Holding : investissement immobilier à travers une holding ?

Bonjour Portik,

Question 1 Non, chaque actionnaire doit toucher le même montant de dividendes sauf à créer des parts à dividende prioritaire mais c’est très compliqué pour une SARL classique.

Question 2 quand vous dîtes holding personnel, quelle est la fiscalité IR ou IS? Parce que la holding peut détenir une SCI si c’est prévu dans son objet social mais le traitement fiscal sera bien différent selon la fiscalité de la holding et toutes les réponses à vos questions en dépendent.

Une SCI est à vous, à la holding, partagée entre les deux mais pas à votre nom chapeautée par la holding.

Carpediem

Merci à tous les deux pour vos retours.
Le holding n’est pas encore crée, il me faut encore faire le choix de son statut.
J’hésite encore entre une EURL et une SASU.
Mais j’ai un peu de difficultés à percevoir les incidences du choix de l’un ou l’autre de ces statuts.
Quel serait selon vous le statut le plus judicieux en termes de fiscalité, de gestion et de souplesse d’investissement (sci, achat de parts…) ?
Enfin, en cas de création d’une SCI à partir de la holding, une fois le prêt immo totalement soldé, comment faire ressortir les loyers perçus ?

Bonjour,

Je vais démarrer une activité de marchand de bien sous une forme sociétaire SAS ou SARL.
Avec cette structure, j’ai comme objectif évident de générer des gains…
Quel montage permet d’optimiser l’utilisation de ces gains pour investir dans de l’immobilier?

Par exemple, une holding permet-elle bien de remonter des dividendes depuis une société dans la holding et de redescendre ces dividendes dans une SCI appartenant à la holding afin d’investir de façon ’classique’? Ceci évite-t-il bien la taxation à l’IR de ces dividendes?

Les biens acquis le cas échéant par cette SCI doivent-ils être utilisés par la hloding dans un but précis, doivent-ils générer des revenus locatifs ou est-il possible de loger par exemple une résidence secondaire dans cette SCI? Ne pourrait-on pas imaginer qu’utiliser à des fins personnelles un bien appartenant à une société est une forme d’abus de bien social?
Une SCI n’est d’ailleurs peut être pas la meilleure forme sociétaire?

Merci par avance pour vos contributions

Notez bien qu’une SAS ou SASU qui contrôle une autre société (ie + de 40% des parts en général), ou qui est contrôlée par une autre société, doit obligatoirement avoir un CAC, quelques soient les montants de CA ou de bilan. Et le CAC, c’est de l’ordre de 3-4k par an. En plus du comptable bien sûr.

Ce n’est pas le cas pour une SARL ou pour une SC.

Par ailleurs le gérant majoritaire d’une SARL (même si majoritaire par détention indirecte ou détention de parts par d’autres membres de la famille) doit cotiser au RSI même s’il ne reçoit pas de revenus.
Le dirigeant de SAS ne cotise pas s’il n’a pas de revenu. Le gérant de SC non plus.

Vous etes vous renseigné sur vos capacité d’emprunt ?
Vous semblez avoir de grande ambitions:

ibay77 a écrit :

Je prévois d’acheter tous type de bien immobilier, appartement, bureaux, parking etc

ibay77 a écrit :

je souhaite lancer des commerces (restaurant/bars)

Soit vous possédez une grosse trésorerie soit un tres bon banquier.

Cree une holding a des couts, vous etes vous renseignez si ce système est adapté a votre cas ou si il ne serait pas plus simple d’acheter en nom propre ou en SCI?

Vous prévoyez d’acheter de beaucoup mais vous ne dites pas pourquoi? location? revente?

Avant de cree quoi que ce soit allez voir votre banque.

Beaucoup de membre de ce forum sont confronté a des refus des banques au bout de 3 ou 4 achats alors meme qu’ils ont un cash flow largement positif.
Le faire dans le cadre d’une SARL ou SASU vous mettra encore plus de bâton dans les roues
De plus vous orienté vers du bureau et du commercial augmente la complexité, faire de l’investissement locatif n’est pas toujours évident pour les banques alors du bureau et du commercial elles seront encore plus frileuse a vous prêter.

