Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?)

C’est évidemment assez subjectif, mais les appartements du rdc vont être très sombres, surtout que d’après les ombres portées sur la photo ils sont déjà mal orientés. Une clôture non pleine, type grillage serait bien préférable mais dépendra de l’accord avec l’autre propriétaire (prévoir coût partagé).

J’ai un immeuble un peu dans cette configuration, le rdc a un mur à 3.5m et malgré l’orientation plein sud, c’est pas trop lumineux en mauvaise saison. Cela a déjà fait fuir des locataires potentiels. Si la demande est soutenue dans le coin ce n’est pas un problème, si le marché est détendu c’est un obstacle plus important.

Oui, c’est fâcheux. C’est peut être aussi une des raisons pour lesquelles l’immeuble est moins cher alors qu’il est situé dans un excellent emplacement.  Je vais essayer de voir sur place si une hauteur un peu plus basse d’une future clôture serait acceptable pour tous. Et incorporer cette contrainte dans l’acte de vente, par exemple en limitant la hauteur à 1,4m, il me semble que rien que cela serait suffisant et ce serait peut être bien le plus simple. Pas facile de prendre une décision car ceci est bien embêtant et en même temps ce petit immeuble est remarquablement bien situé.

Iqce a écrit :

Il y a plein de contentieux qui vont dans le sens de la garantie du droit de vue.

Voulez vous dire par là que même si le voisin construisait sur sa parcelle un mur de clôture conforme au PLU (1,6m) il y aurait moyen d’en faire réduire la hauteur si la nuisance sur la lumière et/ou la vue pouvaient être établie ?

nik66 a écrit :

Iqce a écrit :

Il y a plein de contentieux qui vont dans le sens de la garantie du droit de vue.

Voulez vous dire par là que même si le voisin construisait sur sa parcelle un mur de clôture conforme au PLU (1,6m) il y aurait moyen d’en faire réduire la hauteur si la nuisance sur la lumière et/ou la vue pouvaient être établie ?

Oui.

Oui, le voisin va édifier un mur de clôture, tout l’enjeu est d’essayer de s’entendre pour en limiter la hauteur. C’est ce que j’essaie de faire avec une servitude, mais ce n’est pas évident. J’insiste car la commune et l’emplacement sont vraiment très bons. Mais si je n’y parviens pas… Alors ? Accepter un mur de 1,6 de haut ? Franchement je ne sais pas.

Bonjour Gunday,

Si le muret est existant, l’autre voisin pourra construire son mur de H 1.60m en s’affranchissant grâce au muret du risque lié à la violation de propriété à cause de la fondation qui déborderait (le muret faisant coffrage)  ? Et esthétiuqment il sera gagnant comparé à la situation chez Nik66, enfin il me semble ?

NB : par défaut les murs et clôtures sont dispensés de DP mais 1) à condition de respecter le PLU comme vous l’évoquez 2) s’il n’y a pas de secteur ABF 3) et surtout si la commune n’a pas délibéré pour rendre obligatoire la DP, ce qui existe finalement relativement fréquemment (?).

Bonjour,

Une petite remarque pragmatique :
Qu’il y ait construction d’un mur ou pas, il est possible voire probable que les propriétaires plantent une haie végétale pour limiter le vis-à-vis.
Cette haie peut faire, sauf règle locale différente, 1,80 mètres de haut si elle est plantée entre 0,5 mètre et 2 mètres de la limite séparative.
S’il s’agit d’une haie de persistants, la perte de luminosité sera équivalente à un mur.
Par ailleurs, il est rare que les propriétaires respectent les 1,80 mètres à la taille.

Si l’orientation de la photo est haut = Nord, alors les ouvertures sont à l’Ouest, légèrement Nord.
Cela va être très sombre au rez-de-chaussée.

