Paul a écrit :
Dans le cas d’une SARL ou d’une EURL avec option IS, les cotisations RSI ne sont calculées que sur la rémunération de gérance.
Non car vous avez des cotisations minimales même sans rémunération du gérant d’où la nécessité de verser un salaire minimum au gérant qui générera autant de cotisations que le minimum requis par le RSI.
Paul a écrit :
SCI : la SCI est faite pour des opérations civiles (gestion de son patrimoine), pas pour des opérations d’achats/revente.
Donc si ce type d’opération doit se répéter, cela entraînera l’assujettissement à l’IS (profit de marchands de biens ou des lotisseurs). Autant choisir le statut juridique adapté afin d’éviter tout risque fiscal.
En quoi le mode de détention du patrimoine associé à des opérations de revente ferait passer une SCI IR à l’IS , le passage en IS est lié à des revenus de type BIC ( location meublé )
Il est fait toutefois qu’une SCI n’est pas destiné à faire de l’achat revente en permanence.
Paul a écrit :
Pour une opération d’achat/revente, le bénéfice imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition du bien (prix d’achat, frais, travaux).
Pas d’amortissement (seuls les biens immobilisés font l’objet d’un amortissement.
Si l’on considère un achat et revente la même année oui
mais si vous avez un bilan de votre SCI à l’IS , le bien a été porté au bilan est dans ce cas la valeur nette comptable de votre bien sera diminué de 3 % par an environ.
L’amortissement porte à 80 % de la valeur du bien , les 20 % étant considéré comme le terrain et non amortissable.
Paul a écrit :
Si les projets sont d’une certaine importance, alors il est possible de créer une société holding (type SARL ou EURL avec option IS) qui détiendra autant de filiales que de projets.
L’intérêt d’une holding réside dans la vente de parts de SCI , SARL des parents à une holding détenu par les enfants.
Les enfants sont détenteurs à 80 % des parts de la holding , les parents prennent 20 % par exemple , la holding rachètent à crédit les parts des SCI IS et autres détenus par les parents ce qui évitent l’imposition sur les plus values professionnelles , la taxation se fait sur le montant de la vente des parts.
En temps que montage à l’IS les profits des CI IS remontent à la holding , société mère qui ayant emprunté se retrouve en déficit comptable ( intérêt d’emprunt ) , et ne paye pas d’impôt.
Si les parents détenteurs à 20 % des parts de la holding ont fait un apport , ils reçoivent le remboursement annuel de leur apport non imposable et peuvent bénéficier aussi des intérêts sur leur apport payé par la holding.
espenlind13 a écrit :
Une question, ceci dit. Je prends le cas d’une SCI dont l’emprunt est supérieur aux revenus (sur un seul bien, pour simplifier), les participants peuvent donc "utiliser" leur part de déficit sur leur IRPP.
Vous n’aurez jamais de déficits dans votre IRPP avec uniquement les intérêts d’emprunts car ceux ci sont forcement inférieur au revenu locatif par contre vous pouvez vous retrouvez en déficit foncier une année si vous faites de gros travaux , ces gros travaux nécessiteront un apport financier des associés et en fin d’année votre résultat sera négatif ( déficit foncier ) donc au lieu d’ajouter x % du résultat vous pourrez le déduire de vos revenus personnels ( cas de la sci IR ).
Si vous êtes en déficit dans votre SCI IR tous les ans cela signifie que vos dépenses sont supérieurs à vos revenus locatifs , ce qui n’est pas un bon signe de gestion.
espenlind13 a écrit :
Par ailleurs, savez-vous si l’on peut faire racheter un bien détenu par un membre de la famille par une SCI familiale (je trouve tout et son contraire en recherchant sur le web) ?
Oui , une sci est une personne morale qui a loisirs d’acheter des biens.
Dans le cas d’une transaction entre membre de même famille ou rachat de biens personnels par une sci , il faut bien faire valider le prix par un notaire afin d’éviter une requalification.
Pour un achat pour des enfants , il est possible de monter une sci avec 80 % des parts pour les enfants , 20 % pour les parents qui seront caution avec des revenus corrects.
A l’issue de l’emprunt , 80 %de la sci est au enfants , il suffit de faire une donation ou un démembrement des parts sociales aux enfants pour transmettre les 20 % restants.
C’est moins onéreux que d’acheter intégralement puis de le donner aux enfants ensuite
ZX-6R a écrit :
Vous ne pouvez pas envisager de faire fortune en répétant les opérations d’achat revente à l’infini. C’est tout simplement interdit pour les particuliers en France.
On, peux le faire tous les 4 ou 5 ans pour une résidence principale en s’éloignant suffisamment de la précédente , durant ce délai il est possible de rénover le bien et de la revendre avec une bonne marge non imposable au titre des plus value car résidence principale.
Il faut aimer vivre dans les travaux et déménager fréquemment……mais c’est très rentable.
Paul a écrit :
vous ne faites que retarder le paiement de l’IR en logeant votre opération dans une structure IS : à terme les bénéfices réalisés et non appréhendés (sous forme de dividendes ou de rémunération de gérance) devront bien être fiscalisés à l’IR, avec un taux d’imposition qui a peu de chances d’être inférieur à celui d’aujourd’hui.
Les dividendes sont imposés sur la base de 60 % de ce qui est versé par la société ( SCI , eurl , sarl ) pour tenir compte de l’impot payé par cette société.
Sur ces dividende vous allez payer la CSG ( 13,5 depuis octobre 2011 , 11,5 debut 2011 et 15, prochainement ) une fois la csg payé , vous allez intégrer dans vos revenus personnels ces dividendes.
il faut savoir que l’année suivante vous récupérer 5 % de la csg versé en réduction d’impôt ( simple non ….! )
Philippe
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