Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ?

Deux remarques :

1) si vous retenez une EURL, pensez à faire dès la constitution une option expresse à l’IS sinon elle sera imposée par défaut dans la catégorie des BIC, donc à l’IR (avec les cotisations RSI calculées sur le bénéfice imposable)

2) vous ne faites que retarder le paiement de l’IR en logeant votre opération dans une structure IS : à terme les bénéfices réalisés et non appréhendés (sous forme de dividendes ou de rémunération de gérance) devront bien être fiscalisés à l’IR, avec un taux d’imposition qui a peu de chances d’être inférieur à celui d’aujourd’hui.

Merci à vous deux pour vos remarques.

BorderLine a écrit :

Pour le calcul de l’IR c’est un poil plus compliqué que cela si je ne m’abuse. Car vous avez globalisé les 30%, or c’est par tranche.

Je précise que je suis salarié et que je paye déjà des impôts. Pour l’instant, tout revenus complémentaires (les 40 K€) se rajoutent à mes revenus actuel et sont donc taxé au taux de ma tranche d’imposition marginale, en attendant la tranche suivante. Est-ce exact ?

paul a écrit :

2) vous ne faites que retarder le paiement de l’IR en logeant votre opération dans une structure IS : à terme les bénéfices réalisés et non appréhendés (sous forme de dividendes ou de rémunération de gérance) devront bien être fiscalisés à l’IR, avec un taux d’imposition qui a peu de chances d’être inférieur à celui d’aujourd’hui.

Je n’ai pas encore réussit à quantifier ce paramètre. Mon idée est d’accélérer la constitution de mon patrimoine par une moindre pression fiscale. Je vais essayer de calculer le résultat.

Paul a écrit :

Deux remarques :

1) si vous retenez une EURL, pensez à faire dès la constitution une option expresse à l’IS sinon elle sera imposée par défaut dans la catégorie des BIC, donc à l’IR (avec les cotisations RSI calculées sur le bénéfice imposable)

Attention dans une structure à l’IS l’option est irrévocable , une structure EURL , SARL est assujetti aux cotisations sociales.
Attention dans le cadre d’opérations achat revente , vous n’êtes pas un marchand de bien donc risque de requalification en marchand de bien.
De plus dans une structure IS , il s’agit de la plus value professionnelle avec la prise en compte de l’amortissement du bien qui vient défalquer le prix d’achat DONC augmenter "sensiblement" le montant de la plus value

Paul a écrit :

2) vous ne faites que retarder le paiement de l’IR en logeant votre opération dans une structure IS : à terme les bénéfices réalisés et non appréhendés (sous forme de dividendes ou de rémunération de gérance) devront bien être fiscalisés à l’IR, avec un taux d’imposition qui a peu de chances d’être inférieur à celui d’aujourd’hui.

Oui les dividendes sont imposés comme des revenus mobiliers ( CSG etc ….) , sur le montant des dividendes perçus de la société on déduit 40 % afin de compenser l’impôt payer par le société ( 1000 versé , 600 seront imposables )
Mais une EURL paye des cotisations sociales , il vaut mieux envisager une SCI  plus adapté à l’immobilier.

L’avantage d’une structure IS est lorsque vous avez un gros apport vous pouvez alors faire un apport au compte courant , faire rémunérer ce montant dans la structure IS et ensuite vous rembourser votre apport ( comme un pret ) au lieu de vous verser des dividendes

Philippe

comme l’ont indiqué les auteurs précédents, vous oubliez que quand vous voudrez sortir du cash de la société que cela soit en dividendes ou en salaires/primes, vous serez imposé sur votre imposition de personne physique. Vous ne pouvez y piocher comme vous voulez, cela s’appelle de l’abus de bien social et c’est un délit. En général, hormis les SCI pour de l’immo, il y a assez peu d’intérêt à aller dans la complexité d’un montage à base de personnes morales : vous avez rajouté un étage avec ses obligations, son insécurité juridique, ses frais… Les seuls cas où cela a clairement du sens sont les simplifications pour des détentions multiples et complexes (holding contrôlant nombreuses participations), les opérations de type acquisition/cession de sociétés, les transmissions de sociétés. 
Ensuite, si vous souhaitez faire de vos investissements votre métier, cela est un autre problème..

espenlind13 a écrit :

en quoi une SCI familiale est-elle intéressante ? Sachant que chaque intervenant paye l’IR proportionnellement au % de parts détenues.

Une SCI à l’IR fait remonter effectivement l’impot au niveau des parts de chaque associé.
Il n’est pas possible de louer en meublé car sinon vous serez assujetti à l’IS ( tolérance à 10 % de revenus en meublé)

En quoi une SCI à l’IR est intéressante ?

Elle fait de la location nue donc revenu foncier en cas de déficit foncier vous pouvez remonter le déficit dans la quote part de chaque associé ( idem qu’en location personnelle ).