Vous avez déjà deux prêt en cours j’imagine, quel sont leur montant restant? leur durée?
Vous éspérez en vivre d’ici 5ans max donc j’imagine arrêt de votre activité salarié, comment allez vous faire en cas d’impayé ou d’un gros incendie sur un immeuble?

Vous etes jeune ne partez pas dans tous les sens et renseignez vous bien, quand je voie que vous souhaitez acheter a tour de bras pour loué et en plus cree des commerces je pense que vous ne réalisé pas le temps que cela demande

Il y a quelques membres qui ont 20 ou 30 logements en location, demandez leur le temps que cela prend
C’est 20 a 30 fois plus de travaux, de recherche de locataire, d’état des lieux…
Ouvrir a coté en plus un bar ou un restaurant , ou les deux puisque vous dites ; "je souhaite lancer des commerces" je pense que vous ne réalisé pas le temps que cela demande
Nous avons aussi ici des commerçants et ils connaissent rarement les 35h…

ibay77 a écrit :

Avec des crédits sur 20 ans et de forte rentabilitié, cela vous permet de dégager pas mal de revenus.

Sauf que seul 70% (voir 50% dans certains cas) des revenus locatifs sont pris en compte par la banque.

Que même avec un excellent rendement, le taux d’endettement monte.
Exemple :
Je donne des chiffres annuels pour la démo simplifié
vous gagnez 60.
Vous achetez un bien 100 avec une mensualité à 6 et un loyer à 15.
Soit un endettement à 8,5%
Vous acheter un 2nd bien identique :
Votre endettement passe à 14,8%

Notez que j’ai pris un rendement élevé pour la démo (15%).

Donc avec 2 achat très rentable, vous approchez déjà de la limite difficile de 33%.

Ensuite, il faut prendre en compte les objectifs du commercial.
Un prêt RP est simple à monter et permet de capter un client.
Un prêt locatif est plus compliqué (surtout pour un multi investisseur) et ne permet que rarement de capter un client.
Donc priorité aux RP.
Même logique avec des structures financières, ce qui explique que les indépendants ont plus de mal à se faire financer!

Payer l’IS est mieux que payer l’IR si vous etes a un taux d’IR elevé
Si vous etes a un TMI de 14% il est plus interessant de payer l’IR que l’IS puis l’IR

Monter une société ne vous dispensera pas de payer de l’IR sauf si vous vous ne payer pas….
Avez bien étudié la fiscalité des SCI/SASU/SARL?

Commencez pas étudier l’imposition du SCI a l’IS , vous comprendrez qu’il n’est pas toujours interessant de passer par une société.
En fonction de votre profil financier mais aussi en fonction du type d’achat les solutions sont différentes.
J’ai 2 logements en LMNP et je suis entrain d’acheter un 3eme logements que je vais loué en nue au reel avec convention ANHA social ( borloo ancien ) car plus adapté pour cette acquisition.

J’ai vue sur votre blog que vous ne générez pas de cash-flow sur votre 1er appartement qui a pourtant une bonne rentabilité, est vous sur d’avoir fait les bons choix fiscaux ?

Vous voulez enchaîner les achats mais ce premier investissement sera déjà un boulet a votre pied et le fait de complexifier le dossier avec une SASU n’arrangera pas la situation.

Vous avez des prets assez court, 10 et 15ans, qui ne sont pas compatible avec votre stratégie:
-Si vous auriez 50ans et souhaitez profiter d’une rente pour la retraite dans 10 ans tout en faisant un effort mensuel pendant ce temps des prets court sont parfait
-Or vous souhaitez enchaîner les achats , et pour emprunter il faut de la capacité d’emprunt.
Pour augmenter la capacité d’emprunt , il y a pas 36 solutions, soit augmenter vos loyer ( mais le marcher reste le marcher ) soit augmenter votre salaire ( pas toujours évident ) soit augmenter la duré de vos emprunts et donc diminué vos mensualité.

Vous souhaitez aussi cree une ou des entreprises, n’oubliez pas qu’une banque ne prête pas a un commerçant sans avoir 3 années de bilan.
Vous serez donc bloqué pendant 3 ans avant de pouvoir acheter de nouveau et encore si vous présentez des bilan positif ce qui n’est pas toujours evident

Vous etes plein d’ambition c’est tres bien mais adapté vos ambitions a la dure réalité des banquiers

En fait vous voulez à la fois :
- acheter beaucoup d’immobilier ce qui nécessite d’accéder au prêt bancaire
- faire aussi bien du locatif que de l’achat-revente
- vous verser beaucoup de revenus pour être rentier d’ici 5 ans
- optimiser la fiscalité.

