Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

Pas évident tout cela… Remettre à neuf un appartement délabré est coûteux. Et cela ne garantit pas de pouvoir louer quand on est dans une commune en difficulté, même avec des loyers bas.
Je surveille de près les offres de location (via le bon coin) sur les communes de mon département (je peux vous envoyer des liens pour le constater), je tiens même qqs statistiques avec un recul sur deux ans sur tous les cantons autour de chez moi. Résultat ?
Je constate trois choses : le nombre d’appartements offerts à la location augmente, la part des appartements dits "rénovés à neuf" ou "neuf" augmente également sensiblement (avec des loyers très modérés et parfois conventionnés), et pourtant, au fil des mois, les annonces sont régulièrement remises, preuve que les appartements ne se louent pas…
Comment l’expliquer ? Il faut dire que le nombre de logements vacants est considérable (je connais bien les maires et les notaires de mon secteur qui le confirment), je vois dans mon entourage pratiquement tout le monde essayer de rénover un bien de famille pour compléter des revenus ou des retraites désespérément bas, il y a peut être là qqs pistes, je ne sais pas trop, mais le constat est là.

J’ai fait les mêmes constats que vous nik sur la même période ; et j’ai dérivé vers les SCPI puis la bourse.
Je crois avoir deviné où investit Cricri (j’interviens plutôt sur le foncier et plutôt dans le Sud) ; pour ne rien trahir et surtout parce que je ne suis certain de rien, je dirais simplement que son secteur présente l’avantage d’une attractivité relative : bas prix et soleil ce qui encourage toujours un peu le rêve migratoire des Nordistes.
C’est une réalité : globalement le haut se vide dans le bas, le Sud à un taux d’accroissement supérieur à ce qu’il devrait être hors immigration (Franco Française j’insiste !).

Cricri est doué, sur cette base sans doute réussirait il n’importe où. Il reste à s’en inspirer autant que possible.

@Nik66 Souvenez-vous de la discussion avec Grand21 qui indiquait que dans chaque petite ville/bourg il y avait des immeubles dans lesquels les locataires préféraient louer plutôt que d’autres.
Les immeubles de Grand21 sont sur notre zone géographique et il les loue donc ne pas faire une généralité des nanards inlouables que l’on voit partout.

Pour info, nos 14 meublés de Besançon boucle cumulent en tout 23 semaines de vacance locative depuis début 2016 et vous trouverez plein d’appartements à louer depuis des mois sur Besançon.

Carpediem

Bonsoir Philippe30,

Il me  tarde un retour favorable pour vous afin de suivre le projet , je souhaite me lancer dans l’investissement locatif en immeuble de rapport en 2017 , tous ces conseils sont enregistrés .

Je suis en recherche tous les jours , desfois on tombe sur des prix et surface d’appart correctes par rapport à la cible mais  le lieu ne présente pas le confort àdequate en totalité  ( par ex un immeuble avec f3 f4 dans un patelin  donc à destination plutôt de famille , seulement la ville n’à pas d’école maternelle ou aucun réseau de bus pour les écoles,  ou un réseau de commerce en déclin donc qui rebute les possibles locataires car faire des courses doit être organiser pour aller dans la ville voisine à 30 km)

Bonne soirée

PS : ma stratégie est d’investir dans des  immeubles de rapport à rénover,  peut être ambitieux pour débuter mais je pense que le fait d’être seul maître à bord versus les apparts en copro permet de tirer des renta plus qu’intéressante et donc le cash flow qui va Avec!

Bonjour,
votre parcours semble correspondre au mien,
en lisant le forum, tous ne jurent que par le LMNP reel afin d’amortir,
mais quand on a pas d’autre revenu que les revenus locatifs,
que l’on a deux parts d’IR,
ma seule préocupation est de ne pas dépasser le 70k et 15k afin d’avoir les abattements,
si les locations sont vraiment rentables ’je veux dire un peu de sous qui reste chaque mois sur son compte bancaire), on paie des impots forcement? non?

j’ai
- des biens sans remboursement dont la base est un héritage, donc je ne peux pas sentimentalement les vendre,
- des biens avec emprunts mais avec une rentabilité telle que je gagne sur mon compte bancaire meme apres le remboursement (emprunt 100% 14ans) et apres charges.

je suis trésoriere à la base,
j’ai donc calculé que si sur le plan tréso j’y gagne des la 2ieme année,
le réel n’était pas bon pour moi,
comment fiscalement ce peut etre plus intéressant au réel si apres paiement du pret et des charges, il me reste de l’argent?
par contre oui je paie beaucoup d’IR, mais à la fin du mois, les comptes sont tout de meme positifs.

comment les autres font ils pour avoir un solde économique positif mais fiscal en déficit?
puisque les amortissements fiscaux ou compta sont bien plus faible que les remboursements bancaires,
où gagnent ’ils de l’argent?

Merci de vos explications

Candy a écrit :

comment fiscalement ce peut etre plus intéressant au réel si apres paiement du pret et des charges, il me reste de l’argent?
…/….
Merci de vos explications

Si vous publiez vos chiffres, il sera éventuellement possible de vous expliquer pourquoi. A défaut il est probable que personne ne se lancera dans une réponse (en inventant vos chiffres) susceptible de vous servir à quelque chose, hormis des généralités comme "le suivi de la trésorerie ne donne qu’une vision très partielle d’une activité, de sa rentabilité, et des possibilités d’optimisation".

Wow! Un superbe projet qui fait plaisir à voir!

Je vais surement acquérir un 2 eme bien immobilier avec pas mal de travaux à faire dedans, j’ai acquis un premier bien mais il y avait uniquement un rafraichissement à faire…

J’ai une question qui pourra m’aider dans mon projet vu que vous avez l’expérience, la cuisine vous me conseillez de négocier le modele d’expo pour l’acheter? Cuisinella est un bon rapport qualité prix? Mis a part la cuisine ( je travail dans le batiment ) quel est l’autre gros point/travaux a negocier lors de l’achat d’un logement a refaire entierement de A a Z?

Merci pour vos précieux conseils

Comme cricri je souhaite de la qualité, mais des petites astuces pour obtenir des fois des choses moins cher tout simplement

cricri77700 a écrit :

Bonjour

Pour ma part plutôt Conforama ou but : modèle d’exposition à -70% … que je négocie à-80% car j’en prends 3 par exemple.

Cela fait des cuisines top et pas chère… fait avoir de quoi stocker.

Et pour la revente, c’est optimal d’avoir une cuisine qui semble costaud que les petites cuisines qu’on trouve généralement dans les locations.

bien vu! et pour l’immeuble, 10 000 habitants vous semble correct pour la demande locative? Il y a une ville a 20 km de chez moi, 10 000 habitants avec des immeuble a refaire entierement pour un prix tres attractif… a méditer

Si c’est pas indiscret c’est dans quelle ville ?

Si le costaud se mesure à l’épaisseur du plan de travail alors il suffit de prendre un plan de travail  en 36mm !

Je rejoins en partie votre avis dans le sens où une belle cuisine et une belle salle de bains font marquer des points.

C’est  vrai qu’il est important d’avoir une cuisine solide mais le plus important sur la durée c’est aussi de pouvoir en changer les éléments facilement si dommage sur une porte ou autre. Du coup de mon côté je ne mets plus que des cuisines Ikéa, elles sont solides je trouve et pas de problèmes pour changer une porte abîmée par un locataire si besoin.

Bonjour.

Je n’arrive plus à accéder à cette boîte mail depuis qq temps.. je vais sans doute renseigner une autre adresse mail.