L’intérêt réside dans
- la possibilité de transmettre un bien par le biais de parts pour chaque enfant.
- Plus value des particuliers à la différence de l’IS
- Meilleure structuration du patrimoine ( divorce , transmission , décès , organe de gestion clairement établi par les statuts)

Philippe

Statut juridique pour une opération d’achat revente :

SCCV : sans option à l’IS : à éviter car sinon le bénéfice sera imposé dans la catégorie des BIC (donc à l’IR) et sera assujetti aux cotisations sociales RSI.
Sauf si les parts de la SCCV sont détenues par une société soumise à l’IS (SARL par exemple)
De plus, l’imposition à l’IR est réservée aux opérations de construction/vente (et non pas achats/revente)

SCI : la SCI est faite pour des opérations civiles (gestion de son patrimoine), pas pour des opérations d’achats/revente.
Donc si ce type d’opération doit se répéter, cela entraînera l’assujettissement à l’IS (profit de marchands de biens ou des lotisseurs). Autant choisir le statut juridique adapté afin d’éviter tout risque fiscal.

EURL/SARL : me semble adapté à ce type de projet
Attention, si EURL sans option IS, même problème de cotisations RSI.
A étudier, mais je pense que le régime d’imposition IS apparaît contournable si vous souhaitez éviter l’assujettissement au RSI.

SNC : je ne vois pas l’intérêt ; aucun avantage par rapport à la SCCV ni par rapport à l’EURL (avec l’inconvénient de la responsabilité illimitée et solidaire des associés aux dettes sociales).

A mon avis, si vous voulez faire simple, alors créer une SARL unique
Si les projets sont d’une certaine importance, alors il est possible de créer une société holding (type SARL ou EURL avec option IS) qui détiendra autant de filiales que de projets. Ces filiales pourront être de type :
- SCCV (si il s’agit d’une opération de construction)
- SNC (la responsabilité sera limitée au niveau de la holding)
- EURL

Pas de problème de cotisations RSI dans la mesure où, quel que soit le régime d’imposition de la filiale, les titres sont détenus par une holding soumise à l’IS.

Philippe30 a écrit :

espenlind13 a écrit :

en quoi une SCI familiale est-elle intéressante ? Sachant que chaque intervenant paye l’IR proportionnellement au % de parts détenues.

Une SCI à l’IR fait remonter effectivement l’impot au niveau des parts de chaque associé.
Il n’est pas possible de louer en meublé car sinon vous serez assujetti à l’IS ( tolérance à 10 % de revenus en meublé)

En quoi une SCI à l’IR est intéressante ?

Elle fait de la location nue donc revenu foncier en cas de déficit foncier vous pouvez remonter le déficit dans la quote part de chaque associé ( idem qu’en location personnelle ).

L’intérêt réside dans
- la possibilité de transmettre un bien par le biais de parts pour chaque enfant.
- Plus value des particuliers à la différence de l’IS
- Meilleure structuration du patrimoine ( divorce , transmission , décès , organe de gestion clairement établi par les statuts)

Philippe

Merci pour cette réponse Philippe.

Je comprends tout l’intérêt du déficit foncier mais effectivement, la SCI n’est pas le seul moyen pour le prendre en compte.

Finalement la SCI est une enveloppe permettant de structurer son patrimoine immobilier et de simplifier les démarches de transmission.

Une question, ceci dit. Je prends le cas d’une SCI dont l’emprunt est supérieur aux revenus (sur un seul bien, pour simplifier), les participants peuvent donc "utiliser" leur part de déficit sur leur IRPP. Qu’en est-il de la transmission ? Si un participant souhaite céder ses parts à un autre participant, comment calcule-t-on la valeur de la part, ou du % ? J’ai tendance à penser :

((Prix d’achat du bien - Reste à rembourser intérêts inclus) / 100) * nb de parts

En terme d’optimisation dans le cadre d’une donation (parent à enfant), ça donnerait à réfléchir ! Par ailleurs, savez-vous si l’on peut faire racheter un bien détenu par un membre de la famille par une SCI familiale (je trouve tout et son contraire en recherchant sur le web) ?

Merci pour ce partage. Je trouve la fiscalité vraiment affolante pour les Mdb.

Pouvez vous nous partager vos projections, objectifs, analyses ?

- Vers quels types de biens pensez-vous vous diriger ?
- Quelle marge brut vous semble t-il possible de dégager ?
- A quel taux/durée vous prête t-on ?
- Côté assurance responsabilité, comment cela se passe t-il ?
- Quelle est pour vous la durée nécessaire / à ne pas dépasser sur une opération ?
- Quels rapports avez vous avec les décideurs locaux (urbanisme, politiques…)
- Pensez vous mener uniquement des opération en solo ou partagées (bailleurs sociaux, porteur de bien…)

En vous souhaitant le meilleur succès

Bonjour,

ZX-6R a écrit :

IS ou IR?
[…]
Donc si vos autres revenus sont nuls et vos revenus MDB inférieurs à 26k€, ça passe à l’IR. Mais si vos autres revenus approchent ou dépassent les 26k€, vos revenus MDB seront taxés à 30%, donc l’IS est plus intéressant.

En complément, j’attire l’attention sur le fait que l’impôt sur les sociétés est autrement plus stable dans le temps que l’impôt sur les revenus. C’est un facteur à prendre en compte à mon sens.

Bien à vous,

ZX-6R, à propos de la comparaison IS et IR, même si dans le cas de revenus d’autres sources l’IS peut sembler plus attractif (15% jusqu’à 38k), notez tout de même que lorsque vous vous paierez un dividende, il faudra payer l’IR aussi (après abattement), et les charges sociales.
Mais aussi, si votre société a le caractère de société commerciale, et que vous la revendiez dans plus de 8 ans, je pense que vous pouvez bénéficier d’un gros abattement sur l’imposition à ce moment-là.