LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Je pensais les déduire début 2017 lors de l’ouverture du "compte BIC".
Au delà du problème du chevauchement d’années, j’imagine que je ne suis pas le seul à avoir rencontré cette interrogation puisqu’il n’est pas possible (ou rarissime) de commencer à louer son bien le jour de l’acquisition…

Pour un premier bien, la date de mise en location intervient donc postérieurement à la date d’acquisition. Vous n’avez pas pour autant perdu la déductibilité de certaines charges ?

Effectivement Kili, le délai entre l’achat et la mise en location est très faible (15jours dans mon cas), et je comptais initialement m’appuyer sur ce délai en cas de contrôle pour justifier l’inclusion des frais de notaire et d’agence dans les charges de l’activité ayant débuté 15 jours plus tard.

Ayant rempli mon POi sur jedéclaremonmeuble, j’ai été contacté par leur service et ils m’indiquent que pour être certain de ne pas voir la déductibilité des frais de notaire, il est préférable de faire démarrer le POi à la date d’acquisition du bien, quitte à payer une CFE. Cela rejoint votre avis.

Après ils n’ont pas la réponse claire et nette, probablement parce qu’une telle réponse n’existe pas et que la législation sur les meublés n’est pas toujours très claire. C’est surement aussi une des raisons (certes bien après les avantages fiscaux actuels) qui font que le statut est fréquemment évoqué comme à remanier par les pouvoirs publics.

Pour l’expert comptable et pour connaitre très très bien la profession, bon nombre de cabinet ne maitrisent déjà pas le statut LMNP et je ne parle pas de la décomposition de l’immobilisation qui varie complètement d’un dossier à l’autre… Il faut trouver le bon !

Intéressant cette histoire de délai ; quel serait un délai trop long pour l’administration ? Si par exemple il est nécessaire de réaliser des travaux avant de louer, il serait injuste de "pénaliser" un délai de plus de 15 jours.

Je viens d’acheter un immeuble comportant une partie habitation et un local commercial au RdC - je m’intérroge sur la possibilité de louer le local commercial à une profession libérale en LMNP. Il me semble qu’il suffirait de meubler la salle d’attente (chaises, table basse) ainsi que le cabinet (essentiellement un bon bureau, et un bloc de standardiste pour l’accueil), ce qui ne coûterait pas bien cher et pourrait rendre le local plus attractif pour le louer rapidement.

En revanche je trouve très peu de ressources en ligne sur la location d’un local commercial en LMNP. Quelqu’un parmi vous a-t-il déjà fait ça ?

Merci Amoilyon, effectivement le lien carre-haussman ( http://webcache.googleusercontent.com/s … WQaIuEo-gJ ) débroussaille bien le terrain.

En revanche, lorsque le local fait partie d’un immeuble, je m’interroge sur la manière de chiffrer les coûts d’acquisition du local ? Peut-on simplement diviser les frais d’agence par 3 si l’immeuble fait 3 étages ?

DDtee a écrit :

Jo0505 a écrit :

Ayant rempli mon POi sur jedéclaremonmeuble, j’ai été contacté par leur service et ils m’indiquent que pour être certain de ne pas voir la déductibilité des frais de notaire, il est préférable de faire démarrer le POi à la date d’acquisition du bien, quitte à payer une CFE. Cela rejoint votre avis.

A mon opinion, c’est du grand n’importe quoi !
L’exploitation d’un bien 15 jours après son acquisition sera forcément acceptée par les services fiscaux, déductions au réel incluses.
Je comprends pas bien comment on peut faire confiance à ce genre d’officine, au même prix qu’un expert comptable spécialisé LMNP, alors qu’ils ne sont responsable de rien en cas de soucis ?!?

Je vous rejoins sur votre avis de ce genre de boite, ils se placent sur une niche en essayant de capter un volume important de part de marché qui sur le volume peut être très rentable.

Je vais poser la question oralement au SIE dans lequel je dépends, sans pour autant y accorder une confiance aveugle.

skepalm, votre réponse bien que très complète et permet d’éviter tout les risques en déclarant l’activité dès l’acquisition. Mais procéder ainsi est "faux" aux yeux de la déclaratio Poi qui doit être fait après la mise en location. C’est néanmoins probablement comme ça que je vais fonctionner, par sécurité.
Il serait intéressant d’avoir l’avis de personne ayant acheter un appartement ou un immeuble avec des travau (plusieurs semaines voir mois) avant la mise en location.

Bonjour skepalm,

J’indique le timing faux entre guillemets justement pour faire la parralèle entre un démarrage d’activité classique où l’on déclare son entreprise avant de commencer à faire du chiffre d’affaires.
Pour l’activité meublé, on lit partout que ce POi (qui sert aussi bien à la création d’une entreprise individuelle qu’au meublé en réel pusiqu’il fait partit de cette classe d’activité) doit être déclaré dans les 15 jours de la mise en location, comme si on faisait une différence entre une entreprise individuelle artisanale et une activité de loeuru en meublé.

