Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ?

Les prélèvements sociaux ?
L’impôt sur le revenu ?

@coachdevie : relisez mon message #5 de cette discussion.  La plupart de ses points s’appliquent aussi à votre raisonnement  (en plus des 15000€ d’apport qui faussent tout : avec un apport suffisamment gros, et votre mode de calcul, n’importe quel investissements donnerait limpression de s’autofinancer, même un investissement au comptant avec 0% de rendement).

coachdevie a écrit :

A priori Corum affiche un rendement supérieur a 6% NET d’impôts.

Faux.
Franchement n’avez-vous pas l’impression de vous ridiculiser avec vos questions qui ne reposent sur aucune réflexion au préalable? Vous feriez mieux de vous remettre en question si vous souhaitez réussir vos investissements et qu’ils soient conformes à ce que vous en attendez. L’amateurisme n’a pas sa place ici.

Au début du mois vous écriviez cela dans une autre discussion:

coachdevie a écrit :

ayant des placements qui me rapportent entre 15 et 30% je saurai ou placer l’argent.l

Visiblement non, vous cherchez maintenant du 6% NET mais pour lesquels vous "oubliez" les prélèvements sociaux, par fainéantise ou amateurisme, ou les deux.
Comment comptez-vous emprunter sans revenu du travail?

Edit suite à votre message de 21h10: je pense qu’il faut partir sur 5,2% de rendement en comptant les PS. Ca ne sera jamais plus et considérez que ce ne sont pas des revenus garantis sur les 20 prochaines années, s’ils baissent, la mensualité du crédit ne baissera pas elle.
Vous êtes libre en effet de solder le crédit quand bon vous semble, il y aura certainement des pénalités de retard mais c’est à vous de le négocier dans le contrat de base. Enfin je pense que vous n’avez encore démarché aucune banque en ce sens…

Dernière modification par kc44 (11/10/2016 21h42)

coachdevie a écrit :

A priori Corum affiche un rendement supérieur a 6% NET d’impôts. Je ne comprends pas alors pourquoi il n’est pas possible sur 20 ans d’autofinancer le crédit?

Bonsoir coachdevie,

Attention, attention… Corum Convictions a une manière "très à elle" d’afficher sa DVM: elle ne tient pas compte… des impôts fonciers payés à l’étranger ! Ainsi, en 2015, cette SCPI a dégagé un revenu brut (une fois toutes les charges et provisions déduites) de 65.49€ par part, ce qui correspond effectivement à un "rendement" de 6.3% pour un prix de part moyen (dans l’année 2015) de 1037€ - et c’est ce "rendement" flatteur qu’affiche Corum -, mais la distribution réelle a été de 60.62€ par part une fois déduits les impôts payés à l’étranger, soit un rendement réel de 5.8%… c’est déjà flatteur en soit, mais ça fait tout de même 0.5 point en moins ! Enfin, vous allez devoir déduire les prélèvements sociaux (15.5%) sur la part des revenus français, ainsi que l’impôt sur le revenu - au taux marginal sur les revenus français, et selon une méthode un peu complexe (crédit d’impôts calculé sur la base du taux moyen d’imposition) sur les revenus d’origine allemands et espagnols notamment… Bref, c’est un peu complexe, il faut se plonger dans le rapport de gestion de la SCPI, dans les conventions fiscales et dans la notice de la déclaration 2047. Je ne peux que vous conseiller de faire l’exercice - ça prend un peu de temps mais c’est nécessaire notamment pour les SCPI européennes et très instructif - et de le synthétiser sous la forme d’un tableau excel qui vous permettra de calculer les différents paramètres de votre investissement et de tester sa robustesse à différents scénarii (variation du prix de la part, variation des revenus, taux du crédit etc).

coachdevie a écrit :

A priori Corum affiche un rendement supérieur a 6% NET d’impôts. Je ne comprends pas alors pourquoi il n’est pas possible sur 20 ans d’autofinancer le crédit?

Lorsque je fais une simulation basique sur meilleurs taux pour estimer le montant des mensualités, le résusltat que je trouve permettrait un autofinancement.

ex: investissement de 50 000 euros + 15000 euros que je possède deja au comptant,  qui rapporte 6% net soit 325 euros (65000*0.06/12) Je pars sur un rendement de 6% même s’il est quelque peu supérieur.

Dans mes simulation de crédit j’arrivais a des mensualités inférieur a 325, j’imagine que ça dépend des taux mais tout de même a priori on tombe pas loin d’un autofinancement.

Est ce que j’ai manqué quelque chose? Faut il rajouté des frais au rendement net de Corum?

