Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings

Seritage peut s’endetter (le niveau d’endettement peut s’accroitre) ou faire une ak.

Le probleme est plutot de trouver des locataires en croissance ou solide qui ont l’embarras du choix sur les emplacements de seconde zones.
L’une des solutions est la transformation de ses centres en zone commerciale sans anchor

Comme wpg, cbl, etc, toutes les reits de centre commerciaux souhaitent avoir d’autres locataires que les retaillers declinant (sears,macy, jc penny, …).
Tous les retaillers souhaitent se concentrer sur les meilleurs malls et se retirer des centres de secondes zones.
Tous les retaillers investissent d’abord dans le digital plutot que dans un magasin physique qui plus est de seconde zone.
Toutes les reits de centre commerciaux ont en definitive ce probleme là.

Je vois d’un bon œil cette accélération des rénovations. La capacité d’endettement n’était pas utilisée à sa juste mesure alors que le contexte de taux est intéressant, c’est une Bonne Nouvelle. tant qu’on ne fait pas appel au marché tout va bien

Les nouveaux projets ont l’air de prioriser le redéveloppement des Sears Auto (droit de Seritage de capturer 100% de la surface au lieu de 50% pour les autres Sears/Kmart).

Je pense que c’est surtout plus facile de trouver un nouveau locataire pour une petite surface (genre cabinet medicam, resto, petit magasin)
Les grosses surfaces, il y a un paquet de reit concurent loueur et tres peu de demandeur locataire (visiblement)

IH, bonne explication et qui explique aussi pourquoi les community centers et assimilés sont plus performants.

Dans ce cas, il n’y a pas un anchor unique dont tout dépend mais 3-4 enseignes juste en dessous, qui attirent la chalandise.

Je voyage (trop à mon goût) aux USA depuis déjà presque 10 ans et je n’avais même pas remarqué cette tendance, bien vu Philippe ! Je l’ai vu pourtant mais pas conceptualisé. En effet, de plus en plus de malls que je connaissais (et particulièrement dans la Silicon Valley) ont vu leur nombre de magasins fortement diminué mais remplacé par des "restaurants" (guillemets de snob parisien mais bon c’est ce que je pense), des bars et autres. Cela étant, ça reste des locataires hein…

SRG a l’option de revendre ses parts de JV (à ses partenaires) au prix du marché début 2018. Ca représente potentiellement une arrivée de cash de l’ordre de 700 M.

1) la premiere option serait une profonde betise.
La JV concerne des proprietes comme king of prussia, où sears n’est plus locataire et qui est reloué une blind (genre 30$ par pied au lieu de 4$ de sears)

J’ai appris aussi que GGP voulait développer dans l’année de nouvelles JV avec SRG (donc cela devrait aussi amener du cash et/ou diminuer sensiblement les coûts de redéveloppement pour quelques dizaines de propriétés.)

2) Pourrais etre une bonne idée.
Mais ggp ne s’interesse qu’à la creme de la creme
Faudra arriver à un compromis où seritage ne vend pas ses bijoux de familles.

Ce que francois veut dire c’est tous les concurrents de seritage vendent leur magasins les moins bien pour conserver que les meilleurs ( simon qui fait un spin off (wpg) de ses magasins les moins bien, wpg et cbl qui se separent de ses magasins de class C.

Cela serait une betise de vendre les bijoux de famille pour renover et mettre des millions dans des magasins de classe B ou C.

Comme indiqué dans le lien de francoisolivier, les projets de redéveloppement de ces 17 propriétés étaient déjà dans les tuyaux.

Je pense qu’il s’agit des 17 restantes indiquées dans la liste des propriétés avec 100% de droit de recapture dans la présentation aux investisseurs :



Ca semble confirmé par cette annonce de redéveloppement de la propriété de St Petersburg:

Developer wants Sears out, Dick’s Sporting Goods and Lucky’s Market in at Tyrone Square Mall | Tampa Bay Times

Tampa Bay Times newspaper le 14 septembre a écrit :

Seritage Growth Properties, a New York based real estate developer, has submitted plans to the city of St. Petersburg to demolish the 188,515-square-foot Sears store to make way for a new 151,952-square-foot shopping center, according to building permits filed in St. Petersburg. Leases have already been signed with Dick’s Sporting Goods, Lucky’s Market and Petsmart, with room for one more anchoring retailer.

Organic grocery chain Lucky’s Market has been scouting sites in the Tampa Bay area for months.

Euh il y aura des travaux et des delais
Cout + 1 à 1,5ans de délai

Je pense que l’auteur n’a pas saisi la particularité de SRG.
Son info sur le taux de short sur SRG est cependant très intéressante, car elle est dure à trouver.

D’une manière générale, les critiques faites à SRG sont les suivantes:

Il faudra du capital pour réaliser les redéveloppements de SRG, et c’est un problème. Il faudra s’endetter ou émettre des actions.

Les JV permettront de contourner ce problème, et elles ont vraisemblablement été créées pour cela.

Il y a trop de retail aux US

C’est vrai, et d’ailleurs SRG a certains projets où les magasins sont remplacés par des restaurants, immeubles, etc…

Les concurrents ferment des magasins et donc les locataires potentiels peuvent faire jouer la concurrence et SRG ne pourra pas louer à bon prix

J’ai tendance à imaginer que les concurrents ferment leurs mauvais magasins, mal placés. SRG dispose vraisemblablement de très bons emplacements, qu’ils peuvent en plus se permettre de louer moins cher que la concurrence (tout en multipliant leurs loyers par 3 ou 4). Je ne crois donc pas qu’il y ait de grosse concurrence à ce niveau là.

Bonjour,

Une question me turlupine concernant seritage (voir le lien mis par vbvaleur)
235 malls possèdés et 221 loués à sears (+31 malls en jv) d’apres le doc de vbvaleur mais j’ai deja vu ces chiffres sur yahoo finances.

Pourtant avec les coms de sears et seritage j’avais l’impression que c’etait beaucoup moins :
On peut citer les 22 de aelthen en sept
Les 17 cités par seritage
Rocking park new hampshire (vbvaleur en nov)

Combien sont loués à sears maintenant ?
Pour moi c’est l’enorme épee damocles (la situation financiere de sears)

Seritage prend un nouveau crédit :

Seritage a écrit :

NEW YORK--(BUSINESS WIRE)-- Seritage Growth Properties (NYSE:SRG) (the “Company”), […] announced that the Company has entered into a non-binding term sheet with ESL Investments, Inc. (“ESL”) for a new $200 million unsecured term loan facility.

Pourquoi ESL ? Chacun interpretera comme il veut car je n’ai pas trouvé les raisons du choix de ESL. Pour ma part, j’estime que certainement ESL proposait les meilleurs conditions

Vu le taux de la facilité de prêt je pense pas que Seritage peut se permettre d’acheter des nouveaux biens immobiliers sans augmentation de capital.