.

Dans un contexte "français" (l’expatriation fiscale est encore un autre choix), l’immobilier semble à considérer (à très long terme, l’immobilier parisien fait presque jeu égal avec les actions, si on en croit le livre "Placements de l’épargne à long terme" de JF de Laulanié), et prélever 2%/an du pécule me semble plus sage (cf. la fiscalité française).

Il faut bien garder à l’esprit que c’est un "saut" à priori sans retour (arrêter de travailler qqs années sera un gros handicap pour retourner bosser, sur le CV pour un salarié, sur le réseau et le rythme/mode de vie pour un indépendant/entrepreneur). S’il reste possible de se lancer dans d’autres activités (un peu ce que je fais, mais c’est hors sujet ici), ou de reprendre une activité à temps partiel/choisi (un peu ce que fait Stephane de ce forum), on le fera plutôt par choix/plaisir que contraint par la situation financière.

Il faut aussi considérer que
- la majeure partie des "revenus" d’un "rentier" doit pouvoir être généré en mode "automatique", sans qu’il soit nécessaire de gérer activement des placements en y passant beaucoup de temps.
- il vaut mieux être "serein" au niveau des finances, donc avoir une bonne marge de sécurité. Qui voudrait être "rentier", mais avoir sans cesse le stress de ne pas être sur que sa situation financière restera satisfaisant dans les n prochaines années ?

Avec toutes ces réflexions, je pense que le plan d’action d’un rentier pourrait ressembler à :
- évaluer ses besoins financiers : le "montant minimum" requis, et le "montant agréable" requis
(on visera à avoir le montant agréable, en étant certain de toujours disposer du montant minimum)
- diversifier le placement de son "pécule" entre immobilier, actions, obligations, liquidités, et autres (par ex: ses passions, l’or,…), pour diminuer le niveau de risque global
- disposer avec une partie de ces placements de revenus surs (sans prise de risque, et en mode "automatique") assurant au moins le "montant  minimum" de revenus
- utiliser le reste pour atteindre le "montant agréable" de revenus
- bien vivre
- faire le point régulièrement (tous les ans par exemple), et s’adapter si nécessaire
- utiliser le surplus pour s’amuser et profiter encore plus/mieux de la vie, ou pour le distribuer

L’idéal pour disposer de revenus surs (sans prise de risque, et en mode "automatique") pourrait être la rente viagère. Mais elle offre un rendement bien faible (sauf à être très âgé), comparé à ce qui peut être obtenu en s’occupant un peu soi-même de la gestion de son patrimoine. Selon le tempérament de chacun, son désir de s’occuper activement de son patrimoine ou pas, le "surplus" dont on dispose, ses anticipations, et les opportunités qui se présentent, les placements seront différents.

Il peut être intéressant pour les rentiers et futurs rentiers, qui sont les plus nombreux sur ce forum, de savoir à  l’avance ou ils mettent les pieds et quelles sont les meilleures stratégies à adopter en tenant compte des paramètres :
- Capital de départ
- Revenu minimum nécessaire, le montant « agréable » étant un bonus
- Durée (estimée, forcément !) de la rente avec ou sans consommation du capital selon que la succession est ou non un critère
- Rendement des différents placements
- Prise de risque nécessaire pour atteindre l’objectif
- Plus les impondérables : inflation , fiscalité, …

Je m’intègre bien volontiers à cette discussion, qui, à mon grand étonnement, n’attire pas les foules. Pourtant, je pense que pour devenir rentier (l’objectif de l’essentiel des membres de ce forum), si la phase d’accumulation est importante, la sécurisation des revenus et du patrimoine l’est tout autant.

L’analyse faite par GbL sur le sujet est tout à fait pertinente !

Il est pour moi indispensable pour assurer la pérennité de ses revenus de jouer la diversification. Pour argumenter à l’extrême, si tous mes revenus dépendait des coupons de SocGen, je mangerais mon gazon pendant un an. En règle générale, lorsqu’un secteur se porte mal (la bourse en ce moment), un autre se porte bien (l’immobilier par exemple). Ce schéma s’inversera probablement dans les années 2012-13. C’est la loi des cycles !

Un moyen important aussi pour favoriser l’accroissement du capital, donc des revenus à terme, est d’utiliser le levier du crédit pour l’achat immobilier (indispensable à la vie pérenne du rentier), pour 3 raisons essentielles (hors optimisation fiscale).
- La première permet de conserver des liquidités en grande partie sécurisées, placée en AV pour répondre à tout besoin ponctuel (ou opportunités), le cas échéant.
- La deuxième raison est simple, le remboursement de ton capital, année après année, augmente ton patrimoine. Exemple : si un appartement locatif, suivant sa localisation, s’apprécie de 2% par an (+ ou - l’inflation), le rembt du capital équivaut à minimum 3%/an de sa valeur suivant la durée et le taux  du prêt. Soit + de 5%/an, bien supérieur à l’inflation actuelle.
- La troisième concerne l’accroissement rapide des revenus. En effet, les loyers sont indexés + ou - sur l’inflation, qu’il s’agisse de l’IRL (locatif d’habitation) ou de l’ICC (locatif commercial). Il s’apprécie donc chaque année de 1% à 5% suivant les cas et c’est que l’effet de levier du crédit est intéressant. Exemple : un bien rapporte 1000 euros/mois avec un crédit de 800 euros/mois soit un gain mensuel de 200 euros. L’indexation annuelle (2% par exemple) fait passer le loyer à 1020 euros, le montant du crédit ne bougeant pas, le gain passe à 220 euros/mois (soit + 10%) bien supérieur à l’inflation.

Donc, pour moi, la réussite d’un rentier passe par la diversification patrimoniale (immobilier, bourse, AVie, etc.) avec l’utilisation du crédit.

Chacun devrait en tenir compte dans sa constitution de capital, pour être prêt le jour J.

Dom67,

comme me le répétais à tout va un agent immobilier, les 3 critères essentiels de sélection d’un bien immobilier (locatif ou RP) sont :

1) l’emplacement
2) l’emplacement
3) l’emplacement

Et ça se confirme à chaque fois…