Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Philippe30 a écrit :

Sans avoir été jusqu’à utiliser certaines de ses méthodes , je conseille le livre pour son aspect motivant et la débrouille mise en œuvre pour atteindre ses objectifs.

Personnellement, je trouve dommage de promouvoir le livre d’une personne qui explique très clairement dans ses méthodes : mentir à son banquier sur la réalité de son endettement et de ses charges.

Il ne s’est pas fait attraper, et maintenant avec le livre, j’imagine mal une banque venir se faire de la mauvaise pub en tapant sur un client qui dispose d’une certaine visibilité publique.

Mais promouvoir l’idée qu’il faut mentir pour obtenir un crédit …………………………..

A titre personnel,

M€rci pour ce partage, je ne connaissais pas ce livre

Le point de départ et le bilan est plus que flatteur ! ! !
Quelle réussite

Nous sommes des grands garçons, et pas des poussins de quelques semaines
Chacun peut et sait séparer le bon grain de l’ivraie dans un livre

et d’ailleurs la recommandation de philippe, et les commentaires
m’invite à partager avec vous

Évangile selon Matthieu, chapitre 13, versets 24 à 30 a écrit :

Le royaume des cieux est semblable à un homme qui a semé une bonne semence dans son champ. Mais, pendant que les gens dormaient, son ennemi vint, sema de l’ivraie parmi le blé, et s’en alla. Lorsque l’herbe eut poussé et donné du fruit, l’ivraie parut aussi. Les serviteurs du maître de la maison vinrent lui dire : Seigneur, n’as-tu pas semé une bonne semence dans ton champ ? D’où vient donc qu’il y a de l’ivraie ? Il leur répondit : C’est un ennemi qui a fait cela. Et les serviteurs lui dirent : Veux-tu que nous allions l’arracher ? Non, dit-il, de peur qu’en arrachant l’ivraie, vous ne déraciniez en même temps le blé. Laissez croître ensemble l’un et l’autre jusqu’à la moisson, et, à l’époque de la moisson, je dirai aux moissonneurs : Arrachez d’abord l’ivraie, et liez-la en gerbes pour la brûler, mais amassez le blé dans mon grenier. »

"Amassons le blé et laissons l’ivraie "

Tout dépend de ce que vous appelez surendettement (ce qui est directement lié à la notion d’endettement des banques, qui est à géométrie variable).

C’est parfois un peu rugueux pour faire accepter à un banquier que le risque ne se mesure pas uniquement en prenant en compte les mensualités des divers prêts vs les revenus non liés aux biens acquis, mais ca se fait, c’est avant tout question de présentation des données et d’opiniâtreté, parce qu’à un moment ou un autre, il faut passer au dessus du conseiller de base (et ca ne se fait pas comme ca).

Et j’ajouterai qu’accéder à un responsable capable d’outrepasser les règles de base ne se fait pas en arrivant et en disant "jusqu’à présent, j’ai multiplié les établissements et caché le plus possible d’infos sur mes emprunts précédents".

Message édité par l’équipe de modération (06/07/2016 00h46) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

De mon point de vue, est-ce que les banques limitent l’aventure immobilière, ou est-ce qu’elle
en limite l’ampleur ? Car souvent l’ampleur que l’on veut lui donner avec beaucoup de prêt dans différentes banques, signifie aussi augmenter de manière raisonnable ou non le levier.

Ce levier est un formidable accélérateur, mais peut dans une certaine mesure aussi être un risque non négligeable de pertes.
Et avec un fort levier que peut-il se passer si par hasard…
- On décide de basculer une grosse partie de la taxe d’habitation ( 80% ) vers la taxe foncière
- On décide d’imposer aux propriétaires bailleurs des travaux de rénovations thermiques de grande ampleur lors de renouvellement de bail
- On décide de limiter les versements d’APL à hauteur de 500 €/mois par propriétaire bailleur ?
- d’appliquer une CSG variable en fonction des revenus immobiliers…
- De la ville ou vous avez investi, le marché locatif se retourne et vous perdez 10% de loyer en 2 ans?

On entend toujours parler de ceux qui réussissent au travers de leur expérience ( transformée en outil commercial ) mais on entend jamais parlé de ceux qui avec un fort levier on eu le grain de sable qui a provoquer la chute…

Personnellement mon expérience montre que ce n’est en rien un frein pour accéder aux conseillers en patrimoine lorsqu’on a un projet. De plus ayant différentes banques et différents conseillers, on peut parfois tomber sur un qui souhaite travailler davantage avec nous car il a une idée de l’ampleur des sommes placées ailleurs et sera prêt à proposer quelque chose intéressant.
Ca a été le cas pour moi au CIC, le conseiller étant près à me faire un prêt (encore un !) à un taux vraiment top pour financer des SCPI. Après réflexion il me proposait le prêt immo à bon taux pour la SCPI maison uniquement et un prêt conso à 2,8% si autres SCPI. J’ai décliné mais je lui offrais vraiment peu de garanties et il m’aurait suivi, je ne désespère pas travailler un jour avec lui si leur SCPI, vraiment mauvaise, a un creux et devient attrayante en prix de part.
Quant au fichier centralisé des prêts, sérieusement, vous y croyez? Et si jamais il se créait, pensez-vous vraiment que l’on irait à la chasse aux vilains qui paient rubis sur l’ongle leurs échéances?

