Location meublée : régime réel ou simplifiée ?

Magnetov a écrit :

Pensez vous que ces chiffres sont exactes ? Avec un peu d’étude, puis-je moi même réussir à faire cette écriture comptable d’ammortissement de l’immobilier ou est ce assez complexe ?

Il semble qu’il manque quelques chiffres dans cette synthèse (travaux, comptable…)

Faites faire en cas de régime réel le bilan par un comptable pour des raison de complexité ainsi que de responsabilité vis à vis des impôts !
L’intérêt du réel pour un seul appartement est parfois un peu limite, généralement si vous envisagez d’en avoir plusieurs l’intérêt est largement plus évident…

Ce site Calcul Rendement Investissement Immobilier Locatif permet de faire des projections au plus juste.

Il faut aussi vérifier que les 1200 € de charges correspondent aux "charges bailleur", non récupérables sur le locataire.

Par définition, les charges récupérables, elles ne sont pas à votre charge (vous faites l’avance mais le locataire vous rembourse ensuite), donc ils ne faut les compter ni en recettes, ni en dépenses, et notamment, pas en dépenses déductibles du revenu.

Il faut donc raisonner en :
revenu = loyer HC
charges prises en compte dans vos calculs = charges bailleur.

Il semblerait qu’en meublé, au micro-BIC il faut déclarer les "recettes locatives brutes", y compris les charges locatives.

Dans la notice officielle des impôts (Cerfa  N°50153 # 19), concernant le micro-bic, il est écrit :
""• les recettes brutes (loyers charges comprises) des locations meublées : lignes 5ND à 5PD "
(Page 8, seconde moitié).

Pourtant, on trouve sur un site qui m’avait semblé habituellement bien renseigné, l’information contraire "Le revenu brut à déclarer s’entend des loyers hors charges locatives" (dans les questions-réponses à la fin) : La location meublée.
C’est sans doute une information erronée, parce que cette personne a reproduit le même raisonnement que pour les revenus fonciers… c’est exactement la même erreur que j’avais fait dans mon message précédent.

Est-ce qu’une personne expérimentée peut confirmer SVP ?

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2016 10h40)

Et pourtant si, la valeur prise en compte pour l’amortissement est la valeur du bien au début de l’exploitation en meublé, et pas la valeur d’achat.
Cordialement

Nuts65 a écrit :

Et pourtant si, la valeur prise en compte pour l’amortissement est la valeur du bien au début de l’exploitation en meublé, et pas la valeur d’achat.
Cordialement

Tout le problème est de définir le début de l’activité.

Le plan comptable prévoit que l’acquisition d’un bien dans le cadre de l’activité induit un amortissement calculé sur cette base, les travaux réalisés dans le cadre de l’activité étant imputables en charges d’exploitation ou charges amortissables selon la nature des travaux et les montants. De même, les frais notariés ou bancaires sont, toujours dans le cadre de l’activité, imputables comptablement.

Lorsqu’un bien est "prédétenu", on l’intègre comptablement pour sa valeur actualisée, mais les frais d’acquisition et  les travaux antérieurs ne sont pas imputables. Ce qui est compréhensible : l’amortissement vient imputer la dégradation du bien, les travaux antérieurs donc. On ne peut pas les déduire 2 fois.

Dans la présentation faite, le bien étant acquis spécifiquement pour commencer une activité meublée, j’aurais comptabilisé la valeur d’acquisition puis imputé les frais d’acquisition, les travaux, etc … selon les règles comptables applicables.

magnetov a écrit :

C’est exact, c’est pour cela que j’ai pris 90 k euros, un agent immobilier m’a fait une estimation à 95 k euros après rénovation.

Attention, l’estimation doit être refaite après travaux pour être opposable.

Bonjour,

J’ai moi-même été confrontée à la même interrogation. A savoir, j’achète un immeuble dans lequel j’aménage un appartement supplémentaire en faisant des travaux conséquents mais en partie fait par nous-même. Si on prend en compte la valeur d’acquisition + les travaux, cela sera nettement moins intéressant que de prendre en compte la valeur actualisée après rénovation. J’ai donc posé la question à un comptable en ligne d’un site spécialisée en meublés et il m’a effectivement répondu que la valeur à prendre en compte est la valeur d’acquisition + travaux car acquisition récente.
Si on fait estimer le bien avant la location, est-ce opposable ? et est-ce qu’un comptable va accepter cette évaluation ou il en restera à la valeur lors de l’acquisition + travaux ? Si quelqu’un a une réponse ou une expérience, merci.

Merci pour votre partage Medium !
Passez-vous par un comptable ? est-ce obligé afin de déduire l’amortissement de l’immobilier ?
Est-ce compliqué à remplir et à réaliser par sois même au niveau de la déclaration?
Pouvez vous partagez vos propres chiffres afin d’aprécier l’économie réalisée ?

Beaucoup de question à la fois désolé mais ce sujet m’intéresse beaucoup !
Merci :-)

"régime réel ou simplifiée ?"
"régime microBIC simplifié"

Attention vous mélangez des termes.

micro-bic = micro-entreprise = abattement de 50 % (en meublé à l’année en tout cas)
OU
régime réel, qui se subdivise en "régime réel normal" ou "régime réel simplifié."

