Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive)

Bonjour,

En gros, vous comptez garder la différence de cash entre le prêt de la banque et votre propre facturation de travaux. C’est à mon avis limite si ce n’est impossible car :
- Vous allez devoir créer une structure commerciale pour les travaux => paperasserie, lourdeurs adminstratives, frais etc.
Etes-vous sûr de quitter votre job en CDI de préparateur pharmarcie ?
Aurez-vous l’énergie de trouver d’autres chantiers pour augmenter votre CA ?
Par ailleurs, êtes vous sûr de pouvoir réduire les travaux de 50% ?

- De mon expérience personnelle, la banque demande les factures pour pouvoir débloquer les fonds. A vérifier.

Tout cela me paraît complètement improvisé, vous ignorez totalement les aspects de créer une société.

Setanta

Bonjour,

sur l’entreprise qui travaille pour son gérant (ou pour la SCI de son gérant) :
- pourquoi pas, à condition que tout soit bien réalisé aux prix du marché. Je pense que lorsqu’une entreprise fait des prix très bas spécifiquement pour son gérant, ce gérant se rend coupable d’abus de biens sociaux.
- cette société va payer charges et impôts, il y a de nombreuses formalités à accomplir. Etes-vous certain de vouloir faire cela ? Si c’est vous personnellement qui faites les travaux, vous pouvez les faire sans créer d’entreprise. Dans ce cas, seuls les matériaux sont déductibles (bien mettre les factures à votre nom et à l’adresse du bien où ont lieu les travaux).
- lorsque le gérant (ou même un associé) passe une commande à son entreprise, c’est une convention réglementée (convention = contrat = tout achat ou commande entre le gérant et son entreprise). Idem entre une SARL et une SCI qui ont des associés et/ou gérants en commun. Ce n’est pas impossible à faire mais c’est assez contraignant en formalisme (il faut faire valider la convention par l’AG de la société, préalablement à la commande). Cf
        Code de commerce - Article L223-19 | Legifrance

Sur le montant de l’emprunt : comme Setanta, je pense que ça ne fonctionnera pas, car la banque ne débloquera pas les 80 k€ puisque les travaux de ce montant ne seront pas réalisés. Par ailleurs, en produisant un devis de travaux de 30 k€, alors que vous savez déjà que ça coûtera 15 k€, vous faites une fausse déclaration. La banque, si ça lui chante, peut annuler le prêt et le montant du prêt restant est alors immédiatement exigible.

Enfin, notez bien que si vous démissionnez de votre CDI, ou même si vous diminuez votre temps de travail, votre capacité d’emprunt baissera d’autant.

Bonjour merci de vos divers interventions et éclaircissements je fais une réponse rapide étant sur mon lieux de travail.

La facturation pourra être faite pour débloquer les fonds via mon SARL ? Je pourrai ensuite me salarié via les bénéfices réaliser.

La SCI peut acheter les matériaux et payer la main d’œuvre a mon SARL ?

Je reste dans ce cas la toujours dans le respect des règles ?

Merci a vous, pour vos divers retour.

P.S : Bernard2K je regarderai vos liens et votre post avec plus d’intention ce soir.

Non vraiment pas je suis de bonne foi, j’accepte l’idée que cela puisse paraitre complètement fou..

Par ailleurs, je crois que vous n’avez pas compris la notion de convention entre deux entités (ou sociétés) ayant des gérants équivalents.
a écrit :

Oui clairement ce point la me fait défaut je regarderai cela ce soir sans faute pour tenter d’être plus judicieux dans mon approche. Désolé si cela peut paraitre grotesque.

A défaut de pouvoir emprunter une somme plus importante qui vient garnir mon compte personnel je pensai a garnir celui de ma futur société et en fin d’année m’octroyer une dividende dans ce cas la je ne fais plus baisser les travaux mais les règles a leurs justes valeurs.

Bonjour et excusez moi de mon manque de discernement ou de connaissance je suis dans un milieu très éloigné du bâtiment malgré que j’ai grandi dans la rénove et que bon nombres de personnes de ma famille on construit leur réussite grâce a cette filière.

Oui il fallait comprendre que malgré l’enveloppe de travaux sur les divers biens visés il se dégage un cash flow positif en fin de travaux, pour cela utiliser le report de mensualités de 2/3 mois le temps d’évacuer les travaux.

