Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonjour Cat,

Je pensais à faire mettre uniquement la PP sur la SCI et investir à côté en direct en NP pour compléter cet investissement. Concernant la division NP / UF, j’avais lu que l’investissement à crédit n’était pas possible pour l’usufruit, je voulais donc utiliser mon apport pour ça. J’imaginais augmenter mon cashflow de cette manière, au détriment d’avoir mis la main dans le portefeuille. Mais je pense que l’intérêt est limité.

Je pense me concentrer uniquement sur la pleine propriété via SCI et / ou la nue-propriété en direct.

Bien à vous,

@ Isakamays
Si vous avez de la trésorerie à placer, il est tout à fait pertinent d’acheter avec de l’usufruit de parts de SCPI à travers la SCI : avec l’IS réduit et l’amortissement comptable, vous trouverez difficilement mieux pour valoriser cette trésorerie.

Cet achat d’usufruit fournira également un cashflow plus important pour faire face à l’emprunt pour l’achat des parts en pleine propriété par la SCI (et vous permettra éventuellement d’envisager un montant d’emprunt plus élevé).

Gamma76, je ne sais si ce que vous proposez est possible ab initio.

Par ailleurs, pour quelle portion empruntez-vous? l’usufruit, la nu-propriété, les deux?
Si c’est pour la nu-propriété en nom propre, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt du résultat de la SCI.

Dernière modification par cat (03/04/2017 18h12)

Cela présente-t-il un intérêt?
Si vous avez des liquidités à investir par l’intermédiaire de votre SCI à l’IS, vous pouvez acheter l’usufruit de n’importe quelle SCPI qui pratique le démembrement. Pourquoi alors vous limiter à celle dont vous allez acquérir la nu-propriété?

Je vous suis totalement sur l’achat d’usufruit pour valoriser la trésorerie de votre SCI mais pourquoi nécessairement l’usufruit de parts dont vous avez la nue-propriété alors que le choix a priori est beaucoup plus large?

Une SCPI dont la clé de répartition semble favorable pour le nue-propriétaire n’est pas forcément celle qui fera le "meilleur"  choix pour l’usufruit.

Mais peut-être y-a-t-il un élément que je n’ai pas saisi…

Votre dernier alinéa me semble susceptible d’être mal interprété :

Si un contribuable détient lui-même l’usufruit de parts de SCI (ou de SCPI, qui sont elles-même des SCI transparentes fiscalement), ce qui arrive typiquement lorsqu’un contribuable avec un patrimoine conséquent prépare sa succession en donnant la nue-propriété de parts de SCI, tout en en conservant l’usufruit pour financer son train de vie avec les revenus de la SCI, c’est bien la valeur en pleine propriété de ces parts de SCI qui est à inclure dans l’assiette ISF de l’usufruitier.

Le cas d’une SCI IS détenant de l’usufruit temporaire (ou viager d’ailleurs) (de parts de SCPI, ou de bien immobiliers physiques, ou d’autre chose) est différent. Une telle SCI n’est pas fiscalement transparente, et je ne vois pas en vertu de quoi chacun des actifs de la SCI pourraient ou devraient être inclus dans la base ISF de ses associés. C’est juste la valeur des parts de chaque associé qui est à inclure dans l’assiette ISF de cet associé, et cette valeur est à calculer en faisant la différence entre les actifs et les passifs de la SCI.

(Imaginez ce qu’il faudrait faire si ce n’était pas le cas : toute société détenant de l’usufruit devrait fournir le détail de ses actifs à ses associés, pour évaluation de leur assiette ISF. Et ce n’est pas si rare que ça : je connais des foncières qui détiennent de l’usufruit, toute entreprise qui achèterait l’usufruit temporaire de ses locaux au lieu d’en payer un loyer chaque mois verrait ses actionnaires/associés minoritaires impactés sur leur assiette ISF, etc.) 

Si quelqu’un peut fournir la référence d’un texte officiel qui indiquerait le contraire, merci de le citer.

J’ignore si l’usufruit viager peut s’amortir.   

Cependant, www.focuspcg.com/content/download/1773/ … -22-25.pdf décrit des positions contradictoires, dont l’une indique que "l’usufruit (viager) devait être comptabilisé, à la date de signature de l’acte, en immobilisations incorporelles et amorti sur sa durée d’utilisation estimée".

- Ne pas oublier que les contraintes administratives sont plus importantes qu’une SCI IS (dépot de Pv d’AG par ex et des comptes au greffe)

- Les coûts de fonctionnement sont plus élevés sur une SAS (Bancaires, comptable, actes)

- La possibilité de se rémunérer en tant que président n’est parfois pas vue comme un avantage étant donné l’étage de charges et cotisations associées

Message édité par l’équipe de modération (26/07/2017 10h49) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent : Merci de respecter notre charte !