Le simplifié est donc un régime réel, avec compta, expert-comptable, amortissement, et tout le tintouin. Comme le seuil pour passer au "normal" est à plus de 200 k€, un LMNP qui opte pour le régime réel se retrouve presque toujours au "réel simplifié". Donc, attention à ne pas accoler "simplifié" à "micro-bic" : c’est un contresens. Le simplifié est l’une des deux formes du régime réel, et n’a rien à voir avec le micro-bic.

Vous auriez du écrire "régime réel simplifié, ou micro-bic" ?

Magnetov a écrit :

Merci pour votre partage Medium !
Passez-vous par un comptable ? est-ce obligé afin de déduire l’amortissement de l’immobilier ?
Est-ce compliqué à remplir et à réaliser par sois même au niveau de la déclaration?
Pouvez vous partagez vos propres chiffres afin d’aprécier l’économie réalisée ?

Beaucoup de question à la fois désolé mais ce sujet m’intéresse beaucoup !
Merci :-)

J’ai déjà mis mes chiffres quelque part sur ce forum, mais les revoici:

Je loue mes appartements 1200€ et 1090€ charges comprises, total annuel loyers bruts  = 27 480€
Valeur des appartements: 330 000€ et 280 000€
Taux d’amortissement sur 40 ans: 2.4%
Donc je déduis (330 000+ 280 000) * 0.024 = 14640 € rien que pour l’amortissement
On voit que je déduis déjà plus de la moitié des loyers bruts, je bats donc le microbic, ce qui était le but de l’opération.

Les meubles m’ont coûté environ 3000€ par appartement mais c’est une dépense aussi à faire en microbic.

Pour la comptabilité je paie un peu moins de 600 € (pour deux appartements, si je rajoute un appartement, c’est 100 € supplémentaire)
Le CGA me coûte 300 € environ
pour ces deux dépenses les 2/3 sont remboursés par crédit d’impôt

L’année prochaine j’aurai la CFE a payer, en priant pour qu’elle ne soit pas trop chère.

Les autres dépenses sont classiques: charges, travaux, assurances, taxe foncière, frais pour le crédit…

Pour les revenus 2015 mon bilan comptable est négatif: -2500 €

C’est dû au fait que j’ai eu de gros travaux de co-propriétés et j’ai déduis les frais d’emprunt + crédit logement.

En régime de croisière, si je prends à la louche dépenses totales déductibles= 1/3 des loyers bruts = 9160, j’obtiens un bénéfice de :

27480 - 14640 - 9160 = 3680 € à déclarer en BIC

Quand j’aurais arrêté de travailler mon TMI sera de 0

Donc on peut calculer le rendement de mon activité LMNP

(2/3 des loyers bruts) / (valeur des apparts) = 27480/(330 000 + 280 000) = 4,5 %

Notez que en microbic, je fais (loyers bruts / 2)  = 13740 € qui me place dans la deuxième tranche d’imposition rien que pour les revenus BIC

Note: la valeur des dépenses totales = 1/3 des loyers bruts est peut être optimiste.
Je ferai un bilan au bout de 5 ans.

Je commence mon activité en LMNP, je vais choisir le régime micro-BIC (merci Bernard pour la précision sur les termes, je faissais effectivement confusion).

1ère étape : se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Pour cela, vous devez envoyer au service des impôts des entreprises (SIE) auquel le bien loué est rattaché, le formulaire P0i dument rempli pour obtenir un numéro SIRET. Ce numéro de SIRET est nécessaire pour réaliser votre déclaration au réel.

Si je ne me trompe, il faut donc que j’envois une déclaration P0i au service des impôts des entreprises pour déclarer mon activité ?

Magnetov a écrit :

Je commence mon activité en LMNP, je vais choisir le régime micro-BIC

Vous envisagez d’acheter 2 autres logements meublés (votre post sur les appartements en entresol), donc du BIC également, vous êtes à 30 % de TMI (donc imposé à 45,5% en comptant les prélèvements sociaux).

Il me semble que le réel devrait vous apporter une bonne optimisation fiscale. Vous êtes ingénieur en finances mais vous refusez une optimisation fiscale ? Je ne vous comprends pas.

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 08h54)

Ce n’est pas qu’une question de travaux. Votre prix d’achat (ainsi que les frais afférents) est un investissement qui s’amortit (avec une ventilation par composants), ce qui vous permet d’annuler quasiment votre bénéfice.
De même, votre logement en intersol, qui est hideux, nécessite pas mal de travaux et déco ; je dirais que ça vaut largement la peine d’y passer 10 000 € si ensuite ça se loue bien en saisonnier. Et ce montant est aussi un investissement (mobilier) amortissable et déductible.

Enfin, contrairement à la location nue qui est plus sélective, en meublé au réel, quasiment toutes vos dépenses passent en charges, ce qui est avantageux.

Cf : Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?

C’est hallucinant que vous ayez écarté cette solution sans même prendre le temps de comprendre comment elle fonctionne ; alors que vous avez largement les moyens intellectuels de comprendre. Prenez le temps de lire et de faire le tour de toutes les questions qui se présentent à vous. Vous n’optimiserez pas vos investissements immobiliers si vous ne faites pas "vos devoirs" en vous formant sur les différents sujets nécessaires.