Investissement immobilier locatif à Lille ?

Message doublon effacé.

Il y a en effet beaucoup de petits immeubles à vendre sur lille. L’encadrement des loyers y est peut être pour quelque chose.  Attention à la qualité des biens. Beaucoup de 1930 bricolees. Je ne suis pas fan. De plus, ces immeubles se vendent cher et difficile d’atteindre la rentabilité supérieure à 10% brute.

De plus, il y a beaucoup de marchands de biens qui connaissent le marché et font immédiatement des offres basses des la parution des annonces, histoire de faire une bonne affaire si le vendeur est pressé. Ils ne visitent même pas le bien…

Donc pour faire de bonnes affaires,  il faut aller vite, si possible connaître un agent qui vous propose le bien avant sa parution. Sinon essayez aussi les biens atypiques,  ceux à proximité des petites agglomération bien desservies par la SNCF.  Je pense à Fretin par exemple.

Bonjour,
les montants des loyers viennent d’être mis en ligne sur le site encadrementsdesloyers.gouv.fr
Quand on voit le loyer majoré d’un studio meublé de 15 mètres carrés comme wazemmes/vauban (318€), cela est ridicule.
Je loue des studios refais à neuf proche de la catho et l’offre tourne plutôt autour des 400€.
Martine veut vraiment faire fuir les investisseurs ?!?

louleep a écrit :

Bonjour,
les montants des loyers viennent d’être mis en ligne sur le site encadrementsdesloyers.gouv.fr
Quand on voit le loyer majoré d’un studio meublé de 15 mètres carrés comme wazemmes/vauban (318€), cela est ridicule.
Je loue des studios refais à neuf proche de la catho et l’offre tourne plutôt autour des 400€.
Martine veut vraiment faire fuir les investisseurs ?!?

21,2€ du m2 en location est ridicule ?

le prix du m2 à l’achat à Lille est de l’ordre de 2500€ dans le secteur que vous annoncez d’après meilleurs agents, une location à 21,2€ donne une renta brute de 10%.

Donc l’encadrement fonctionne à priori correctement, pour ses objectifs, qui sont sont de limiter la hausse due à la pénurie. C’est à l’investisseur intelligent de trouver des biens à un prix correct, pas de passer le payé trop cher à l’achat sur ses locataires.

Les loyers ont augmenté en France depuis 10 ans en gros en ligne ou un peu moins que l’inflation. Paris et Lille sont  parmis les exceptions où la hausse a été 2x plus forte, en particulier sur les petites surfaces.

Pour ceux qui dépassent le loyer maxi, le complément de loyer est peut être la solution pour basculer certains frais initialement inclus dans le loyer avec charges.

J’ai un appartement actuellement loué 420 €/mois pour 17m2. Dans le loyer sont inclus l’eau et la taxe d’ordures ménagères. J’envisage de sortir ces 2 charges du loyer pour les placer dans le complément de loyer.

J’ai d’autres possibilités de basculer une partie du loyer dans le complément comme l’accès à un jardin  privatif.

Je n’ai pas trouvé de réponse claire sur le sujet sur le site ou Google.

J’ai oublié de préciser que je suis propriétaire de l’immeuble. Et que ces charges ont toujours été intégrées au loyer forfaitaire de tous les appartements depuis toujours  (y compris par le propriétaire précédent )

J’ai lu un article disant qu’une centaine de dossiers étaient passee devant la commission de conciliation pour paris. Je vais essayer de retrouver le lien.

Je me vois mal donner une surface 5% supérieure à la valeur indiquée dans le dpe que je remets au locataire. C’est un peu gros…

Donc en effet,  je pense basculer les charges incluses dans le loyer actuel dans le complément de loyer. Si vous avez 5 minutes, refaites le calcul avec un appartement de 17m2… Ce sera deja plus compliqué. … Le jardin attenant au studio risque de me sauver la mIse….

La loi impose plus ou moins une nouvelle mIse en forme des nouveaux baux rédigés à compter du 01/02/17. Je n’ai aucun souci à expliquer à un juge les habitudes puisque tout est clairement indiqué dans le bail (loyer avec charges) et que la nouvelle loi stipule que seul le loyer hors charge est encadré.