L’outil optimal qui permet d’atteindre tous ces objectifs à la fois n’existe probablement pas. Par exemple, l’imposition à l’IS permet de payer peu d’impôts tant que les sous restent dans la société. Dès lors que vous vous versez des dividendes, ils seront imposés à l’IR. "Faible imposition" et "se verser assez de revenus pour en vivre" peut donc être contradictoire.
De même, les banquiers peuvent être très frileux à prêter à une entreprise nouvellement créée. Donc optimisation de la fiscalité (par la création d’une entreprise) et accès au prêt bancaire à des niveaux élevés ne sont pas très compatibles.

A mon sens, je pense que vous devriez :
1) préciser le projet. L’immo locatif, ce n’est pas pareil que l’achat-revente. L’immo locatif d’habitation, ce n’est pas pareil non plus que les commerces et bureaux.
2) ensuite, prendre conseil d’auprès d’un bon expert-comptable.

Vous dites que julien répond avec des "batons dans les roues". Vous confondez de légitimes mises en garde avec des bâtons dans les roues. Si vous partez tout feu tout flamme, vous risquez quand même de grosses déconvenues par la suite.

Vous voudriez aussi qu’on vous donne des conseils optimums alors que vous ne donnez pas les infos les plus élémentaires sur vous : votre revenu actuel, votre TMI, votre épargne disponible.

ibay77 a écrit :

Merci pour votre point de vue.
Néanmoins arriver à certains niveau de revenus, la banque est censé tenir compte du "reste à vivre" me semble-t-il non ?
Dans ce cas là, avoir un taux d’endettement, même de 40% sur des revenus par example à 6000€ ne vous empechera pas de vivre, loin de là.

Dans ce cas, je ne comprends pas comment certains ont peut investir autant dans l’immobilier en partant de rien (comme moi).  J’ai des rentabilités très bonne qu’on ne trouve quasiment nul part, donc si j’ai du mal avec ma rentabilté comment font les autres ? J’avou être perdu dans ce cas.

Discutez avec votre banquier, il n’y a pas que le reste a vivre et le taux d’endettement qui rentre en jeux.
Au CIC par exemple ils prête au maximum en investissement locatif 6 fois votre revenu annuel.
Vous etes seul , je vais pendre au pifomètre 25k€ de revenu pro ( deja tres bien a votre age ) , vous pouvez emprunter au max 150k€

Regarder sur le forum il y a plusieurs personnes qui ont deja étais confronté a ce souci alors qu’ils généraient parfois plus de 1000€ de cashflow /mois

Ajouter en plus une partie SASU/SARL holding et c’est foutu, vous avez deja eu l’expérience de demande de pret ( a 12 banques differente ) pour une entreprise et vous avez pu constaté la difficulté.

ibay77 a écrit :

Merci Julien d’avoir pris le temps de jeter un coup d’oeil sur mon blog et de me répondre.

Ma TMI est de 30%, mais sinon je suis d’accord avec vous. 30% de TMI signifie que pour tous es appartes qui me dégage du cash flow je paye 30% d’impôt dessus. (autant payer l’IS avec la SASU c’est 15% en dessous de 32K de benefices environ il me semble mais ensuite je me demande s’il faut pas mettre ces revenus de votre société dans lz declaration de l’IR puisque vous touchez un salaire ? Assez perdu la dessus)

En effet, je suis complètement en phase avec vous sur le cash flow que dégage mon premier investissement et ma RP.

J’ai compris que j’avais fais une erreur il y a quelques mois et j’ai déjà pris rendez-vous à la banque demain pour passer mes crédits sur 20 ans (les deux) donc en effet, pour diminuer le taux d’endettement le plus facile c’est de diminuer ses mensualités.

J’ai honnêtement passer pas mal de temps à lire des articles et études sur internets sur l’imposition des entreprise mais j’en suis encore à mes débuts et reconnait ne pas être à l’aise avec le sujet.