Et je vous rejoins sur votre avis sur les SIE. J’ai appelé le mien, et ils ne connaissaient pas ce formulaire et cette activité… En cas d’erreur, la mauvaise foi sera difficilement applicable au contribuable.

Bonjour,

Je ne sais pas si l’information a été abordée sur le forum, mais la rédaction de l’article L613.1 du Code de la sécurité sociale est rédigée comme suit depuis le 01/01/2007:

"Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :

…..

8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;"

Cordialement.

"ainsi que celui de ne pas cotiser au rsi - qui vient de disparaître pour les personnes réalisant un CA > 23 K€."

Attention , c’est UNIQUEMENT pour la location SAISONNIÈRE.

Bonjour à tous,

Je viens de lire le sujet mais j’ai quelques interrogations quant à mon cas :

Je viens d’acheter un studio (20 dec 2016- mon 1er investissement), j’effectue depuis quelques travaux, je vais l’équiper et compte le mettre en location en meublé début mars 2017, donc en LMNP.

Je m’interroge sur le choix fiscal (BIC réel ou BIC simplifié 50%), notamment sur les charges et amortissement.

Quelques chiffres : Achat = 38 000€ , Frais agences : 3000 €, frais notaires : 3900€, frais bancaires + assur pour le prêt : 900€.
Les revenus locatifs par mois seront de 360€ + 25€ de charges

J’ai effectué 800€ de petits travaux (peinture + sols), 1800€ d’aménagement (enlever la kitchenette pour mettre une nouvelle petite cuisine + frigo + plaques + micro onde et nouveau meuble vasque salle de bain) + 1300€ d’ameublement (canapé lit - bureau - rangement - table - chaise + tout ce qui faut pour un meublé).

Pour 2017, j’aurai environ 600€ d’intérêts d’emprunt, 700€ de charges copro, 70€ de PNO.

Mes question sont les suivantes :
- Si je passe au réel, dois-je faire une déclaration pour 2016 sachant que mes dépenses fin 2016 sont les frais d’agences + frais notaires + frais bancaires + assurance prêt ? Je n’ai ni revenu ni travaux pour 2016. Ou puis-je commencer à déclarer pour l’année 2017 ?
- Mes frais de notaires peuvent ils être déclarés sachant qu’il y aura environ 2 à 3 mois en l’achat et la mise en location ?
- Sur mes travaux, je n’ai que plusieurs petites factures (de 50€ à 400€), je peux donc les déduire et non pas les amortir ?
- L’amortissement est-il valable également pour meubles cuisine et salle de bain ?
- En micro bic simplifié, l’abattement s’effectue sur les revenus HC ou CC ?

J’ai l’intention de prendre contact avec un comptable calé sur le LMNP mais je voulais déjà avoir un avis et quelques réponses de personnes bien plus expérimentées que moi ici !

Merci pour vos retours,

Bonne journée

Bonjour, vous avez un petit problème de vocabulaire. En meublé, vous êtes forcément en LMNP, et forcément imposé dans la catégorie des BIC.

Vous avez ensuite le choix entre deux régimes :
- le micro-BIC, c’est celui où il y a un abattement forfaitaire de 50 %.
- le réel simplifié, que vous pouvez choisir sur option. C’est celui où les recettes, charges et amortissements sont comptabilisés précisément, par une comptabilité réalisée par un expert-comptable, comme une entreprise.

- le réel est un régime encore plus précis et exhaustif que le réel simplifié et il est carrément exclu dans votre cas (c’est pour des chiffres d’affaires très élevés).

Donc évitez des expressions comme "micro-BIC simplifié" qui ne correspondent à rien.

Dans tous les cas, en location meublée, le chiffre d’affaires est constitué des recettes = somme des loyers CC (+ subventions et autres recettes éventuelles : tout ce que vous rentrez en positif cette année-là). Au micro-BIC, votre revenu imposable en BIC sera recettes x 50 %. Au réel simplifié, ce sera recettes - charges - amortissements.

Pour le décalage entre acquisition et début d’exploitation, la plupart des intervenants semblent considérer que quelques semaines sont encore acceptables ; mais je vous conseille de valider cela avec votre futur expert-comptable.

ça se calcule, la CFE n’étant pas si élevée dans sa version forfaitaire de base (enfin dans la plupart des agglos…)

Bonjour à tous,

j’ai acheté un appartement T3 en 2011 que j’occupais depuis.

Je vais le mettre en LMNP, régime réel en collocation à des étudiants car je viens d’acheter une maison.

Je vais occuper l’étage de cette maison à titre de résidence principale (110 m²) et je vais aménager une partie du sous-sol pour le mettre en location meublée (environ 45 m² avec séjour + sdb + wc + chambre + entrée indépendante que je vais créer).

Comment selon vous vais-je pouvoir calculer l’amortissement ? En fonction de la surface louée ?

La maison valant 350 000 €, je pourrai amortir 350 000 € *0.9 * 45m²/155m² ?