Je ne pense pas que certaines charges intégrées au loyer soit une erreur.  Par contre, il faudra les intégrer dans un complément de loyer qu’il faudra justifier correctement. Je ne compte pas sortir la taxe d’ordures ménagères du loyer charges incluses car cela simplifie la gestion. Pour l’eau, il faudrait ajouter des compteurs à chaque appartement, ce qui sera couteux et dont la ’rentabilité’ de l’opération ne me semble pas probante.

Apparemment les litiges sont peu nombreux si on en croit la presse.

Loyers encadrés à paris : les locataires peu nombreux à contester - Le Parisien

Vous avez raison. C’est bien avec une clef de répartition basée sur la surface que je compte déterminer le poste ’eau’ par appartement. Idem pour la taxe d’ordures ménagères.

Par contre, les compteurs à eau individualisés sont très pratiques pour chasser les fuites.

Merci pour les liens vers les montants plafonds.

Je découvre avec étonnement des choix très particuliers. Seule Lille est concernée et pas les autres communes limitrophes ! Ensuite, le prix au m² varie beaucoup en fonction de l’age du bâtiment (13% entre 1945 et 1947) et une valorisation incroyablement basse pour du meublé !
L’ajustement pour du meublé est quasi constant à 0.7€/m² alors que les coûts ne sont pas proportionnels à la surface. 14€/mois cela ne donne pas envie de bien équiper son studio de 20m².
Ils veulent pourrir la qualité des meublés ?

Résultat, mon 2 pièces du vieux Lille ressort bien au-dessus du plafond alors que je l’ai loué dès la première visite.
Je peux peut-être supprimer une cloison et le passer en studio et ainsi remonter le plafond de 130€ ou déclarer la pièce principale comme cuisine. Bref va falloir se creuser la tête pour rentrer dans le moule.
Je vais voir aussi coté "caractère exceptionnel " si un équipement complet peux justifier un complément de loyer ?

Je m’attendais vraiment pas à dépasser d’autant et que l’aspect meublé soit si peu valorisé (5%).

Je reste dubitatif sur cette mesure, merci Martine.

Dernière modification par Kili (02/01/2017 15h58)

Question perverse : peut-on mettre en complément de loyer les m² tronqués par la loi carrez (ceux où la hauteur serait inférieure à 1,8m² par exemple) ?

Bonjour à tous, j’avais délaissé le forum depuis un an, très occupé par d’autres projets J’ai lu ce week-end différents posts Cela reste d’une grande qualité et les informations sont riches.

J’ai trois réactions sur les discussions ouvertes sur cette file dédiée au locatif à Lille.

Mon expérience confirme ce qui est évoqué à propos de la demande locative. Au delà du choix du quartier, le plus attractif reste la qualité du logement proposé. C’est ce que je m’attache à offrir, des appartements très propres et très bien équipés. Je n’ai aucune vacance. Tout au plus quelques jours sur l’année.

Vous évoquez l’encadrement récent des loyers. Une phrase sur le site du gouvernement me laisse perplexe.  Le montant du loyer et du complément de loyer cumulé devra dans ce cas être nécessairement inférieur ou égal au loyer de l’ancien locataire. Donc s’il ne s’agit pas d’une nouvelle mise en location, on peut reconduire le loyer précédent. Reste à justifier le complément de loyer … La superficie moyenne de mes appartements est 27 m2. Pour le seul petit (15m2), je le mets sur Airbnb depuis huit mois. J’avais anticipé l’encadrement et je voulais tester la formule. Cela limite la baisse. C’est plus fun car on rencontre beaucoup d’étrangers. Mais, il faut être disponible. Donc je n’ai pas d’avis définitif.

Au sujet des experts-comptables, il est important de trouver un bon technicien. Dans un 1er temps, il y a 6 ans, j’avais entrepris de comprendre le statut LMNP parce que j’aime maîtriser les choses. Si j’en comprends l’essentiel, il reste à mettre les bons chiffres dans les bonnes cases… J’ai alors cherché sur internet et questionné des amis, mais je n’ai pas trouvé l’EC vraiment spécialiste. J’ai pris un service en ligne. Aujourd’hui, j’en mesure les limites. Cela manque de visibilité et de projection. Certains d’entre vous ont manifestement trouvé. Cela m’aiderait beaucoup si vous m’envoyez leurs coordonnées en MP. Merci d’avance.

Je pensais avoir publié ma présentation sur ce site. Mais non ! Je vais essayer de le faire dans les prochains jours.