Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ?

Pour ma part, considérant que, si on envisage de créer une structure juridique pour être MdB, ce n’est pour une ou deux opérations (mais bien plus, et pendant pas mal d’années), et c’est pour en dégager des bénéfices substantiels (à terme significativement plus que 2 SMIC…), sans doute assez irréguliers, qu’on voudra réinvestir en partie au sein de la structure juridique (ne serait-ce que pour monter en puissance et disposer d’une assise financière plus importante), que le rythme  d’une rémunération qu’on souhaite tirer de cette activité sera généralement bien plus régulier que celui des bénéfices des opérations immobilières, je pense qu’opter pour une imposition à l’IS et une SAS(U) est généralement préférable. (PS: Je ne suis pas MdB, et n’envisage pas de le devenir)

Ainsi, on paie certes 15% ou 33% d’IS sur le bénéfice de l’activité, mais on ne paiera l’IR que sur 60% des dividendes externalisés (ce qui permet de récupérer une bonne partie de l’IS payé), et les PS que sur 100% des dividendes externalisés, et les charges sociales (régime général) que sur les salaires externalisant une autre partie du bénéfice de l’activité, et IR + PS sur la partie nette de ces salaires, ce qui permet à l’effet boule de neige de jouer à fond sur les bénéfices non externalisés.

De manière générale, on peut considérer que le trésor public devient un peu notre "associé" (passif et obligatoire), récupérant une partie des bénéfices, mais assumant de même une partie des pertes (sous réserve qu’on ne fasse pas faillite) par le biais des déficits qui diminuent l’imposition des opérations positives. En cas d’option pour l’IR, si on fait une opération assez désastreuse, il est moins évident (à cause du barême progressif de l’IR, et du fait qu’on maitrise mal chaque année ce qui est déclaré à l’IR et supporte les PS) que le trésor public assume le même % que ce qu’il a pris sur les bénéfices des autres années.

Le principal problème du marchand de biens, c’est l’accès au crédit. Les banques prêtent à une entreprise et non plus à un particulier. Les garanties demandées par les banques, et les taux obtenus, ne sont plus les mêmes ! Et l’accès au crédit peut donc se révéler impossible ou très limité. Un foreumeur avait témoigné de son expérience personnelle sur ce point.

Assurance : c’est pas simple…

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2017 11h28)

Pour ma part j’ai du cash donc pas de crédit.

L’idéal pour moi c’est de dégager 15000 à 20000 euros net d’impôt par an .. pas plus car j’ai mes revenu locatif en plus et cela suffit …

En fait l’idée est de continuer mon activité lmnp et quand c’est calme de faire une ou deux opérations de mdb .. c’est plutôt occupationel que pour y vivre.

Je ne toucherai jamais à du gros oeuvre… uniquement le second oeuvre et avec artisan et garantie décennale.

J’ai déjà revendu un t2 cette année que j’ai acquis à 13000 euros 27000 euros tout frais compris et revendu 56000 … mais en nom propre .. et je pense trouver ce genre d’opportunité une à deux fois par ans …

Je me demande donc quelle structure juridique peut me convenir… Je ne souhaite pas payer de taxe ou autre si je n’ai pas de chiffre d’affaire. Je ne souhaite pas avoir de decennal ou autre . ( mais tt le second oeuvre sera fait par artisans = decennal )
Je souhaite juste payer sur la vente.

Es-ce utopique ?

Dans mes recherches cela ne répond pas vraiment à mes questions.

Concernant l’accès au crédit bancaire, il faut comprendre que même si l’argent n’est
pas une ressource finie pour la banque, les professionnels de l’immobilier représentent
un ratio risk/reward bien particulier, et avec beaucoup d’externalité.
La distribution des crédits aux professionnels de l’immobilier est souvent structurée différemment,
avec des décideurs et un back office spécifiques. 

Les banques limitent souvent leur exposition à ce risque particulier, en encours, par zone…
Ce qui amène à une gestion du risque principalement basé sur la sélectivité des opérateurs.
Pourquoi financer le premier péquin sans "track record" alors qu’on peut travailler avec le
promoteur local qui ne s’est jamais raté depuis 20 ans et qui présente de bonne garantie ?
Avoir déjà réalisé des opérations sur fonds propres ou présenter des garanties substantielles
sera donc nécessaire pour avoir accès aux crédits bancaires. Pour montrer patte blanche,
il faudra aussi se conformer aux types de financements et au formalisme particulier (bilan financier, budget de trésorerie…)

En MDB, s’il n’y pas 20% du PRT en apport, où si le programme ne fait pas 20% de marge mini, peu de banquiers vont ouvrir le dossier…

Vu que ce problème ne vous "concerne" pas (ou pas encore) cricri ça vous avance pas mal.
MDB à la différence de promoteur, c’est forcément une activité commerciale.

