Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris…

Bonjour,

Je suis francilien et je voterai ce dimanche…..mais certainement pas pour Pécresse ni Bartolone au 1er tour ; il me semble qu’il y a une douzaine de listes en présence et le choix est donc assez large.

Cet article n’apporte pas grand-chose de nouveau : sans surprise, Pécresse défend les bailleurs et s’oppose à l’encadrement des loyers alors que Bartolone prend le parti des locataires. La première compte sur le gâtisme des électeurs et le second sur leur naïveté, ce qui revient à peu près au même mais est de bonne guerre car c’est ainsi que se gagnent ou se perdent les élections.

N’étant pas encore gâteux et plus du tout naïf, j’ai relevé 2 perles :

- Pécresse affirme vouloir construire 70000 nouveaux logements "sécurisés" ie avec gardien et vidéo, sans toucher aux quartiers pavillonnaires ni aux espaces verts ; je comprends donc qu’elle va doubler la hauteur du bâti existant pour y parvenir.
- Bartolone entend étendre le plafonnement des loyers à toute la région alors que le président de la collectivité régionale ne détient aucun pouvoir à cet effet.

Comme je l’ai indiqué dans un autre fil de discussion, ce n’est pas tant le plafonnement des loyers qui menace les bailleurs que la prévisible réforme à la baisse des APL dès après 2017. Qui peut croire sérieusement que l’Etat continuera à distribuer des APL à guichet ouvert tout en réduisant les déficits, en embauchant des juges, des "gabelous" des "poulets" et des "matons" ? Les APL sont dans le collimateur de Bercy, en premier lieu celle dont bénéficient les étudiants, et leur baisse se répercutera en l’espace de quelques mois sur le niveau des loyers sans qu’il soit besoin de plafonner quoi que ce soit. Avant de voter en 2017, les "petits proprios" seraient bien inspirer de décrypter les programmes des candidats concernant les APL, mais il est peu probable que les candidats soient très prolixes sur le sujet.

Pour répondre à la question du précédent contributeur, ce sont les maires qui peuvent décider d’appliquer ou non le plafonnement prévu par la loi ALUR, mais il est vraisemblable que cette délégation de pouvoir remontera vers la métropole du grand Paris qui n’est rien d’autre qu’une super commune.

Première remarque, ce n’est pas un studio, c’est une chambre. Quelle est sa superficie?

Pour faire court : l’investissement locatif sur Paris est mort… Cherchez une banlieue et apprenez le marché local…
Rastignac

Remarques et conseils :
- présentez-vous dans le sous-forum ad hoc, comme vous vous êtes engagé à le faire en signant la charte.
- apprenez à faire la différence entre un studio et une chambre de service (ou chambre de bonne).
- la définition légale du "logement décent" rend beaucoup de chambres de bonne impossibles à louer. D’après une étude récente, 85% des chambres de service ne sont pas utilisées comme résidence principale, notamment pour cette raison : Chambres de bonne à Paris : 85% sont inhabitées, mais cela va (peut-être) changer - Capital.fr
Si votre "studio" est en fait une chambre de service d’une seule pièce, à 10 m², cela dépasse les 9 m² minimum. Encore faut-il s’assurer, en cas de logement mansardé, que c’est bien une surface loi Carrez (c’est à dire la partie de la pièce faisant plus de 1,80 mètre de hauteur sous plafond). En revanche, s’il y a une autre pièce (WC ou salle d’eau) dans les 10 m², il est probable que la pièce principale passe alors sous les 9 m² ou 22 m3 et que le logement ne soit pas décent.
Reste à voir aussi s’il faut aussi une arrivée d’eau et une évacuation pour un logement décent… Il faudrait alors au moins un lavabo dans la pièce.
- D’après l’observatoire des notaires, les prix se maintiennent, mais le nombre de transactions chute. Immobilier: exiguë et sans confort, la "chambre de service" reste une mine d’or à Paris  - Le Parisien
Bien que la location soit largement limitée par les critères de décence et l’encadrement des loyers, les gens en achètent encore pour eux-mêmes, comme l’explique l’article : "La proximité de prestigieux lycées parisiens tels qu’Henri IV ou Louis-le-Grand explique que de si petites surfaces "même inexploitables à la location, trouvent preneurs sur ce marché"."
Parmi les raisons qui entretiennent ces ventes, il y a sans doute des gens qui achètent pour louer, même lorsque ce n’est pas un logement décent. Il y en a peut-être même qui achètent un truc à 100 k€ sans même avoir vérifié s’ils auront le droit de le louer ensuite… Mais le fait que des gens achètent encore pour louer même lorsque c’est illégal, une institution sérieuse comme les Notaires de France ne va pas le crier sur les toits.
- d’une manière générale, les micro-logements (<14 m²) sont dans le collimateur du législateur. Les exigences vont être renforcées progressivement jusqu’à ce qu’il devienne quasiment impossible de louer un logement de moins de 14 m². Comme d’autres foreumeurs ici, je m’abstiendrais soigneusement d’investir dans un micro-logement, il y a trop de risque de se retrouver avec un truc qui finira par n’être plus utilisable que comme bureau ou rangement.
- concernant l’encadrement des loyers : vous pouvez vérifier vous-même le chiffre de 280 € annoncé par l’AI, sur ce site : Encadrement des loyers : faites le test ! - Ministère du Logement et de l’Habitat durable
- en tout cas, les chiffres bruts devraient déjà vous faire fuir : 10 000 €/m², rentabilité brute de 280x12/100 000 = 3,36 %. Et même, avec les frais de notaire qui viennent probablement en sus du chiffre que vous annoncez, 280x12/108000 = 3,11 %.  C’est très mauvais.
- la seule solution pour que ça soit à peu près rentable, c’est d’être dans l’illégalité : meublé touristique non déclaré (la chasse est ouverte), ou bien location à l’année avec loyer supérieur à l’encadrement légal (comme un tiers des annonces à Paris : Loyers à Paris : un sur trois hors-la-loi malgré l’encadrement | France info ). Ce qui, évidemment, n’est pas une solution confortable ni pérenne.

