Acheter ou louer sa résidence principale ?

Bonjour,

je m’interroge sur le coût réel mensuel moyen d’être propriétaire de ma résidence principale dans l’optique par exemple de le comparer à la location.

J’ai fait un excel dont la démarche est la suivante :

- j’achète un appartement au moyen d’un prêt immobilier 110% sans apport
- chaque mois je paie des mensualités, acquérant ainsi chaque mois une petite part de capital
- je calcule chaque année la plus/moins-value dans le cas où je vends l’appartement (augmentation du prix de vente = 1% par an). Cette plus/moins-value se calcule en faisant la différence entre mon net vendeur (l’argent que je vais toucher) et le remboursement anticipé du prêt sur la base du capital restant dû.
- je regarde combien j’ai payé de mensualités depuis l’acquisition, j’ajoute la plus/moins-value issue de la vente. Cela me donne un montant global qui correspond à ce que m’a coûté l’appartement sur la période complète.
- je divise ce montant par le nombre de mois correspondant à la période complète, ce qui me donne un coût moyen mensuel.

Ce calcul me donne les résultats suivants :
1 an           -2 693 €
2 ans         -1 414 €
3 ans         -979 €
4 ans         -756 €
5 ans         -618 €
6 ans         -522 €
7 ans         -449 €
8 ans         -392 €
9 ans         -345 €
10 ans       -304 €

Pour info, la mensualité s’élève à 1893 € dans cet exemple. Le loyer mensuel pour un tel appartement est d’environ 1700€. Cela signifie donc que dès la deuxième année, j’ai intérêt à être propriétaire de ma RP plutôt que locataire.

Ce calcul est à nuancer dans la mesure où il ne prend pas en compte les charges annexes : charges de copropriété, taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’OM.

Que pensez-vous de cette démarche et du résultat ?

Dernière modification par alanbzh (27/04/2017 19h41)

GoodbyLenine a écrit :

Votre calcul suppose que la valeur du bien ne change pas. (Si la valeur augmente, être propriétaire permet de gagner la plus-value).

Pour être exhaustif, et si sa valeur baisse vous faites de la moins-value…

Merci pour votre réponse Goodbylenine.
j’ai refait le calcul en prenant en compte l’IRA et la taxe foncière.

Les chiffres sont légèrement impactés :
1 ans    -3 088 €
2 ans    -1 680 €
3 ans    -1 203 €
4 ans    -958 €
5 ans    -807 €
6 ans    -702 €
7 ans    -624 €
8 ans    -562 €
9 ans    -511 €
10 ans    -467 €

Si je considère que le prix de vente de l’appartement reste identique au prix d’acquisition (hors frais), les chiffres deviennent :
1 ans    -3 437 €
2 ans    -2 031 €
3 ans    -1 555 €
4 ans    -1 313 €
5 ans    -1 163 €
6 ans    -1 060 €
7 ans    -983 €
8 ans    -923 €
9 ans    -874 €
10 ans    -833 €

Cette hypothèse n’est pas optimiste car le bien se situe en Île de France à proximité de Paris..

Je suis parti sur un prix d’acquisition  de 410 000 hors frais. Rentabilité brute = 5%

Bonsoir,

J’ai regardé la vidéo et c’est tres bien expliqué.
Tout comme vous, j’en arrive au meme conclusion et je reste locataire afin d’etre ouvert a des opportunités professionnelles. Je trouve que les entreprises sont de plus en plus mobiles et les salariés ont intéret a le rester. D’apres mon expérience, les personnes ayant achetées et ayant des enfants ont plus de mal a suivre et se retrouvent un peu coincée.

Avant de connaitre votre fichier Excel, j’utilisais le simulateur du NYT que je trouve plutot bien fait (mais en anglais):
https://www.nytimes.com/interactive/201 … lator.html

Avez-vous partagé votre fichier sur votre site ? Une version Google Sheet pourrait etre intéressante pour ceux qui n’ont pas Excel.

Il semble que la réflexion de Sky n’ait pas suscité beaucoup de réactions, alors que cela me semble être de bon aloi.

Sky a écrit :

Je constate quand même que vous partez presque tous du principe de financer vous même votre acquisition de résidence principale alors qu’il est possible de l’acheter aujourd’hui, de la mettre en location quelques années et de la récupérer ensuite ; plusieurs avantages à cela :

- Vous restez en location (qui coûte moins chère qu’un achat),
- la mise en location finance une partie de votre acquisition et/ou des travaux,
- Le taux d’endettement pour du locatif est supérieur au taux pour acquisition de la RP,
- L’avantage fiscal de la déduction des travaux et des intérêts d’emprunt vous crée du déficit foncier.
- etc.

