Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé)

Bonjour,

votre calcul de cashflow mériterait d’être plus précis :
- On ne sait pas combien vous empruntez (55 k ? 55 +10 de travaux ?), donc on ne sait pas le montant du remboursement.
- on ne sait pas si le loyer envisagé est HC ou CC
- on ne sait pas le montant de la TF.
- je ne comprends pas "le bien génère environ 100 euros d’impôts par an la première année, puis 300 euros par an les années suivantes." Autant d’impôt, en LMNP au réel ?

Sur un appartement en RDC, points à surveiller :
- ensoleillement : apparemment c’est bon.
- promiscuité : par exemple, est-ce qu’on peut manger sur la terrasse privative torse nu pour profiter du soleil, sans devoir dire bonjour à tout l’immeuble qui passe devant (voire aux passants de la rue) ?
- bruit : si les appartements en étage peuvent aussi être bruyants, c’est plus sous-forme d’un brouhaha diffus ; alors que le RDC peut subir des bruits plus "directs" : la porte d’entrée de l’immeuble qui claque ; les bruits du hall d’entrée qui résonnent ; les gens qui passent devant les fenêtres en parlant fort, voire un square où se tiennent des activités bruyantes (jeux d’enfants, réunions d’ivrognes…) ; passage d’engins motorisés à seulement quelques mètres des fenêtres…
- sécurité : les fenêtres et porte-fenêtres s’ouvrent très facilement, bien plus encore qu’une porte palière. En l’état, sauf si un propriétaire précédent y avait prêté attention, il est quasi certain qu’on rentre comme dans un moulin. Ca vaudrait sans doute la peine de prévoir l’intervention d’un serrurier pour sécuriser "raisonnablement" ces fenêtres et porte-fenêtres. Raisonnablement car ça se sera jamais parfait et qu’on ne va pas poser des barreaux aux fenêtres ; mais par rapport à la situation non sécurisée, il devrait y avoir des interventions pas trop coûteuses et qui peuvent déjà bien améliorer la situation. Pouvoir signaler aux candidats à la location que cette intervention a été faite serait sans doute un très bon point.

Dernière modification par Bernard2K (20/10/2016 17h07)

"création de fiscalité dès le début" :
quand on gagne de l’argent, c’est normal de payer des impôts. Si effectivement le logement est relativement peu cher en regard du loyer, c’est normal (même si ça m’étonnait en première approche).

Concernant la fiscalité en LMNP au réel, il y a une latitude en fonction notamment des durées d’amortissement retenues par compartiment (selon la ventilation du prix d’achat et des travaux). Donc ça dépend de la méthode d’amortissement retenue par votre comptable. Ca dépend aussi de la nature des travaux et comment ils sont intégrés à cet amortissement (ou selon leur nature, pas amortis).

Au total, un certain stock d’amortissement, ça fait une certaine économie d’impôts. Qu’on fasse passer ce stock sur une durée un peu plus courte ou un peu plus longue fait une différence sur ce qu’on paie en impôts chaque année, mais au long terme l’économie d’impôts sera la même.

La seule solution pour payer moins d’impôts, c’est de créer plus de charges et d’amortissement ! Par exemple, faire des travaux supplémentaires. Mais vu que ces dépenses ne sont "subventionnées" que à 45 %, au total on y est de sa poche ! Donc à moins de faire des travaux vraiment nécessaires ou qui se traduisent vraiment par une plus-value sur le loyer, il ne faut pas chercher à dépenser plus que nécessaire ! Et don cil faut être content de payer des impôts : c’est le signe qu’on est sur un projet rentable !

Vous avez raison. L’idéal serait par exemple d’amortir sur 10 ans (10 ans sans impôts, youpi) puis de revendre (PV du particulier donc imposition faible sur la PV). D’autant que le régime LMNP au réel risque de ne pas durer éternellement et cette application de la PV du particulier pourrait être remise en cause ; donc un bon tenez vaut mieux que deux vous l’aurez. (on ne pas citer le proverbe correctement à cause du robot anti-tutoiement !)

Pour autant, on ne peut pas amortir comme on veut. Il faut suivre les règles comptables. J’ai essayé de regarder un peu mieux les durées pratiquées et il n’y a pas deux sources qui donnent les mêmes. Quant  au Bofip, je dois avouer que je n’ai pas tout compris ! Je vais donc me contenter de dire "faire confiance à son expert-comptable !". Et essayer d’appliquer des durées courtes, dans les limites de ce qui est admis…

Du coup, difficile à dire s’il est normal ou anormal que le bien génère des impôts à payer, sans connaître la méthode d’amortissement retenue par l’expert-comptable.

Je vais interroger mon expert comptable sur les possibilités d’amortissement plus courts. Merci pour vos réflexions.

Pour la suite du projet, l’offre d’achat a été validée (49K). Compromis en cours. Préparation du financement, avec réflexion sur le choix de la durée. Je suis partisan d’un financement le plus long possible (donc 22 ou 25 ans), mais pourquoi pas sur 20 ans.

J’ai eu deux premières propositions, de deux banques différentes :

- 1,35 % variable sur 20 ans (+/-1 dans 10 ans)
- 1,47% fixe sur 20 ans

-1,75% (variable sur 25 ans (+/-1 dans 10 ans))
- 1,54% fixe sur 22 ans

Reste à étudier dans le détails les propositions concernant l’assurance, pour que je puisse comparer au mieux.

J’ai par ailleurs une question concernant la CFE : doit-elle être payée pour chaque bien loué en meublé ? Ou bien on ne paie qu’une fois la CFE, et ce même si l’on a plusieurs biens en meublés ? Je crains malheureusement de me douter de la réponse…

Merci Setanta pour ce retour. Information qui m’a également été confirmée par mon expert comptable, tout comme le fait que le bailleur qui a débuté son activité en cours d’année ne paie pas de CFE la première année.

J’ai par ailleurs une question concernant le financement, et je sollicite vos avis éclairés pour prendre la meilleure décision possible :

1ère question : quel choix feriez vous entre un prêt sur 20 ans (66 000 euros) fixe ou variable ? 1,35% pour le variable (+/-1 dans 10 ans, donc 2,35% max pendant 10 ans au pire), 1,54% pour le fixe. L’écart est infime en terme de cout d’intérêts;

2e question : Je pense partir sur un financement sur 20 ans. Mais mon coeur balance entre 20 et 25 ans.

En effet emprunter sur 25 ans permettrait de ne pas grever le taux d’endettement (projet de changement de RP dans 2 ans), tout en augmentant le cash flow d’environ 40 euros par mois. Mais augmenterait évidemment le coût du crédit et la durée (moins de capital amorti si vente avant la fin du prêt, etc).

Merci d’avance

Les taux annoncés ici sont hors assurance.

Par contre je ne prête pas grande attention aux taux "excellents" de meilleurstaux.com, car il s’adresse à des dossiers ayant des revenus supérieurs à 100K et avec 40% d’apport.

Dans mon cas, pas d’apport sur ce projet, ce qui explique peut être les taux plus importants.

Stinky, dans quelle banque vous a-t-on proposé 1,20 % ? Que j’aille les solliciter.

Félicitation, tres beau rendu de l’appartement !

Cela fait un joli Avant/Apres

Cela a du vous prendre pas mal de temps si vous avez fait presque tous les travaux ?
Et une semaine de retard, ce n’est vraiment rien, moi cela ce compte en mois….