Bonjour

Lassé des rendements médiocres et décidé à prendre quelques risques, je suis en train de caresser le projet suivant

Rappel de ma situation
50 ans, revenus supérieur à 100 K€/an (et supérieur à 200 K€/an pour le couple), TM 41%
patrimoine perso supérieur à 1 M€, pas d’immo (à part un peu de Malraux papier), 20% actions, et le reste essentiellement en A Vie fonds €

Je me propose d’acheter un portefeuille de SCPI logées dans une SCPI à l’IS, pour un total de 500 K€, avec un apport de 150 à 200 K€, avec un emprunt sur 15 ans
Le montant sera bien sur réparti sur un certain nombre de SCPI (4 à 6 je pense)

Le projet est detstiné à couvrir les besoins suivants
- successoral (SCI)
- complément de revenus à la retraite
- meilleur rendement pour la partie apportéee cash avec prise de risque moyenne

L’horizon est lointain, puisque je prévoit de garder les SCPI sans limitation de durée et de transmettre la SCI à mes 2 enfants

La SG Banque privée me propose un crédit à 1.25 % HA, et me propose une sélection de SCPI (pas seulement Amundi  : PFO2, Multimmobilier 2, Génépierre, Patrimmo Commerce, Primopierre (toutes à capital variable…)
Il est possible que d’autres SCPI soient accessible, je vais vérifier avec eux

Qu’en pensez vous ?
Y a t’il des risques particuliers ? ou des SCPI à éviter ?

Le rendement servi devrait couvrir la quasi totalité de l’emprunt me laissant un effort d’épargne très limité et j’ai un capacité d’épargne suffisante pour couvrir un possible (probable ?) baisse de rendement

Merci d’avance pour votre avis

Bonsoir Tyrion,

J’ai réalisé ce montage avec 14 scpi dans deux SCI à l’identique , l’idée étant de transmettre à chacun de mes enfants une SCI via un démembrement lorsque l’endettement est important ( j’ai suivi le modèle de Stéphane ) J’ai contracté des prêts de 20 ans à un taux de 1,46 de mémoire pour 500 Ke avec l’écureuil.
Je rentre dans la phase de routine pour 20 ans et j’attends l’actualité financière pour éventuellement acheter de l’usufruit.

Je me permets de vous poser quelques questions ?
Pourquoi séparer votre patrimoine ( pour cet investissement ) de celui de Madame ?
Ou en êtes vous de votre indépendance financière ? Car votre projet comme le mien nous rendent dépendant car le cash flow de de montage est négatif ..l’effort D’epargne n’est pas anodin surtout pour 15 à 20 ans …

Chtirentier

Chtirentier

Nos patrimoines sont séparés car couple recomposé avec enfants de chaque côté.
Aucun problème pour supporter un cash flow négatif, ma capacité d’épargne perso est importante et je n’engage que 15% de mon actif.
En revanche je créérai peut être une autre SCI afin que chacun de mes enfants aient la sienne. Plus souple le jour venu.

ArnvaldIngofson
Je suis bien conscient de la bulle obligataire… mais il est temps d’arreter de ne rien faire…
Et j’ai fini par me convaincre que les taux bas devraient durer longtemps (ça m’a pris 5 ans quand même !). D’autre part je ne suis pas sûr de retrouver des conditions d’emprunt aussi favorables (1.25 hors assurance) ce qui est quand même alléchant vu les rendements, même si ceux-ci risquent de baisser bien sûr.

Norber
Pour moi l’interêt principal de la SCI à l’IS est fiscal (15% voir 0, si l’on reprend ce qui a été apporté sur le compte associé, vs 41 + 17% de CSG pour une SCI tranparente).
je préfère rester simple et ne pas me lancer dans du démembrement…
A noter que mon contact est la Banque privée de la SG, donc assez compétents, la contrainte est plus sur la sélection de SCPI finançable

Pour moi l’interêt principal de la SCI à l’IS est fiscal (15% voir 0, si l’on reprend ce qui a été apporté sur le compte associé, vs 41 + 17% de CSG pour une SCI tranparente).
je préfère rester simple et ne pas me lancer dans du démembrement…
A noter que mon contact est la Banque privée de la SG, donc assez compétents, la contrainte est plus sur la sélection de SCPI finançable

Bonjour, SGPB accepte-elle de financer la SCI a l’IS d’emblée ou devrez-vous la créer a l’IR et changer l’option au bout de quelques mois une fois le montage réalisé? Aussi, SGPB accepte-t-elle de prendre directement le nantissement des parts de SCPI ou vous demande-t-elle Crédit Logement?

Je cherche également à réaliser ce montage et au moins un de ces deux points s’est révélé bloquant avec les acteurs rencontrés jusque là.

Merci!

Synoxis

Non la SG (Banque privée) a l’air claire la dessus, on part en SCI IS dès le début.

On me propose crédit logement (soit environ 3K€ de frais dont 70% remboursés à l’écheance du prêt)
Le nantissement (des parts de SCPI) n’est pas possible en revanche un nantissement d’une AV en euros le serait, mais aucun interêt bien sûr.

Une hypothèque serait aussi possible mais à priori plus chère.

Savoyard

Oui je sais j’ai été d’un frilosité extrème, mais cela va changer… j’ai aussi bloqué des fonds depuis la vente d’un bien en locatif pour l’acquisition de ma future RP

Choix des SCPI
news du jour, la SG m’indique que :
- l’eventail sera probablement plus large pour la partie financée (70 %)
- le choix m’appartient pour ma partie cash (ouf )

donc je suis preneur de toute recommendation sur des SCPI raisonnablement bien gérée (je suis un bon père de famille)

merci !