Il est même possible d’utiliser les 4 leviers mis à notre disposition pour "acheter" sa RP à moindre frais (déficit foncier + loyers perçus + vente à la découpe + amortissement)

Cela suppose dans les faits de savoir dans quelle situation on sera dans x années (marié + x enfants? ou célibataire/divorcé sans (garde d’) enfant?) pour viser juste dans le dimensionnement de l’achat, et de pouvoir anticiper son futur lieu de vie….sinon, cela peut rester un simple investissement locatif qui perdure.

Certains d’entre vous ont-ils agit de la sorte pour faire financer au moins une partie de sa RP par des locataires?

BàV,

Pour ma part je pense qu’il est intéressant de faire le calcul mais l’achat de sa RP peut être une bonne affaire, tout dépend de sa situation. Pour reprendre ma présentation, 32 ans, en couple, 2 enfants. Je suis très ancré professionnellement dans ma région donc pas de besoin de mobilité. Nous avons acheté notre RP en 2016 pour 170k€ et nous y avons réalisé d’importants travaux de rénovation.

Type : T4/5 118 m² + cave 8 m² + box garage
Prêt immobilier : 252k€ (108k€ à 1.2% et 94k€ en PTZ)
Apport : 50k€
Frais de notaires : 14k€
Mensualités après assurances : 713€ soit 8556€/an
Taxe foncière : 1354€
Charges de copropriété : environ 1600€ (ravalement en cours, dernière année de financement puis on repasse à 1200€)
Taxe d’habitation : 487€
Coût annuel : 11997€
Coût mensuel : 999.75€

Le coût d’un bien équivalent en location dans notre secteur est de 1500€ environ. Il y aura certainement des charges de remise en état au fil du temps, mais pas avant un bon bout de temps étant donné que l’appartemment a été entièrement refait à neuf. De plus, nous avons fait faire une estimation par deux agences, il est maintenant valorisé autour des 320k€, soit une plus-value quasi immédiate d’environ 70k€. Je suis d’accord sur le fait que les 50k€ d’apport auraient pu être investis mais ce n’était pas possible psychologiquement pour Madame et la différence entre ce que nous coûte le bien et le prix d’une location équivalente nous permet d’épargner tous les mois. Comme dit plus haut, tout dépend de la situation de chacun.

Tout dépend en effet de la situation de chacun.

Les considérations trop générales, même soutenues par des calculs d’apparence rationnelle, portent souvent à faux.
En lisant cet échange qui s’étend sur plus de huit ans, certaines tendances se dégagent, avec quand même des nuances :
-    Que considéré comme investissement, l’achat de sa RP n’est pas le meilleur plan possible, et que ce sont des raisons subjectives qui y incitent le plus souvent
-    Qu’acheter en province peut se justifier, mais bien moins à Paris
-    Qu’en tout cas, si on achète sa RP, il faut la garder longtemps, 15 ans peut-être, pour que ça en vaille la peine.
Tout cela paraît logique, mais si j’en juge par ma propre expérience, d’autres logiques peuvent fonctionner aussi.

Pour ma part, la première considération est que j’avais plus facilement accès à l’achat qu’à la location. N’ayant jamais été salarié en temps plein en CDI, je voyais mes dossiers de location rejetés. Certaines agences refusaient même de me parler. Tandis que ma ou mes banques, compte-tenu de mes feuilles d’impôts, de mes (petits) avoirs, de mon sérieux apparent (pas de découvert, de rentrées irrégulières mais suivies) étaient prêtes à me prêter.

J’ai donc dû acheter, en 25 ans, 7 de 9 RP que j’ai occupées. Soit moins de 3 ans de conservation en moyenne (coupés par deux locations).
Je savais à l’avance que je n’y resterais pas très longtemps, étant assez nomade, mais l’achat était une commodité, non un projet de stabilité.
Je calculais que tant que je revendais ma RP sans perte nette, ce n’était pas un problème.
Le calcul s’établissait comme suit (c’est une moyenne mais assez proche de chaque cas) :

Prix d’achat : 500.000 euros
Frais « de notaire » 7% : 35.000
Travaux d’entrée : 10.000
Différence entre charges loc et prop 200/mois X 36 : 7200
Taxe d’habitation -TOM 400 X 3 :  1200
Intérêts sur emprunt partiel 200 X 36 : 7200
Total : 60.600 hors PA en trois ans
Loyer net non payé 1500 X 36 :  - 54.000
Il suffisait donc de revendre ma RP 506.600 pour faire une opération blanche.
Or, j’ai toujours revendu avec un bénéfice plus marqué.

Il est vrai que les 4 villes ou régions où se sont effectués mes achats (Paris, Versailles, Haut-Rhin frontalier, Bruxelles) ont vu leur prix progresser, en tout cas durant les périodes concernées.