Ma remarque principale : si ce sont des foreumeurs qui doivent vous apprendre ce qu’ont écrit Surin et moi, alors que ce sont des informations basiques, c’est que vous ne connaissez rien au marché dans lequel vous envisagez d’investir 100 k€ ! C’est cela qui est grave ! Faites vos propres recherches d’information et n’envisagez d’investir que dans ce que vous connaissez et comprenez vraiment !

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2016 11h09)

Pour un point de comparaison, si vous ne faites pas plus de 4500-5000€ de loyer net par an (4.5-5%) pour un investissement de 100k€, il vaut mieux se tourner vers des SCPI où vous aurez moins de gestion à faire.
A Paris, c’est presque mission impossible.

"Tout dépend des caractéristiques de votre simulation de prêt.

Sur 20 ans, aujourd’hui vous pouvez en avoir pour 520€ et sur 25 ans pour 450€ par mois.
A vous de faire en sorte que votre loyer couvre AU MINIMUM votre crédit."

Non, c’est faux. Notre ami demandait si c’était rentable. Or, la rentabilité ne dépend pas des caractéristiques du crédit. Un investissement est fortement ou faiblement rentable, indépendamment de ses conditions de financement. Par exemple un loyer de 3500 € annuel sur un investissement de 100 000 € ça fait 3,5 % de rentabilité brute, et c’est très faible.

Vous confondez le cashflow et la rentabilité.

Pour ce qui est du cashflow, quand le loyer couvre "au minimum" le crédit, ça veut dire qu’en fait il ne couvre pas les charges bailleurs, l’impôt etc. donc que le cashflow net est négatif. Prendre un crédit sur 20 ou 25 ans pour une chambre de bonne payée trop cher et qui produit un cashflow négatif, c’est une très mauvaise idée.

"Vous pouvez, même dans une chambre de bonne, arranger le tout pour que ce soit beau, nickel et louer le tout en meublé.

Cela vous sortira donc de l’encadrement des loyers. N’oubliez pas que les étudiants ont les APLs"

C’est faux, les logements meublés sont encadrés aussi. Il y a seulement une majoration forfaitaire au m² pour tenir compte du caractère meublé.

La seule façon de sortir de l’encadrement, c’est de faire du meublé touristique et non pas du logement, mais à Paris les conditions sont draconiennes.

Dernière modification par Bernard2K (18/08/2016 12h18)

Votre message est très éclairant, Miky.

On voit mieux votre parcours et votre personnalité.

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2016 10h59)