Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings

Je n’accordais pas spécialement ma confiance à Lampert, mais un des avantages pour moi de Seritage est qu’il me semblait que Lampert possédait moins de 10% des droits de vote, bien qu’il possède un beaucoup plus gros pourcentage en "intérêts économiques" dans Seritage.

Vu mon investissement initial, je ne prends pas de risque à attendre de voir ce qu’il se passe. Mais effectivement le manque de transparence est inquiétant pour la suite …

Quant à l’augmentation de capital, nous étions plusieurs à souhaiter cela en vue de rénover les propriétés rapidement et ne pas être pris de court en cas de chute de Sears.

Bonjour,

Décidemment il y a un business autour des positions short sur la Galaxy SEARS

Seritage: 18% du capital en position short, 28% du flottant et 30 jours pour couvrir.

Le cours est à 41,11$ et se rapproche du support des 40$ qui à titre personnel m’a déja servi plusieurs fois pour des AR gagnants dans le tunnel 40 - 50 $.
Après la configuration indique que l’action peut descendre plus bas. A suivre

Brad Thomas a écrit :

"In full discourse, we are purchasing a few shares"

Disclosure: I am/we are long O, DLR, VTR, HTA , STAG, GPT, ROIC, HCN, OHI, LXP, KIM, WPC, DOC, EXR, MYCC, TCO, SKT, UBA, STWD, CONE, BRX, CLDT, HST, APTS, FPI, CORR, NHI, CCP, CTRE, WPG, KRG, SNR, LADR, PEB, BXMT, IRM, CIO, LTC, DEA, NSA, HASI, VER, SRG.

IH que voulez vous dire dans votre intervention ? BT déclare se "joindre au wagon"

Belle accélération des redéveloppements au Q4 !

Très bonnes ces re locations. J’apprécie beaucoup le travail du management.

Certains y voient de la valeur :

http://www.dataroma.com/m/ins/ins.php?t … fd&d=d

http://www.dataroma.com/m/m_activity.php?m=aq&typ=a

corsaire00 a écrit :

Bonjour,

publication du T4 2016 de SERITAGE ici
Et Eddie prête 200 M$ à SERITAGE au taux de 6,5%
décidément il ne sait plus ca déborde de cash du coté d’Eddie

Je ne comprend pas que ce taux soit si élevé : lorsque je regarde les taux coté cbl ( mall de moins bonnes qualités ) on est plutot vers 4,6-5,9%.
2 choses :
- pourquoi eddie est obligé de preter de l’argent et pourquoi aussi cher ?
- est ce que cela ne cache pas des difficultés de credits de la part de seritage ?

Edit : surtout que le risque que le mall soit restitué à lampert est nul.

Bien vue mevo (+1)

Mais pourquoi ne pas faire du secured ?
ou pourquoi ne vendre pas un peu de mall maintenant ?
Car ils ont beaucoup de depenses ce premier semestre pour leur reconstruction.

Les annonces de fermeture de jp penney ou sears (tout comme macys) laissent planer un refinancement / vente de mall beaucoup plus compliqué après.

Pour les intéressés, la présentation du Q4 est dispo : http://ir.seritage.com/Cache/1001220942 … id=4584761

Je ne suis pas certain qu’il s’agit d’un cours qui pourrait faire X8 en 10 ans car la référence est l’equity value donc la valeur d’entreprise (capitalisation boursière + dette) + valeur des stock options + obligations convertibles + valeur des autres dettes et actifs potentiels (cf definition de l’equity value).

http://www.barrons.com/articles/lamperts-seritage-strategy-could-lead-to-long-term-gains-1492836691 a écrit :

Pabrai, who says his decision to sell Seritage was also motivated by a desire to invest in new ideas, estimates the REIT’s equity could be worth $12.6 billion in 10 years, compared with $1.5 billion last week, if it redevelops its square footage in that span. His 10-year estimate assumes a 6% cap rate—a rate of return on real estate value—and that Seritage takes on $4 billion in debt for redevelopment purposes.