Vous ne payez pas 30% mais 45.5% d’impôts sur une partie de vos loyer.
30% de TMI et 15.5% de CSG RDS.

Cree une socité c’est bien mais vous ne maîtrisez pas du tout la fiscalité, consulté un expert comptable.
Avant chaque achat je consulte mon comptable pour connaitre la meilleur stratégie et savoir exactement ce que je vais payer comme impôts.

Effectivement avec une société vous allez payer 15% d’IS sur le résulta de votre entreprise mais si vous vous versez un salaire vous aller payer des charges social et payer l’IR sur ce salaire soit une triple imposition.
En général avec ce genre de montage les personnes se verse des dividendes qui sont aussi imposé sur l’IR mais après un abattement de 40%
Le fait d’avoir une activité commercial permet d’amortir le bien mais lors de la revente vous payerez beaucoup de plus value car la valeur comptable de votre bien diminue au fur et a mesure de l’amortissement ( ce qui n’est pas le cas en LMNP )

Vous pouvez aussi vous penchez sur le fait de faire du déficit foncier pour diminuer votre imposition et ce sans besoin de créer une société

Personnellement quand j’achète un bien je fait la simulation avec ma comptable sur 10ans en nue au reel, au nue au forfait , en LMNP au reel en LMNP au forfait et en SCI a IS

Et je ne prend pas en compte le borloo , scelier et autre dispositif fiscal.

Je demande toujours avis a la communauté qui parfois en sais plus que ma comptable!

Sans comptes les lois qui change ( 3 années que je suis en LMNP et 3 fois que la loi change sur les frais  de CGA et de compta ), il faut vous remettre en question pour chaque achat et ne pas croire que vous possédez la recette miracle.
Et surtout n’oubliez pas les frais , cree une SASU pour un investissement de 80k€ a 10% de rentabilité vous coûtera plus cher que de payer des impôts

Dernière modification par julien62 (13/05/2016 10h14)

Bonjour,

A l’instar des autres membres, je trouve que vous partez dans tout et n’importe quoi. C’est bien de vouloir, mais il faut rester posé et pragmatique.

ibay77 a écrit :

Le prochain sera surement un bureau.

Avant d’acheter mon prochain bien je pense à créer mes structures juridique et je prévois de faire le système suivant et j’aimerais avoir votre point de vue d’expert:
-Création d’une SASU dans l’immobilier avec laquelle je vais acquérir mes biens
-Création d’une SARL en holding possédant la SASU à 100%

Dans le futur si je souhaite lancer des commerces (restaurant/bars) je souhaite créer une SARL appartement à ma holding.

Avez-vous bien étudié les baux commerciaux ? C’est quelque chose de très libre et très particulier. Mon avis est de se faire aider par un pro des baux commerciaux (ex: notaires).

Des plus, vous dites achetez ci, créer une entreprise de restaurants.
Franchement, renseignez-vous ! Créer une entreprise (à fortiori dans le monde de la nuit ou de la restauration), c’est long et difficile. Il vous faudra tout un tas d’autorisations, trouver un loca, un business plan original et différenciant, recruter etc.
C’est beau comme projet mais je doute que vous arriviez à mener de front autant de choses sans vous planter en beauté.

ibay77 a écrit :

pour les plus courageux d’entre vous:
Si j’achète un bureaux dont le loyer génère 300€ de benefice.
Quels sont les différents moyen pour moi de toucher l’argent de la SASU et comment vais-je calculer les impots que je vais payer en fonction des différent moyen de me rémunérer ?

C’est là que c’est rigolo de déjà "vendre vos conseils" sur votre blog. Franchement, vous êtes tout débutant. Sortir de la tréso d’une société c’est soit en salaire soit en dividendes. Et ne rêver pas, dans tous les cas vous payerez l’impôt (PS, IRPP, etc. même sur les dividendes) et des cotisations sociales sur salaires.

ibay77 a écrit :

Ma TMI est de 30%, mais sinon je suis d’accord avec vous. 30% de TMI signifie que pour tous es appartes qui me dégage du cash flow je paye 30% d’impôt dessus. (autant payer l’IS avec la SASU c’est 15% en dessous de 32K de benefices environ il me semble mais ensuite je me demande s’il faut pas mettre ces revenus de votre société dans lz declaration de l’IR puisque vous touchez un salaire ? Assez perdu la dessus

