Aizen : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Bretagne)

Bonsoir aizen,

Votre projet peut être bien, reste à bien regarder l’état général de l’immeuble,
 
Les futurs travaux entre deux locataires, essayer de savoir depuis combien de temps les locataires
   sont là
   
Comparez les loyers du secteur pour savoir si ils sont moins cher. regarder également le profil des
   locataires actuel ( cdi, cdd, apl) et surtout n’hésiter pas à casser le prix(je le trouve cher)  c’est
   quand on achète que l’on fait une bonne affaire, pas quand on vend

    il faut également anticiper votre fiscalité pour les prochaine années, si vous êtes au foncier sans
      travaux, vous allez payer plein pots des le début

          tenez nous au courant de votre visite

Point de vu fiscalité,

  Si vous déclarez vos loyers en revenus foncier:

  total des loyers sans les charges moins taxe foncière moins intérêts d’emprunt moins assurance du
    bâtiment moins 20 euro par logement(forfaitaire)

Cela vous fait le revenu imposable, sur ce revenu imposable vous payer 15.5 de csg(une partie est
    déductible l’année prochaine)

  ce revenu est à rajouter à votre salaire, ce qui va gonfler le montant de votre impôt,

  en gros vous allez payer de la csg et de l’ir sur du capital que vous remboursez à la banque,

   les intérêts diminuent chaque année alors votre impôt va augmenter

   si vous achetez un immeuble avec des travaux, vous pourrez déduire les travaux et ne pas payer
     d’impôts sur les loyers pendant quelque années

  Mais d’autres ih seront à même de vous expliquer la meilleur fiscalité pour votre cas

Bonjour Aizen,

Effectivement je pense que vous devriez rester ferme sur la négociation.
135k€ fera 12,2% de renta brute. A 160k€ vous êtes à 10,2%, ce qui est peut-être un peu juste dans une ville de 10k habitants…

Essayez de vous faire accompagner d’une personnes qui pourrait bien évaluer le bâtiment. Et de lister tout les petites choses qui ne vont pas. Ca pourrait permettre d’argumenter votre proposition de prix.

Tous les compteurs sont individuels? Est-ce que tous les appartements sont bien des lots différents?

En tout cas comme le dit @Bernard2K, des fois il vaut mieux perdre une "bonne affaire" que s’engager dans une "affaire moyenne". Celle-ci peut être bien mais dans votre zone il pourrait y avoir aussi mieux.

Moi par exemple, pour ma première affaire, je pense avoir été trop rapide. J’aurais du faire plus de visites et plus de propositions. Enfin pour l’instant je ne regrette rien (c’était quand même 12,5% brute)

Bonne journée,

Bruno

Bruno voulait dire : qu’il y ait, au sein de la même parcelle, un lot par logement sur la matrice cadastrale. C’est la façon correcte de scinder un immeuble en logements. Les propriétaires oublient parfois de le faire. Il faut interroger le cadastre pour le savoir (souvent en mairie).

Je visite actuellement plusieurs immeubles où la matrice cadastrale ne fait pas apparaître les différents lots. A chaque fois, on m’assure que les impôts connaissent bien l’existence des différentes surfaces car toujours louées indépendamment.

Comme Aizen, je me pose donc la question de l’impact de cette division incomplète.
Quelqu’un peut-il nous éclairer ? merci par avance

Il semblerait que le risque soit aussi le problème suivant, assez kafkaïen :

Lorsqu’on veut mettre à jour la matrice cadastrale (pour vendre un seul appartement), ou lorsqu’on veut réaliser des travaux, on va aux services d’urbanisme de la ville.

Ceux-ci peuvent considérer que cette modification "créé" des logements ou "aménagent" un immeuble existant. Et donc, que ça constitue un cas d’obligation de la création de stationnements.

Sachant qu’il n’est plus possible de payer à la place une "taxe parking", ça peut poser de gros problèmes si on doit acheter un parking (ou prendre une concession longue durée) pour chaque logement !

Ca dépend des obligations relatives au stationnement inscrites dans le PLU. Il faut donc consulter le PLU. Je crois que vous avez parlé d’une petite commune : avec un peu de chance, il n’y a rien de tel dans le PLU.

Une solution pourrait être de faire jouer la prescription en prouvant que la division effective de l’immeuble date de plus de 10 ans. Encore faut-il pouvoir le prouver.

Le "lièvre" a été levé notamment par perecastor. Lire par exemple ce fil :
(2/2) Suppression de la taxe parking (PNRAS) en 2015 : cas concret

Je ne prétends pas tout comprendre sur ce sujet, je ne fais que relever ce qui a été écrit ailleurs.

Ce qu’il y a de sûr, c’est que quand la division par lots a été réalisée sur la matrice cadastrale, on est tout à fait sûr de ne pas tomber sur ce problème de création de parking, et de plus on pourra facilement revendre un seul appartement si on le souhaite.

Après, à chacun d’apprécier l’importance qu’il veut donner à ce critère. Pour un petit immeuble en zone rurale qu’on ne souhaite pas modifier, je crois qu’il ne faut pas se faire des nœuds au cerveau. Mais pour un immeuble dans une ville qui a ces obligations dans le PLU, et si on compte aménager de nouveaux logements dans cet immeuble, il vaut mieux bien le regarder à l’avance. Quand on reçoit l’opposition au PC pour cause de non création de stationnement (comme on en trouve des témoignages sur ce forum et ailleurs), on a les boules, et les conséquences sont coûteuses.

Une réponse particulière: attention à ce qu’ichigo ne vous empêche pas de faire l’acquisition

Bonjour,

J’ai une autre question qui est au sujet des travaux déductibles des revenus fonciers :

Le montant total des travaux est-il à déduire ?
Exemple : imaginons que j’ai 1000e à payer d’impôt avec cet immeuble par an et que je change des fenêtres pour un montant de 1000e, je ne paierai pas d’impôt ? Et si ces mêmes fenêtres me coutent 1500e, j’aurais un crédit de 500e d’impôt ?
Merci de m’éclairer.

A gunday :

Donc si je comprends bien, je prends la somme totale x 29.5% pour savoir combien j’ai de déduction.
Et si cette déduction est plus importante que le montant de mon impôt, cela fonctionne comment ?

Pour les revenus fonciers au régime réel, et à condition de louer sous ce régime pour au moins 3 ans :

Ce qu’il faut retenir : le déficit foncier vient réduire l’ensemble de vos revenus de l’année N. Si ce déficit dépasse 10700 €, la partie qui dépasse est reportée sur les années suivantes.

Après, parmi les charges, il y a une subtilité concernant les intérêts d’emprunt. Ils se déduisent seulement du revenu foncier, pas des autres revenus. S’ils sont supérieurs au revenu foncier brut (c’est à dire supérieurs aux loyers), on calcule d’abord la partie des intérêts qui dépasse, qui se reporte sur le revenu foncier des années suivantes. Une fois qu’on a fait ce calcul, on peut ensuite déduire les autres charges, qui viennent, elles, réduire le revenu global l’année N, jusqu’à 10700 €.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2016 08h14)