EDIT : Puisque vous envisagez une solution de logement locatif, avez vous étudié la possibilité de place de parking ? combien de places par appartement ?

olive1 a écrit :

Qu’il y ait construction d’un mur ou pas, il est possible voire probable que les propriétaires plantent une haie végétale pour limiter le vis-à-vis.
Cette haie peut faire, sauf règle locale différente, 1,80 mètres de haut si elle est plantée entre 0,5 mètre et 2 mètres de la limite séparative.
S’il s’agit d’une haie de persistants, la perte de luminosité sera équivalente à un mur.
Par ailleurs, il est rare que les propriétaires respectent les 1,80 mètres à la taille.

Si l’orientation de la photo est haut = Nord, alors les ouvertures sont à l’Ouest, légèrement Nord.
Cela va être très sombre au rez-de-chaussée.

EDIT : Puisque vous envisagez une solution de logement locatif, avez vous étudié la possibilité de place de parking ? combien de places par appartement ?

Ce que vous écrivez (olive1) m’inquiète un peu. En cas de haie végétale, on pourrait donc avoir qqc qui pourrait monter jusqu’à 2 m ? Là, ce n’est plus la même chose… et ça devient un gros problème. Si j’obtiens la création d’une servitude limitant la haie, cela protégera-t-il suffisamment ?

Par ailleurs, pour le parking, il y a 6 places devant le bâtiment.

Ci-dessous l’extrait (court) du plu de la commune ayant trait aux clôtures. L’immeuble est en zone Ua.

nik66 a écrit :

Ce que vous écrivez (olive1) m’inquiète un peu. En cas de haie végétale, on pourrait donc avoir qqc qui pourrait monter jusqu’à 2 m ? Là, ce n’est plus la même chose… et ça devient un gros problème. Si j’obtiens la création d’une servitude limitant la haie, cela protégera-t-il suffisamment ?

Par ailleurs, pour le parking, il y a 6 places devant le bâtiment.

Ci-dessous l’extrait (court) du plu de la commune ayant trait aux clôtures. L’immeuble est en zone Ua.

Si le PLU n’impose aucune contrainte concernant l’implantation de haie, c’est le Code civil qui s’applique, dont l’article 671-1

Le PLU autorise un mur ou grillage de 1m60, ce qui est insuffisant pour couper le vis-à-vis. La solution de brise-vue sera peu efficace car un adulte debout pourra voir dans le jardin.

A la place des propriétaires de la petite maison, je mettrais un grillage simple et une haie végétale.

Malheureusement, il est rare que les haies respectent en hauteur les prescriptions du Code Civil.
Et faire valoir ses droits en cas de nuisance est très difficile.

Ce que j’énonce est évidement juste un risque.

Oui, je crains que ce ne soit la seule solution : créer une servitude de hauteur sur la clôture afin que la clôture du voisin ne puisse pas dépasser une certaine hauteur, quelle que soit sa composition (panneau ou haie).
Moi, bien sûr, de mon côté, je ne ferai aucune clôture. Les voisins les feront sur leurs terrains, donc non mitoyennes. Seule une servitude pourra en limiter la hauteur je pense.
Mais sans servitude, le voisin pourrait construire une clôture de 1,6m de haut, vous comprenez bien le PLU comme moi ? Et je crains qu’il puisse avoir une clôture encore plus haute s’il plante une haie.
Il faut donc absolument que je puisse limiter la hauteur de clôture de mes voisins.
Encore faut-il qu’il soit d’accord pour signer une servitude !

oui ce n’est pas évident du tout de faire accepter une telle servitude. Une autre solution serait de racheter une bande de terrain pour élargir le passage et amoindrir l’effet "couloir" ?

Ou alors, vous pouvez prendre le risque de mettre des brises vues vous même. Il est peu probable que le voisin s’amuse à mettre autre chose si votre choix est satisfaisant pour isoler les 2 parcelles.

Si par dessus vous faites un constat d’huissier après avoir installé la séparation, vous aurez toujours cet exemple de cloture dans le dossier pour invoquer la perte d’ensoleillement dans le cas où une nouvelle cloture plus génante serait installée.