Ricou, oui, ils demandent tous les relevés de compte mais l’investisseur malin sait comment le contourner. Pas besoin d’être un génie pour cela.

Surin a écrit :

Quant au fichier centralisé des prêts, sérieusement, vous y croyez? Et si jamais il se créait, pensez-vous vraiment que l’on irait à la chasse aux vilains qui paient rubis sur l’ongle leurs échéances?

Probablement pas sauf si c’est intéressant pour la banque de vous coincer, si vous avez été casse-pied avec le conseiller/le directeur d’agence, s’il voit que vous allez ailleurs… il y a plein de raisons de se faire avoir sur ce type de base de données.
Imaginer : 2 des 3 banques dans lesquels vous êtes trouvent que c’est plus rentable de vous coincer. Vous allez moins rigoler (enfin pas vous spécifiquement).

Xa, je vous rejoins complètement sur les bailleurs qui vont tricher sur les déclarations et qui vont après se plaindre que leur locataire les filoute un peu/beaucoup.

Surin a écrit :

De plus ayant différentes banques et différents conseillers, on peut parfois tomber sur un qui souhaite travailler davantage avec nous car il a une idée de l’ampleur des sommes placées ailleurs et sera prêt à proposer quelque chose intéressant.

Possible, si vous êtes honnête avec lui, ce qui n’est pas le cas de l’auteur dont on parle.

Si vous êtes clair avec votre banque, y compris vis à vis d’engagement auprès d’autres établissements, cela peut rester une construction durable. Ce qui n’est pas valable, c’est de systématiquement chercher à contourner, au lieu de négocier avec la banque des conditions acceptables, et de mentir sur ses engagements et ressources

J’utilise aussi plusieurs banques, mais je ne cherche pas nécessairement la meilleure offre du moment. Je cherche les conditions du moment, j’appelle mes banques, je vois celle qui me fait l’offre la plus adaptée, en comparant avec les conditions de marché. 7 fois sur 10, la première banque s’adapte, sinon je passe à la suivante.

Surin a écrit :

Quant au fichier centralisé des prêts, sérieusement, vous y croyez? Et si jamais il se créait, pensez-vous vraiment que l’on irait à la chasse aux vilains qui paient rubis sur l’ongle leurs échéances?

Le fichier existe ailleurs, y compris dans des pays considérés comme des paradis bancaires. Donc pour moi, ca n’a rien d’impossible. On disait impossible la création d’un fichier des assurance-vies, idem vie privée et tout et tout. Ca s’appelle Ficovie, et les assurances et banques doivent l’alimenter.

Par ailleurs, la disposition votée dans la loi Hamon a été retoquée, sur demande de l’UMP. Pourtant Mme Lagarde avait envisagé un mécanisme similaire. Ca n’est donc pas une idée trop gauchiste pour passer un jour devant le législateur.

Au passage, en 2014, nous avons reçu des informations de nos amis banquiers, sur le fait qu’ils pourraient faire des vérifications actives sur la mise en place d’un tel fichier, comme ils l’ont fait lorsque le fichier des incidents a été rendu plus facilement consultable de manière automatisée. Rien ne dit qu’ils systématiseraient les sanctions, mais les vérifications, les demandes d’informations, l’impact éventuel en tarification  … c’est une autre histoire.

Ricou a écrit :

Dans la VRAIE VIE les conseillers de banque (chargés d’affaires & Directeurs d’agence) ne restent guère en poste (dans la même agence) plus de 5 ans . . .

La construction de la relation, me fait alors sourire

Dans la vraie vie, on construit une relation avec une banque, pas avec un employé de cette banque. Peu importe qu’une personne change, tant que vous êtes traité avec le même égard. Cette relation ne se construit pas sur 2 ans, pas avec une seule personne, elle se construit parce que la banque vous identifie comme un client important, rémunérateur, influent. Elle se construit parce que vous y consacrez du temps aussi, que vous faites vivre cette relation, sans attendre bêtement que votre conseiller vous appelle pour faire le point.

Si vous en êtes resté avec le conseiller de base, si vous en êtes resté à "ma banque n’est qu’un opérateur d’opération, je ne la contacte jamais", évidemment …

Ricou a écrit :

Avez vous déja déposé des dossiers de demande de prêt pour de l’investissement locatif ?