Exemple : un appartement qui revient en tout et pour tout a 80 000 euros, après travaux frais d’agence notaire etc… Donnerait une mensualité de crédit de l’ordre de 400/mois et vue les villes ciblés je sais que je pourrai louer cela 700/750 euros.

La méthode qu’avait utiliser mon père était la division, il a acheter une maison de ville pour a l’époque 35 000 euros, diviser en deux studios le bas était dans son jus mais habitable il n’as fallut qu’un mois pour le rafraichir et le louer. Ce qui a permis d’avoir un revenu immédiat légèrement supérieur au crédit de l’époque et de finir tranquillement le second logement 3 mois furent nécessaire.

Pour en revenir a mon sujet, si je possédais déjà une société dans le bâtiment qui disons nous tourne correctement il n’y aurait aucun soucis a faire intervenir ma propre société pour réhabiliter mes propres appartements ?

Je vous rappel que j’ai préciser dans mon titre le côté fictif de toutes mes données mais c’est pour me désembué l’esprit, éliminer ceux qui est possible ou pas de faire.

Je m’imaginais bien acheter des appartements, faire intervenir mon équipe au titre de leur salaire, réaliser un cash flow positif récupérer la TVA via ma société tout en améliorant mes bénéfices sur cette société et m’octroyer une dividende en fin d’année.

Un tableau surement idéalistes c’est pour cela que je suis ici, pour de suite rayer mes erreurs de type conflit d’intérêt, abus de bien sociaux et autre désagréments.

Cordialement Saika.

P.S : Si vous avez des sites, des ouvrages a me conseillez je suis preneur.

Bonjour,

Merci pour votre intervention et la piste que vous m’avez donner.

Mais la réflexion que je mène est dans le cadre de conserver ces biens et non la revente, en effet je m’étais renseigner sur les marchands de biens et la vente en plateau mais ce n’est pas tout a fait ce que je cherche. Même si je pense qu’il y a un vrai potentiel a ce niveau …

Je me montre peut être gourmand, j’espérais crée un modèle ou ma société intervenait dans la réhabilitation de mes investissements locatifs le tout financé par ma banque.

Cordialement Saika.

P.S : Je cherche des ouvrages qui peuvent m’aider dans ma réflexion ou mes démarches merci.

Saika a écrit :

Pour en revenir a mon sujet, si je possédais déjà une société dans le bâtiment qui disons nous tourne correctement il n’y aurait aucun soucis a faire intervenir ma propre société pour réhabiliter mes propres appartements ?

Réponse dans le BOFIP, point 160 (j’ai failli dire point g, mais…) :

BOFIP a écrit :

G. Travaux effectués par un entrepreneur sur un bâtiment lui appartenant en propre
160
Sous réserve que les immeubles fassent effectivement partie du patrimoine privé de l’exploitant, les dépenses de matériaux et de main-d’œuvre exposées pour leur réparation doivent être distraites du compte de résultat à la clôture de chaque exercice et prises en compte pour la détermination du revenu net foncier du propriétaire.

Edit :

Setanta a écrit :

Enfin lisez les fils des pros de l’immo sur le forum (DDTee, gunday, cricri, Philippe, Z6XR), vous verrez que pour enchaîner les opérations il faut monter chacune de manière extrèmement précise et poussée.

Que la gestion et la rénovation prend du temps, surtout si en parallèle vous devez gérer une SARL.
Vous allez devenir un pro de la paperasse! (déjà en temps que bailleur, vous remplirez les yeux fermés les documents administratifs, alors gérant de SARL en prime, …)

De mon humble avis, je ne vois pas d’aspects positifs à votre stratégie car vous prenez le problème à l’envers.
Vous parlez d’optimisation via un montage compliqué, sur des choses que finalement vous n’optimiserez pas (surcash de la banque et cette histoire de TVA).
Cela va surtout vous apportez beaucoup de gestion, d’administratif et de paperasse comme le dit Gunday.

Pour la partie BOFIP, je ne suis pas sûr d’avoir bien saisi, mais j’en comprends que :
- vous devrez retirer l’achat des matériaux et la main d’oeuvre du compte de résultat de la société (donc exit la déduction des charges)
- vous devrez réintégrer ces charges dans vos revenus fonciers bruts

Donc en gros votre SARL ne "sert à rien"… si j’ai bien compris (à confirmer).

Setanta