Concernant les frais fixes, même si vous êtes assimilé salarié sans cotisations minimales,
vous aurez toujours des frais de structures (comptabilité, assurance …).
Mais vous aurez accès au taux réduit de droits de mutation, une PV taxée à 15% d’IS sur les petites opérations (+ IR/social pour sortir l’argent de la structure).

L’Eurl est une sarl. (Avec un seul actionnaire)
Sas ou sarl, ce n’est pas la meme chose, pas les memes implications et principalement un statut different pour le gerant.

Pour être assimilé salarié, il faut être président d’une SAS/SASU ou ne pas répondre
aux critères d’un TNS ci-dessous pour un autre type de structure:
- vous en tant que gérant détenez plus de 50% des parts sociales
- vous et les autres co-gérants détenez ensemble plus de 50% des parts sociales
- vous et votre épouse, partenaire de pacs, enfants, détenez plus de 50% des parts sociales
Vous pouvez être gérant assimilé salarié d’une SARL. Avec ce statut, pas de cotisations sociales minimales.

Le taux réduit d’IS s’adresse à n’importe quelle structure soumise à l’IS, donc pas de changement
de ce côtés là. Pour la SAS vous ne payerez pas de "prélèvements sociaux" tant que rien ne sort.
Si vous sortez un salaire -> charges sociales Urssaf + IRPP sur 90%
Si vous sortez un dividende -> IRPP sur 60% et CSG/CRDS à 15.5%

@xazh
Je ne suis pas un pro en assurance du bâtiment, mais en tant que MO,
l’assurance DO a justement pour objet de "vous retrancher derrière l’assurance de vos sous traitants" non ?
C’est l’assureur du MO qui indemnise sans attendre un procès qui détermine qui est responsable de quoi.
Assureur qui ensuite se retourne sur la décennale ou la RC des fautifs pour se rembourser.

Concrètement, il faut que je me renseigne sur le coût d’une assurance decennal auquel je dois rajouter une assurance standard ( incendie ect ) pendant les travaux.

A l’is , 15% sur la marge et c’est tout du moment que je sort pas de cash de l’entreprise.
Donc pas de TVA ? Elle est déduit de la marge normalement ?

Prenons un exemple :

J’achète un t2 à 15000 euros .
15000 euros de travaux et fdn .
Coût du bien 30000 euros.
Vente à 60000 euros .

Marge 30000 euros .

TVA : 6000 euros

Reste 24000 euros.

15% à l’is : 3600 euros

Donc il reste 20400 euros en trésorerie auquel il faut enlevé le cout d’une assurance d’un bien sur 2 mois le temps des travaux ( donc quasiment rien ) et le coût de la decennal ( dont j’ignore le coût )

Par la suite sur lÀ somme restante, si je veux retiré 5000 euros , je paie 15.5 % de prélèvement sociaux et 60% seront soumit à l’impôt sur le revenu c’est bien cela ?

Le plafond à ne pas dépassé à l’is est de 38120 d’après mes renseignement pour rester à l’is.

Autre question : l’assurance domage ouvrage n’est pas obligatoire surtout si je touche jamais à la structure ?
Il n’y a à pas de cotisation rsi ou autre à l’is ?

xazh a écrit :

"mais en tant que MO"
D’où vous vient l’idée que le MdB est un MO dans cette histoire ?

Au moment où il demande à des prestataires de faire des travaux, il est bien maître d’ouvrage.
En cas de travaux sur la structure, ses prestataires sont sensé avoir une décennale,
et le MO est sensé avoir une DO. 

A l’issu du chantier, même si le MO signe la réception du chantier, la garantie décennale et la DO courent pendant 10 ans.
Et le bénéficie de ces assurances sont transférés à tout nouvel acquéreur du bien immobilier pendant les 10 ans.

Je ne dis pas que le MDB peut se dédouaner et dire à l’acheteur d’aller se plaindre auprès des entrepreneurs initiaux.
Je dis que le couple DO/Décennale entre dans l’équation et que du coup s’il y a bien
un problème lié à la structure, le MDB n’aurait pas forcément à mettre la main à la poche?

Mon raisonnement est peut-être totalement erroné (merci de vos éclaircissements),
mais par exemple, si quelqu’un vend un bien qu’il avait fait construire il y a moins de 10 ans,
le notaire vérifie qu’il avait bien souscrit une DO, et fournit la police d’assurance à l’acheteur.

@Cricri
Vous pouvez très bien payé au RSI et être à l’IS.
Vous mélangez un peu, d’un côté il y a le fiscale IR-BIC ou l’IS,
et de l’autre le social TNS (RSI) ou assimilé salarié (Urssaf).
Le montage déterminera votre statut et votre imposition.
Si vous partez sur la SAS, vous payerez de l’IS et de l’Urssaf (si vous vous versez des salaires).

"Au moment où il demande à des prestataires de faire des travaux, il est bien maître d’ouvrage."

Il est maitre d’ouvrage par rapport à son donneur d’ordre, soit lui même, dans le cadre des travaux engagés à ce moment là par lui même et supervisés par lui même. S’il constate lui même des malfacons, il peut faire jouer les assurances de ses prestataires.