Oui.

Ricou a écrit :

Sinon vous sauriez: que les banques/courtier demandent TOUS les relevés de compte

Et justement, certains, dont l’auteur du livre dont nous parlons NE FOURNISSENT PAS TOUS LES RELEVES !

Ils s’organisent pour que ca ne se voit pas (ce qui est relativement simple, il suffit d’éviter les transferts entre deux comptes de deux banques différentes pour que ca ne se voit pas).

Ils font donc effectivement une déclaration frauduleuse, avec des conséquences légales potentielles s’ils se font prendre, et le livre explique justement comment frauder.

C’est bien ce qui m’agace : promouvoir l’idée qu’il faut frauder pour réussir. Autant dire "vendez de la came ca rapporte plus que vendre vos bras" pendant qu’on y est.

Ricou a écrit :

Alors si vous avez un montage type poupée russe (avec plusieurs banques) ils le voient et . . .

Non. Vous êtes client dans 2 banques (BNP et CA, au pif), vous dites à votre courtier que vous êtes uniquement client CA et vous fournissez uniquement ces relevés, sans aucun lien avec la BNP …

Si vous cachez l’existence d’un bien locatif, et que le courtier, compte tenu des autres éléments, ne demande aucune déclaration fiscale …

Dites moi comment le courtier détecte que vous avez 2 comptes bancaires ?

Lorsqu’il consultera l’agence ? Il suffit de signaler l’agence comme ayant déjà été contactée en direct. Le courtier l’évitera. En plus les agences vérifient rarement la préexistence au niveau de l’enseigne, se contentant de vérifier les clients de l’agence elle même.

J’ai croisé des petits malins qui se faisaient financer des travaux dans plusieurs banques, en présentant plusieurs fois le meme devis, ou la même facture. Que faisaient ils de cet argent ? C’est une question à  poser.

Alors, votre boule de cristal vous permet-elle de savoir combien de comptes je gère ?

siocnarf a écrit :

Je n’en sors jamais non plus, le surplus allant sur des livrets, au LCL évidemment.

Meme pour sortir des fonds, il suffit d’avoir des moyens de paiement dédiés. Les opérations sont cloisonnées, les autres banques ne sont pas informées. Accessoirement, vous avez un compte unique pour un bien, avec toutes les rentrées et sorties, ce qui simplifie la présentation des comptes en cas de contrôle.

Les frais ? Ca se négocie. Il faut bien sur que le banquier gagne sa vie, mais la marge de négo existe tout de même.

siocnarf a écrit :

Le seul moyen pour une banque de découvrir tout consiste à demander une copie de votre déclaration 2044.

En 15 années, on ne m’a jamais réclamé la moindre déclaration spécifique (2044, 2072). La 2042, on me l’a demandé au début, pour vérifier mes dires. Il m’arrive aussi de la fournir pour certains partenaires, mais c’est lié à leur statut (profession libérale, indépendant, frontaliers imposés en France, …). Une seule fois, pour un partenaire, une banque m’a demandé les déclarations spécifiques de son activité.

Un autre moyen de se faire repérer, c’est l’incident bancaire, typiquement de crédit mais un simple incident de paiement peut avoir des répercutions. La banque peut faire des vérifications actives, et du coup découvrir le problème. Après, ca dépend de la relation avec la banque. Mais pour mémoire, même des banques dites haut de gamme se sont mises à cloturer des comptes de clients "ne correspondant plus au modèle d’activité". La banque conserve le droit d’exiger le remboursement intégral + pénalités si elle constate une fraude dans l’obtention du prêt.

Et bien sur, il y a le risque du fichier des crédits … Pour l’instant, il a été censuré, mais le risque est de le voir revenir un jour. Le dispositif existe dans d’autres pays, y compris des pays qui ont mis la protection des données personnelles très au dessus du niveau en France, et depuis bien plus longtemps (la vie privée n’est entrée en Droit en France que fin des années 70, c’est donc relativement récent, face à la pierre angulaire du secret bancaire suisse, pour citer un cas précis).

Et comme je l’ai dit précédemment dans ce post, une disposition similaire avait été présenté par Mme Lagarde. Donc l’idée n’est pas "ultragauchocentrée".

A mon sens, rien ne garantit qu’une telle disposition, qui limiterait l’exposition des banques à des crédits non controlés, ne soit pas remise sur la table.

Elle ne pose, de toute facon, pas de réel problème à une personne qui applique les règles et ne ment pas sur son endettement, ses revenus. Elle ne pose problème que pour les petits malins ET les sociétés de crédit peu regardantes sur la qualité des dossiers (ie : celles qui visent plus les frais pour incident que la rémunération liée au crédit). Ce sont d’ailleurs ces dernières qui avaient essentiellement protesté contre la mesure, les associations de consommateurs ayant surtout demandé une solution permettant de valider l’emprunt sans nécessairement donner toutes les informations à la banque.

