SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ?

C’est une bonne question et la réponse des société de gestion n’est jamais très claire.

Il semble quand même que c’est la capacité à avoir autant de demandes d’usufruit et de nue-propriété qui détermine le ratio afin que les dossiers soient bouclés le plus rapidement possible.

Carpediem

Les sociétés de gestion cherchent à équilibrer le marché des contreparties entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Les clés proposer sont établies principalement sur ce critère : elle cherchent à maximiser le nombre de souscription "en démembrement".

La tendance est à l’amélioration des clés en faveur des nus-propriétaires, depuis plusieurs semestres.

Je remonte cette file.

Ne pensez-vous pas que les clés de répartition vont évoluer, si notre prochain président de la république supprime l’ISF, ce qui va certainement diminuer le nombre d’acheteurs de nu-propriété ?

Dés lors, ne faut-il pas attendre pour tout achat de SCPI en nu-propriété, les clés de répartition étant peut-être susceptibles d’évoluer favorablement ?

Il est probable que si l’avantage marginal d’exonération de l’ISF disparaissait, une partie de ceux qui ont de la nu-propriété en portefeuille recalculeraient la rentabilité d’un tel investissement. Et pas exclu que sur le marché secondaire ils ne désirent pas se séparer de leur nu-propriété, pour pouvoir investir ailleurs.

Si on peut acheter en direct à des prix préférentiels, qui ira se fournir directement chez Corum ou autres à moins de le ratio NP/US ne soit favorable?
Le temps qu’apparaisse au grand jour la baisse du prix des titres en NP, beaucoup d’échanges auront déjà eu lieu.

Tout simplement parce qu’automatiquement la rentabilité de l’investissement baisse si on n’ajoute pas à la rentabilité intrinsèque celle dégagée par l’exonération d’ISF. Il est possible de comparer favorablement d’autres formes d’investissement qui seraient peut-être supérieures.
Si le seul avantage fiscal des SCPI en NU s’avère être le décalage du revenu imposable, d’autres solutions, plus variées, de capitalisation par exemple, existent.
La fin de l’ISF ou la suppression de l’avantage ISF de la NU ouvrirait un choix plus large d’investissements. Plus large plus varié.

Il est certain que l’avantage "réduction d’ISF" apporte au minimum 0,7% de rentabilité supplémentaire au nu-propriétaire soumis à l’ISF, indépendamment de l’évolution du prix des parts et des rendements. Sans compter l’avantage de 2500 euros lié à l’effet de seuil pour certains (pour lesquels l’achat empêche de franchir le seuil de 1,3 millions).

Il serait intéressant de connaitre le pourcentage d’acheteurs uniquement ou essentiellement motivés par cet avantage. Si quelqu’un à une information à ce sujet…

@Framboise : il n’est pas exacte de dire que la rentabilité de la nue-propriété de parts de SCPI "baisserait" si l’ISF venait à être supprimé.

Ce que vous devez considérer, c’est que la rentabilité des autres placements soumis à cet impôt pourraient, comparativement, devenir plus élevée et donc éventuellement plus attractive que l’achat de nue-propriété.

@Framboise : Le déséquilibre offre/demande dont vous parlez ne peut pas résulter d’une revente en masse de nue-propriété sur le marché secondaire. La raison est simple : il n’existe pas de marché secondaire organisé pour la revente de parts de nue-propriété de parts de scpi. Les transactions de gré à gré de parts de SCPI démembrées sont rarissimes et ce type d’investissement est donc illiquide, tant que l’usufruit n’est pas éteint.

Le réajustement des prix pourrait éventuellement venir d’un déséquilibre entre le nombre d’usufruitiers et le nombre de nus-propriétaires éventuellement motivés pour investir de la sorte, induit par la disparition de l’ISF.

Pour ma part, je n’y crois pas trop. Dans ma pratique, je constate que la motivation n°1 du nu-propriétaire est de faire un placement qui lui permet de différer le paiement de l’IRPP jusqu’au jour de la retraite, date à partir de laquelle il souhaite percevoir un complément de revenu pour ses vieux jours.

L’exonération éventuelle d’ISF n’est que la cerise sur le gâteau. Pour une personne qui souhaite réduire l’ISF, de façon prioritaire, il y a bien mieux à faire par ailleurs !

Au cabinet, je dirais que jamais plus d’un tiers des nus-propriétés de l’année passent sur le T4.

La réalité est peut être un peu supérieure à mon cas particulier, car je limite les souscriptions pour pouvoir partir en vacances à Noël, depuis deux ans.