Déjà les taux de crédit pour les SCPI sont généralement un poil plus élevé.
Ensuite, ne pas oublier que pour rembourser 100 sur 20 ans, ça correspond à rembourser 5 tout les ans.
Donc avec une rendement net de 6%, il ne reste déjà plus que 1% de rendement pour payer les intérêts et les impôts.

Certes en rajoutant 15k€, vous parvenez à l’équilibre, mais c’est pas une autofinancement car vous rajoutez 15k€.

D’ailleurs, au passage, pourquoi ne pas empruntez 65k, placer vos 15k sur une assurance vie, et faire des rachats au fur et à mesure pour les frais annexes?

La SCPI a un taux de distribution de 6.3% (avant impôt) en 2015.
A mon humble avis pour obtenir le vrai taux "net", il vous manque les prélèvements sociaux (15,5%) + IR (quel est votre taux d’imposition ?)

Alors oui, mais en fait pas totalement !
La SCPI ayant des biens dans différents pays d’Europe, l’imposition (PS et/ou impôts fiscaux) est différente en fonction de la source de revenue.
Certains revenues étant déjà taxés avant qu’ils ne vous soient versés, ils sont plus ou moins non imposables (en fonction de la convention fiscale établie entre la France et le pays en question) en France au nom de la non double imposition.

Pour ceux qui s’intéressent a corum, une file très complète existe déjà sur le sujet et devrait répondre a de nombreuses questions :
SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM

Corum

J’ai calculé par exemple pour ce mois ci ma rentabilité réelle perçue sur mon compte, je suis a 5.02%. Donc si faut rajouter en plus les prélèvements sociaux, finalement le rendement net est franchement pas terrible

coachdevie a écrit :

Je ne paye pas d’IR

Vous pouvez préciser votre situation plus précisément, parce que je n’y comprends pas grand chose.

Si vous ne payez pas d’IR, cela signifie que vos revenus (loyers imposables + forex) sont en deça de 10k, à moins que vous omettiez de déclarer certains revenus. Par ailleurs, vu que vous n’êtes a priori pas salarié, je suppose que vous devez verser la cotisation pour la couverture Puma, que vous omettez aussi dans vos calculs il me semble.

En tout cas, du point de vue banque, pas d’IR signifie "très probablement peu de revenus". Il faudra donc apporter des sûretés, ce qui impactera votre liberté de fonctionnement concernant les sûretés que vous apporterez (PEA, AV par exemple).

Vous parlez d’un courtier venu vous présenter une solution. Lui avez vous clairement indiqué votre situation, et donné quelques justificatifs concernant cette situation ? La plupart des courtiers que je connais fuieraient une situation dans laquelle ils ont un doute légitime sur la capacité d’emprunts : le courtier vit sur la réalisation du montage, si le montage ne peut aboutir, c’est une perte de temps, et donc d’argent, pour lui.

"J’ai un statut d’autoentrepreneur, a la base étant coach sportif."

Vous voyez, c’est dur de vous suivre. Vous nous dites au départ que vous vivez de vos investissements, mais vos revenus sont, de mon point de vue, faible (IR = 0, revenus 10k annuels, pour moi, c’est faible). Or sur votre déclaration 2042, vous avez nécessairement déclaré vos revenus fonciers, vos résultats sur le forex et votre ca d’autoentrepreneur.

Vos mouvements PEA font peut être progresser le capital de ce pea, mais comme vous avez uniquement précisé être jeune, je suppose que ce PEA a moins de 8 ans, et que donc vous ne pouvez pas le considérer comme une source de revenus pour financer votre vie quotidienne. Vous pouvez parfaitement nantir un PEA auprès d’une banque pour obtenir un financement, mais ce faisant, il y a de fortes chances que la banque vous prive du droit d’admnistrer ce PEA et de continuer à faire vos transactions. Idem pour les AV nanties.

Au passage, c’est toujours un point qui me titille, mais si vos performaces sont bonnes en PEA, elles le seraient hors PEA, mais avec la possibilité d’utiliser un levier de 3 à 5. Certes en payant des impôts …

C’est là qu’une présentation tronquée, lorsqu’on pose des questions, engendre des réponses inadéquates.

Pour votre information, PUMA correspond à la nouvelle couverture universelle. Vous êtes, en tant que résident francais, pris en charge contre une cotisation spécifique, sauf si vous êtes couvert au titre d’un autre statut, comme mineur, retraité, salarié. Autoentrepreneur, ca marche aussi, du moment que l’activité existe (ie : CA non nul).

Dernier détail : si l’activité de trading excède 50% de vos revenus, le fisc est en droit de vous qualifier de professionnel, ce qui entrainerait l’imposition au titre des BNC, avec les cotisations qui s’imposent à une profession libérale.