Il n’est pas MO par rapport à l’acheteur. Or c’est bien de cela dont on parle : le MdB est un commerçant vendant un bien immobilier exempt de défaut, et il le garantit sur 10 ans à son acheteur.

Pire, un MdB qui achète un appartement et le revend immédiatement, même sans travaux, est tout autant resposable en cas de vice caché. Tout simplement parce que c’est un pro et qu’il est considéré comme un constructeur, et non comme un simple investisseur faisant de l’achat / revente.

Et là, impossible de dire "je n’étais que le MO dans votre dossier".

"que du coup s’il y a bien un problème lié à la structure, le MDB n’aurait pas forcément à mettre la main à la poche?"

Vous semblez réfléchir comme si le MdB était simplement un investisseur achetant et revendant des biens. Mais non, le MdB est un professionnel de la commercialisation de biens immobiliers, comme un constructeur, comme un promoteur, avec des obligations en conséquence. 

En cas de vice cachée, l’acheteur peut se retourner contre le MdB. Soit il est assuré, et son assurance intervient, soit il ne l’est pas, et son patrimoine propre peut venir en garantie (le défaut d’assurance étant une faute de gestion)

"si quelqu’un vend un bien qu’il avait fait construire il y a moins de 10 ans, le notaire vérifie qu’il avait bien souscrit une DO"

Si un particulier … si vous remplacez "quelqu’un" par "un promoteur", "un constructeur", vous voyez de fait que les obligations ne sont pas les mêmes.

xazh a écrit :

Il n’est pas MO par rapport à l’acheteur. Or c’est bien de cela dont on parle : le MdB est un commerçant vendant un bien immobilier exempt de défaut, et il le garantit sur 10 ans à son acheteur.

Je ne suis pas d’accord avec "exempt de défaut". On parle d’un bien d’occasion. Ce bien peut avoir des défauts pourvu qu’ils soient connus de l’acheteur. C’est seulement s’ils sont cachés par le vendeur qu’il devient fautif.

Le vendeur a avant tout une obligation d’information. Il doit décrire précisément la chose qu’il vend. Il peut tout à fait vendre un "plateau à aménager entièrement", "appartement défraîchi, à rénover", etc. Pourvu qu’il décrive précisément les défauts (avec l’aide des diags obligatoires), il peut vendre des biens avec des défauts.

Pire, un MdB qui achète un appartement et le revend immédiatement, même sans travaux, est tout autant resposable en cas de vice caché.

Oui, si le vice est caché. Il suffit que le MDB fasse la preuve qu’il a informé l’acheteur de ce défaut, et le vice n’est plus caché.

cricri77700 a écrit :

Merci Bernard pour la précision… mon électricien me donne toujours une decennal donc j’avais pas creuser jusque là.

Ca dépend comment il rédige sa garantie.

1) s’il écrit sur ses devis un truc genre "installation garantie 10 ans pièces et mains d’oeuvre", c’est une garantie très large, qui l’engage personnellement si le devis est signé des deux parties (ce devis devient alors un contrat). Il faut qu’il bosse particulièrement bien pour garantir, de son propre chef, pendant 10 ans, alors qu’il n’y est pas obligé par la loi ! Peut-être même qu’il bosse tellement bien qu’il n’est jamais tombé sur un chieur qui lui fait refaire une installation au bout de 8 ans en arguant de cette garantie de 10 ans. Si ça lui était arrivé, il aurait compris qu’il est dangereux d’exprimer ainsi une garantie générale de 10 ans.

2) s’il écrit un truc du genre "garantie décennale selon les conditions légales de la garantie décennale" (ou tout autre expression équivalente), ça veut dire qu’il ne garantit ses travaux pendant 10 ans que lorsqu’ils menacent la structure, qu’ils sont indissociables de la structure ou qu’ils rendent l’immeuble inutilisable. Autrement dit, dans 99 % des cas, cette garantie de 10 ans ne s’applique pas. Si vous venez lui dire par exemple : "un radiateur de 3 ans vient de tomber en panne, il faut le remplacer puisqu’il y a une garantie de 10 ans", il va vous répondre "ah non, les équipements c’est seulement 2 ans de garantie".

Donc, ça vaut la peine de creuser pour bien comprendre ce que garantissent vraiment les artisans.

Si votre électricien est vraiment dans le cas 1), ça veut dire qu’il fait du zèle et s’engageant bien au-delà de ce à quoi il est légalement obligé. Peut-être qu’il ne s’est même jamais rendu compte que sa garantie est mal rédigée et l’engage bien au-delà de ce à quoi il est légalement obligé.

Si votre électricien est dans le cas 2), c’est un électricien "normal", qui n’applique la décennale que dans les cas où la décennale s’applique légalement, c’est à dire très rarement (pour des travaux d’électricité). Dans ce cas, c’est vous qui faites erreur en croyant qu’il garantit tout pendant 10 ans.