IPomme : étude de cas fictive (achat d'un immeuble de rapport)

Que ce soit un immeuble, un appartement ou autre location nue, le calcul est le même. Exemple pour votre immeuble :
revenus fonciers bruts (= loyers HC) 20000
charges déductibles
intérêts d’emprunt 1000
assurance d’emprunt 500
assurance PNO 500
taxe foncière 2000
travaux entretien, réparation ou amélioration 1000
total charges déductibles : 5000
revenus fonciers nets imposables 15000
IR 30 % x 15000 = 4500
PS 17,2 % x 15000 = 2580
revenus nets nets = 7920
rentabilité nette nette : 7920 /220000 (en incluant frais de notaire et divers) = 3,6 %
Ce qui n’est pas fameux.

Après, je rejoins Timinel : si vous avez des questions de ce niveau, c’est que vous n’êtes pas prêt à investir ! Lisez le forum, lisez un ou deux bons bouquins sur l’investissement locatif, et vous devriez y voir plus clair d’ici quelques semaines seulement.

iPomme a écrit :

Cela confirme ce que je pensais déjà pour la location nue… 47,2%, c’est énorme et ça risque d’être très compliqué.

Vous sembliez indiquer dans votre premier message que les 47,2 % s’appliquent sur les revenus bruts. Or, je vous ai expliqué que cela s’applique sur les revenus nets, charges déduites. Ca fait une certaine différence. Donc, non, je ne pense pas que ce que je vous ai expliqué soit exactement la même chose que ce que vous pensiez.
En revenus fonciers, il y a divers moyens pour réduire les revenus nets, pour réduire la base d’imposition, et notamment :
- travaux pour créer du déficit foncier.
- Cosse ancien.

Ensuite, laissez moi vous faire remarquer que, pour la location meublée, on a aussi 47,2 % qui s’appliquent sur les revenus nets ! Oh, ça alors ! Sauf que, grâce aux BIC au régime réel, on peut fortement baisser, voire annuler, les revenus nets pendant des années. N’empêche que, quand ces revenus nets vont remonter suite notamment à la fin des amortissements les plus courts, il seront bien imposés à 47,2 %.