"J’ai été contacté par mail par un courtier de ma ville me demande de prendre contact car le financement serait envisageable. Je n’en sais pas plus."

Par expérience, certains courtiers / conseillers répondent de prime abord sur des critères simples  age, patrimoine, revenus, sans se préoccuper de la structure du patrimoine et des revenus. Ce n’est que face au prospect qu’ils réalisent que le dossier peut être plus complexe que prévu.

Dans ma région, ce fonctionnement se constate simplement : on s’inscrit sur un site "placer votre argent", on donne sa fourchette de revenus et de patrimoines, et pouf, on a des conseillers pour nous vendre du Duflot, de la résidence de service, et toute une palanquée de solutions à carotte fiscale. Comme partout en France, j’imagine. A aucun moment ces conseillers ne pensent à poser LA question : quel est votre niveau d’imposition en France.

En région frontalière, c’est pourtant une question basique : êtes vous imposé en France ou dans le pays voisin ? (j’ajouterai qu’aucun ne pense au corollaire : êtes vous couvert socialement au titre de la résidence en France, qui a d’autres impacts)

"soit d’augmenter tout simplement son risque par trade, chose faisable sur PEA."

Augmenter son risque ne signifie pas augmenter son levier. En PEA, on ne peut effectivement pas acheter plus d’actions que le disponible ne le permet.

Je constate que vous ne dites pas avoir de revenus de votre activité de coach. Dans ce cas, vous dépendez de Puma …

"Mon PEA n’a pas encore franchi les 5 ans "

8 ans pour pouvoir retirer sans provoquer la cloture du plan. 5 ans, c’est le seuil de déclenchement de la fiscalité du PEA, mais un retrait à 5ans + 1j entraine la cloture du PEA, et le remboursement intégral des fonds, alors qu’au delà de 8 ans, on peut retirer une petite somme régulièrement.

"Mon banquier juge mon crédit obtenable non pas par rapport à mes revenus mensuels, mais d’une part par rapport au cash disponible sur mes assurances vie et en banque, j’ai une réserve d’argent, et d’autre parts parce que mon projet s’autofinance entièrement."

Je n’en doute pas, mais je suis prêt à parier que la banque demanderait le nantissement de votre AV ou de votre PEA voire les deux. Or en faisant cela, elle vous interdirait de fait d’arbitrer le contenu de cette AV et/ou de ce PEA selon le nantissement qui serait fait pour se prémunir contre des arbitrages trop risqués.

En clair : sur la durée du crédit, le support nanti vivrait sa vie sans que vous puissiez intervenir autrement que pour un versement.

Vos posts tournent autour de cette question, et vous semblez considérer qu’une réponse préalable d’un courtier ou d’un gestionnaire de compte (qui sont tous deux, si vous me passez l’expression, des vendeurs avant tout) vaut acceptation de votre dossier. Mais il n’en est rien : vous pouvez avoir un "banquier" qui vous dit "ca passe", et une commission de prêt qui répond "niet". Seule la réception formelle d’une offre valide vaut acceptation par la banque du financement envisagé. Attention, on parle d’offre, pas de proposition de prêt. En langage courant, cela peut sembler la même chose, mais en langage juridique, il y a un monde : la banque peut faire une proposition et se rétracter par la suite, une offre l’engage définitivement.

"mais augmenter son levier c’est augmenter son risque et son exposition"

C’est aussi augmenter ses gains, à montant équivalent, ce qui permet d’obtenir des rendements importants sur des opérations qui, sans levier, seraient relativement faibles en la matière. C’est d’ailleurs ce que vous faites de fait sur le forex (sans levier, les variations sont trop faibles)

"Normalement je suis au RSI"

Si votre activité existe réellement, et si vous payez les cotisations RSI correspondantes. Ca n’est pas magique : en AE, vous ne payez de cotisations que si vous avez un CA déclaré, mais la couverture n’est active que si vous payez des cotisations ! un AE qui est par ailleurs salarié est couvert du fait de son statut de salarié, mais un AE tout court, sans CA, sans cotisations …

"Tout à fait je n’ai pas dit que j’allais obtenir le crédit avec certitude."

Plusieurs de vos posts donnent plutôt l’impression que vous avez la certitude de cet accord. Mon seul intérêt est que vous conserviez le minimum de distance par rapport à ce qui n’est qu’un accord oral. Si c’est le cas tant mieux

Concernant le nantissement, je n’ai strictement aucune idée de ce que votre banque vous demandera, je ne connais pas votre situation complète. Je ne peux que vous dire que si la banque annonce dès le départ "vu votre AV et votre PEA, on peut vous suivre", cela risque de passer par un nantissement qui vous limiterait dans vos arbitrages. A nouveau, c’est essentiellement par rapport à cette impression d’accord certain que cela pose souci.

