Zeno : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport meublé)

Bonjour,
J’en suis à mon deuxième investissement.
Je cherche dans la même ville que le premier parce que la rentabilité y est bonne et que, grâce à ce premier investissement, j’ai réussi à me faire un réseau de personnes en qui j’ai confiance ( gestionnaire, artisans…)
Mon premier investissement consistait en un immeuble avec trois F2 et une boutique.
C’était il y a trois ans, et  je veux enchaîner pour valoriser ma capacité d’endettement et profiter des taux bas.
Donc depuis quelque temps je cherche le même type de biens: immeuble ( pour être seul maître à bord sans copropriété sans ascenseur, avec un emplacement au top).
J’ai eu quelques touches, sauf que je suis prudent (peut-être trop), que je ne suis pas sur place.. Bref ça n’a pas débouché.

Maintenant, on me propose un autre bien dans une logique différente: c’est un immeuble ( emplacement top) mais il est vendu meublé avec 6 studios. Sauf que je n’ai jamais fait de meublé et qu’il y a peut-être des pièges: c’est pour cela que je sollicite l’avis de la communauté

Prix et motivation du vendeur:
Le gars possède dans la ville huit immeubles et X appartements, il gère à plein temps, il veut se délester un peu; il vend celui-là 220000 ( qui semble difficilement négociable, peut-être 210000); le type veut vendre mais il n’est pas spécialement pressé ( en ce moment il encaisse 1500 euros de loyer par mois)
Avantages:
1) la rentabilité : si je finance tout à crédit, à 1,9% sur 20 ans je rembourse 1252 euros pour un montant emprunté de 250000 euros ( j’emprunte aussi les frais de notaire); or je peux espérer 1800 euros de rentrée ( le propriétaire s’est réservé un studio en parfait état dans lequel il a mis son bureau pour gérer son business, il ne loue que cinq studios); disons qu’il me suffit grosso modo de louer 4 studios sur six pour être à peu près d’équerre.
2) l’emplacement: top. tout près du centre ville, de la gare, de l’école d’ingénieurs du coin, il y a un lycée à bts à côté, une caserne de gendarmes où on organise des formations ( le gars loue en ce moment à deux gendarmes et à trois étudiants)
3) l’immeuble est nickel: le gars entretient. 0 travaux à prévoir.
Défauts:
1) je connais mal la location en meublé
2)il a installé une pièce commune avec buanderie, lave-linge… j’aime pas trop car du coup quel est le statut de cette pièce?
3) il y aura un gros turn-over, je ne suis pas sur place, il faudra que mon gestionnaire soit hyper-efficace…
L’affaire me tente, il y a sûrement des points que j’ai oubliés de vérifier… si vous me les signalez votre aide sera précieuse… et puis j’aimerais l’avis de la communauté…
merci d’avance de vos réponses.

Message édité par l’équipe de modération (02/05/2016 09h37) :
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Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)