EDIT : correction de deux fautes grossières… J’espère ne pas en avoir laissé d’autres,

bien évidemment, je ne cautionne nullement les "faux" (fausses déclarations etc)

Mais je m’oppose farouchement aux amalgames dans lesquels tous les investisseurs immobiliers sont assimilés à des fraudeurs.

en m’appuyant uniquement sur ce que je connais (mon expérience) suite à laquelle, j’ai [et certainement d’autres] toujours fourni [liste non exhaustive] mes déclarations IR 2042, fonciers 2044
A partir de là, l’organisme préteur a toutes les infos (revenus, adresse des biens . . .)

Le problème n’est pas tellement dans le mensonge (que personne ne cherche à cautionner) mais dans les conséquences du "mensonge" (ou mensonge par omission). Le locataire qui ment pour obtenir un appartement mais paie ses loyers à chaque fois ne gène pas grand monde, hormis les autres candidats à l’obtention de l’appartement.

Si ce locataire, du fait de cette contrainte qu’il vous a caché, ne peut plus payer son loyer, vous le prendrez comment ? C’est vous qui assumez ce risque. Certes, en  bon bailleur, vous répartissez le risque sur plusieurs biens, mais ce risque vous l’assumez quand même sans en être informé initialement.

Or c’est le coeur de la question dont on parle : l’un des contractants ne dispose pas des informations qu’il est censé avoir, aurait-il contracté s’il avait eu tous les éléments ?

C’est valable pour un crédit comme pour un bail, un contrat de travail, un contrat de prestation, un compromis, etc …

" Le locataire qui ment pour obtenir un appartement mais paie ses loyers à chaque fois ne gène pas grand monde"

Je préfère un locataire qui m’annonce clairement qu’il a des charges, mais qu’il arrive à les assumer y compris le loyer, à celui qui cache ces charges et qui me les renverra un jour pour justifier un retard de loyer.

Si je suis conscient du risque, je décide si j’accepte de l’assumer ou non, je signe ou je ne signe pas le bail. Et si je me trompe, j’assume seul, je ne me défoule pas sur un locataire qui a été franc dès le départ sur sa situation financière.

Selon mon expérience, le locataire qui est franc sur un gros point noir par rapport à ses capacités a un rapport plus sain à l’argent que le bidouilleur de dossier, il est plus fiable dans la durée, prévient lorsqu’un incident remet en cause le versement d’un loyer, au lieu d’attendre l’impayé. Le second me donne surtout l’impression de ne pas maitriser ses finances dans la durée et qui va sortir le coup de "les impots m’ont tout pris, du coup je n’ai pas pù faire le virement" au lieu d’anticiper des dépenses contraintes connues à l’avance.

xa a écrit :

Or c’est le coeur de la question dont on parle : l’un des contractants ne dispose pas des informations qu’il est censé avoir, aurait-il contracté s’il avait eu tous les éléments ?

Sûrement que non !

Si les relations étaient d’humain à humain, avec une possible argumentation, etc. bien sûr que la vérité prévaudrait.

Mais quand tout est vicié avec des règles prudentiels idiotes, des assurances loyers impayés, etc., si vous voulez avancer, vous n’avez pas le choix.

Pour me loger, par exemple, quand j’étais freelance, j’ai déjà du faire des faux. Que je gagne x fois le loyer, que je sois un honnête citoyen qui paye des monceaux d’impôts tout le monde s’en fou. Le bailleur veut une assurance loyers impayés est celle-ci ne s’emme### pas avec cela. Elle veut un CDI et c’est tout.

Et ça a été le même cirque quand j’ai voulu acheté des SCPI à crédit alors que j’étais freelance. Il fallait 3 ans d’exercice complet pour avoir droit à un crédit ! Pas de possibilité de nantissement d’un portefeuille boursier, seulement de leur AV pourrie avec leurs UCs bourrés de frais de gestion.

Où est l’honnêteté quand la banque vous impose la domiciliation ou vous rajoute des frais dans votre dos ou vous clôture votre Terminal de Paiement Electronique en ligne sous prétexte que votre secteur d’activité n’est plus dans la liste des règles prudentielles de la banque (je l’ai vécu) ?

On a le respect que l’on est en droit d’obtenir. Dans le cas des banques, elles en desservent peu de mon point de vue.

dangarcia a écrit :

Le sujet de cette discussion est "Faut-il mentir aux banques". Si quelqu’un lance une discussion "Comment mentir aux banques" la laissez-vous passer ?

Certes pas…