Si votre banque vous suit sur la seule base de vos revenus bruts tant mieux. C’est loin d’être évident pour moi, compte tenu de l’accroissement des règles prudentielles en vigueur depuis 2/3 ans.

Oui je vous remercie pour votre bienveillance. De ce côté la je vous rassure je n’ai aucune certitude. Je pense sincèrement que c’est jouable, pour le coup j’avais étudié la question, je m’étais renseigné auprès d’investisseurs immobilier qui eux font que ça, acheter a crédit plein d’appartement qui s’autofinancent et sans avoir de CDI pour certains. Ce qui compte encore une fois pour la banque et j’insiste la dessus, ce sont les garanties et les revenus. Même avec mes faibles revenus, ils sont suffisants suivant leurs barèmes pour une mensualité de 150 euros.

C’est ça qui m’a donné l’envie d’ailleurs récemment de me lancer sur ce type de projet, en commençant par un studio en co-achat. Mais si ça se passe pas ce n’est pas grave, je garde tout à fait cette éventualité rassurez vous.

C’est aussi augmenter ses gains, à montant équivalent, ce qui permet d’obtenir des rendements importants sur des opérations qui, sans levier, seraient relativement faibles en la matière. C’est d’ailleurs ce que vous faites de fait sur le forex (sans levier, les variations sont trop faibles)


En trading il n’y a jamais de certitude. Je parlai sur le forum d’un trade récent sur LNC qui a pris 20% en 24h suite à mon achat. VOus avez raison, avec un effet de levier j’aurai gagné 40 %, ou même 60 %; mais si y avait eu un gab baissier les pertes auraient été tout autant multipliées.

De plus, je ne sais toujours pas ce que vous entendez par acheter une action avec un effet de levier? Sur le forex en intraday je suis d’accord qu’on utilise un levier naturel calculé en fonction du stop et de la prise de position, en revanche sur des actions sur du trading journalier je ne vois pas trop comment vous voulez prendre un effet de levier? Ca n’existe pas à ma connaissance..

Ne parleriez vous pas plutôt de trackers sur indice qui eux existe en effet de levier, d’ou peut être la confusion?

Si oui, je ne trade pas les trackers, je trade les actions en elles même. Dans mes formations, la gestion du risque est une des conditions les plus importante pour la réussite et avoir l’avantage statistique.

Comme je le mentionnais plus haut, il suffit de doubler votre niveau de risque ou même de le tripler, ça revient à prendre un effet de levier *2 ou *3 sur la position, mais ce n’est pas ce qui est conseillé en formation de trading. Et surtout ça peut se faire sur PEA donc pas besoin de compte titre.

wulfram a écrit :

Je continue de penser, sans vouloir vous vexer, que vous rêvez doucement et ne prenez pas en compte beaucoup d’informations à votre disposition. (et ne donnez pas de détails suffisant pour qu’on répondre à vos questions de manière pertinente)

Concernant votre question je ne suis pas certain d’avoir bien saisi. Sur le projet de crédit, je ne fais aucun apport. Je suis deja propriétaire de parts , donc les "15000" euros sont deja dans ma SCPI.

Par exemple, si vous utilisez les revenus des 15k de SCPI que vous détenez déjà pour compléter les remboursement des 50k que vous souhaitez emprunter, alors non, votre investissement ne s’autofinance pas, et non, vous ne pouvez pas dire que vous ne faites pas d’apports. 23% de l’investissement final en SCPI (15/65) sera un apport : vous apportez 15k de fonds propres dans votre projet d’emprunt.
Ce serait un peu comme d’acheter un appartement de 100k€ en payant 23k cash et en empruntant le reste, puis de dire qu’il s’autofinance et qu’on a pas fait d’apport, puisqu’on avait déjà les 23k… Il n’en reste pas moins qu’ils sont bloqués dans ce projet et représentent un coût d’opportunité.

Je suis tout a fait d’accord avec vous. Je pense que vous n’avez pas lu tous mes posts , je l’ai dit moi même et j’ai d’ailleurs a plusieurs reprises mis des guillemets sous le mot "autofinancement".

J’ai expliqué par ailleurs que ça me paraissait tout de même intéressant car à l’arrivée je n’ai plus rien a verser chaque mois et a la fin du crédit je me retrouverai donc avec 50 000 euros qui auront été financés majoritairement par les revenus de la scpi. Mais encore une fois bien entendu que ce n’est pas un autofinancement réel puisque j’utilise les 15000 euros deja acquis en loyer