Dans cette hypothèse Seritage devrait s’endetter de 4 milliards de dollars pour le développement et les rénovations ce qui explique l’augmentation de l’equity value du coup le cours ne serait pas multiplié par 8 mais par 6.8 (capitalisation passant de 1,27 à 8.6 milliards).De plus il n’est pas précisé si Mohnish Pabrai envisage une dilution des actionnaires entre temps pour acquérir ces liquidités.

En cette période de retail bashing, voici la présentation du Q1 de SRG

A ce rythme, on devrait arriver à 50/50 des revenus de SRG entre Sears et les 3rd Party Tenants au dernier trimestre 2017.

Malgré l’accélération rencontré au Q3 et Q4, SRG rencontre un ralentissement au Q1 2017 sur les surfaces relouées. A voir comment évolue le trend, il n’y a pas assez d’historique pour conclure s’il y a une saisonnalité.

De mémoire, les coûts de redeveloppement sont de l’ordre de 100$ psf d’après le management.
Avec un loyer moyen à 18.13$ psf et un multiple de 4.3 en cas de relocation, soit un loyer moyen payé par Sears à 4.17$ psf.

Cela donne un gain de 13.96$ psf. Soit environ 13-14% de ROI par squarefoot redeveloppé.

Bien entendu, rien ne présage si le multiple de 4.3 sera toujours appliqué sur le reste du parc. Il me semble que c’était même 4.4 il y a quelques temps. Au même titre que rien ne garantit que le coût moyen de redeveloppement reste à 100$ psf

Par exemple, les derniers 535 000 sf qui ont été reloués ont été fait à un loyer moyen de 16.41$ vs un précédent loyer de 4.06$ psf, soit un multiple de 4.0.

Bonjour francoisolivier,

C’est vrai, il y a de quoi douter de ce que racontent CBL ou SRG concernant les fortes demandes de nouveaux locataires.

Après, les possibilités de redeveloppement ne se résument pas qu’à du retail.

L’exemple du mall de Santa Monica chez SRG (une des plus prestigieuse propriété de la REIT d’après ce que j’ai lu), il y aura 4 étages avec 2 espaces pour des bureaux et 2 autres pour du divertissement.
Ces surfaces peuvent être relouées à 80-100$ psf.

Je suis en train de lire cet article ce matin : Here’s what could happen to America’s hundreds of dead malls

Comme quoi certaines surfaces se transforment en bibliothèque, salle de cinéma, bureaux, centres médicaux, salle de sport, data center, showroom, appartements etc.

Donc visiblement, il y a des possibilités de redeveloppement, après est ce que l’environnement actuel et futur permettra cette transition dans de bonnes conditions ? Aucune idée.

De mon point de vue, le CEO est expérimenté dans le domaine (un ancien de chez Vornado).
Aujourd’hui, SRG reloue par nécessité, pas sûr que ce soit le plus optimisé aujourd’hui mais c’est toujours mieux que SHLD.
Les joint-venture peuvent rapporter du cash d’ici 2018 (je crois) en vendant leur part au prix du marché.
Berkowitz se renforce tous les jours en ce moment, chacun est libre d’interpréter à sa façon.

Au Q1 2016, il y avait 1.16B $ de dette vs 1.2B $ au Q1 2017. Sauf erreur de ma part, il n’y a pas eu d’augmentation de capital.

Donc malgré 1 an de redéveloppement, l’endettement est resté plutôt stable. On peut voir les différents projets catégorisé en fonction du coût dans les pages 46-47 du 10K, on voit que 45% des projets sont en dessous de la barres des 10M $ de coûts par projet. (85% < à 20M $)
Encore une fois, peut on généraliser ? Est ce que SRG a attaqué les projets au meilleur ROI à court terme pour devenir indépendant de SHLD le plus rapidement possible et ainsi s’autofinancer le plus rapidement ?

Après, il y a les incertitudes que vous évoquez qui sont pricées dans le marché. A vous de voir si une valorisation à 85$ psf avec un endettement à 33% vous semble exagérer.