Avez vous étudier les SCI ? J’imagine que non. Plus d’infos ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/t7685

Cf supra, une fois payer l’IS dans la société, il faut encore sortir la tréso. Et en dividende, même si vous avez un abattement, vous payerez les PS sur dividendes bruts et l’IR …

Par ailleurs, créer une société vous demande des coûts : création + statuts, dépôt, expert comptable à payer pour la compta etc…

julien62 a écrit :

Vous souhaitez aussi cree une ou des entreprises, n’oubliez pas qu’une banque ne prête pas a un commerçant sans avoir 3 années de bilan.
Vous serez donc bloqué pendant 3 ans avant de pouvoir acheter de nouveau et encore si vous présentez des bilan positif ce qui n’est pas toujours evident

Ce point est très juste. D’expérience personnelle, malgré une SARL bénéficiaire en k€ après 6 mois d’exercice, nous avons du batailler 6 à 7 mois pour trouver une banque qui finance notre second établissement… Et cela à pris 2 mois pour boucler le prêt car nous faisions via une SCI, structure pour laquelle les banques prennent en compte le bilan personnel des associés.
Et ce n’est pourtant pas le reste à vivre qui pose problème, nous avons environ 8k€ de revenus / mois et un reste à vivre de 4,5k€ environ…

Setanta

EDIT :

ibay77 a écrit :

Donc mon objectif à partir de maintenant va etre de degager du cash flow pour pouvoir quitter ce boulot qui me bouffe la vie privée.

Pourquoi ne pas déjà penser à changer de boîte ou de boulot ? Vous êtes jeune … J’ai déjà changé 3 fois de boîte en 7 ans après l’école d’ingé …

ibay77 a écrit :

Ma RP va être louer, très bien louer même si je l’a met en location, je ne compte pas rester dedans très longtemps, je souhaite acheter ailleur. J’ai déjà un locataire de prévu et très serieux.

Avez-vous regarder la plus-value avant ? Si PV à la revente alors que c’est votre RP, pas d’impôt sur la PV. Si revente d’une location avec PV, alors impôts …

ibay77 a écrit :

Essayez de vous projet dans 2 ans par exemple, je n’ai plus mon job d’ingenieur.
Je dois préparer d’eventuelle structure pour ce nouveau "type de vie"

Ok, sauf que vous partez dans tous les sens et que vous avez encore beaucoup à apprendre ! C’est bien de changer de vie pour mieux mais il ne faut pas y aller à l’aveugle !

Prévoyez-vous des vacances locatives dans votre projet ? apparemment non.
Vous semblez manquer toutes les bases lié à la fiscalité sur l’immo, aux structures juridiques et possibilités d’investissement.
Vous l’avez dit, vous avez fait une erreur sur votre premier investissement. Ce n’est pas grave en soit, on apprend mieux de ses erreurs, mais il faut quand même éviter de les enchaîner.

Vous ne prévoyez pas de changement de vie personnel (social j’entends) ? Etrange…

A mon humble avis, prenez le temps de vous formez, de lire les sujets des membres qui ont bien investis (cricri, Z6XR, ddtee etc.).

Calmez-vous, prenez une semaine de vacances et formez vous !

Si votre boulot vous bouffe la vie pourquoi ne pas en changer?
J’ai changer 5 fois de travail en 7 ans, je gagne moins qu’avant mais pour une meilleur qualité de vie.
Vous semblez aimer l’immobilier pourquoi ne pas vous former pour devenir agent immobilier.

N’oublier pas qu’investir dans l’immobilier c’est aussi se bloquer géographiquement, changer de régions avec une RP et des biens en location est bien plus compliqué qu’en étant locataire.

Vouloir brûler les étapes peux vous faire tout perdre.
Renseignez vous bien sur votre activité de conseil, un agent immobilier a une assurance en avez vous une?
Etes vous pret a perdre votre RP et votre bien en location pour un mauvais conseil?
Ne vous faut-il pas une autorisation pour etre courtier en pret ?

Si vous n’avez plus de job les banques ne vous prêterons pas pour de l’immobilier a moins de nantir la même somme sur une AV.

Ne regardez pas a 2ans mais au moins a 10.