Je n’ai toutefois pas calculé ce que m’aurait rapporté le montant de l’apport personnel (80.000 euros la première fois, 480.000 la dernière toujours détenue) durant ces périodes découpées.  Il me semble que je n’en aurais pas tiré des bénéfices supérieurs à quelque 100.000 euros de plus-value en 3 ans.

Peut-être y a-t-il des erreurs ou des oublis dans mes calculs. En même temps, ils ne s’effectuent pas sur papier, mais dans la vie réelle. Si je m’étais appauvri dans ces transactions (7 achats, 5 reventes), je l’aurais bien constaté. Or au contraire chaque vente m’a (un peu) enrichi. Assez pour que j’ai pu payer cash ma résidence actuelle.

J’en conclus que la durée de détention est une notion relative, et que dans des marchés en expansion, compte-tenu aussi de la plus-value apportée par l’occupation elle-même (rafraîchissement, réaménagement, meubles élégants, accueil personnalisé des candidats acheteurs), le calcul PV net – PA et frais divers est le seul élément décisif.

Si un jour la plus-value sur la revente d’une RP est imposée, tout cela sera balayé, bien sûr.

Pour relancer le sujet dans un contexte bien différent du contexte parisien, je vous propose de vous glisser dans ma peau. En effet, je me pose actuellement la fameuse question acheter ou louer ?

Contexte : La ville en question, anciennement fortement administrative et militaire, a subit une forte baisse de sa population suite à la délocalisation de certains services. Sa population baisse depuis 1975, lentement mais surement (-1 200 habitants depuis 2006 pour 46 000 habitants).

Je suis locataire d’un T3 à 540€/mois pour un logement que j’estime pouvoir acquérir pour environ 60 000 € avec quelques travaux. Au départ, je ne comptais pas y rester plus d’un an mais ça fait maintenant 2 ans et demi que j’y suis, et probablement pour encore quelques années (le moins possible mais disons plus de 2 ans et max 5 ans).

Hypothèse : En supposant l’achat d’une RP à 60 000 €, en y ajoutant les frais de notaire (6 000 €), d’éventuels travaux de rafraichissement et frais bancaires liés au prêt (7 000 €), une taxe foncière de 800 €/an et des charges de 1 000 €/an, j’en tire ces conclusions :

Année - Louer   - Acheter   - Différentiel cumulé
1        - 6480 € - 15 682 € - +9 202 €
2        - 6480 € - 2 682 €   - + 5 404 €
3        - 6480 € - 2 682 €   - + 1 606 €
4        - 6480 € - 2 682 €   - - 2 192 €
5        - 6480 € - 2 682 €   - - 5 990 €

A 10 ans, le différentiel est de -25 000 €, en faveur de l’achat.

Détails sur le financement : 60 000 € empruntés à 1,5% sur 20 ans (assurance comprise), sans IRA. Le reste pris de notre épargne et imputés en année 1. Intérêts d’emprunt d’environ 882 €/an (je passe sous silence la baisse annuelles des intérêts car peu d’impact sur 5 ans).

Résultats : En supposant une revente au prix d’achat, et donc 6 000 € de travaux à perte (pour couvrir le risque de moins-value dans une ville en perte de vitesse), à partir de la 4ème année de détention seulement, il parait intéressant d’acheter et l’économie réalisée ensuite serait de 3 800 € par an.

En cas de revente à 66 000 € (prix d’achat + travaux), il devient plus intéressant d’acheter au bout d’une seule année de détention.

Le bien pourrait également avoir une belle rentabilité en cas de location, le risque principal étant la vacance…

Qu’en pensez-vous ? que feriez-vous ?

Dernière modification par Dicci (19/04/2019 10h18)

Dicci a écrit :

Pour relancer le sujet dans un contexte bien différent du contexte parisien, je vous propose de vous glisser dans ma peau. En effet, je me pose actuellement la fameuse question acheter ou louer ?

[…]
Je suis locataire d’un T3 à 540€/mois pour un logement que j’estime pouvoir acquérir pour environ 60 000 € avec quelques travaux. […]

Vous êtes sûr du prix ? Cela donnerait une rentabilité brute de plus de 10%, a priori c’est un bien dont il vaut mieux être propriétaire que locataire.

Pour moi le plus important au moment d’acheter sa résidence principale c’est d’avoir un minimum de visibilité sur son avenir proche pour savoir si le bien sera amorti quant il sera temps de déménager. Ici vous parlez d’une période de 2 à 5 ans, c’est court mais encore une fois vu la rentabilité du bien, si vous avez la possibilité de l’acheter, en 1 an les frais de notaire sont déjà amortis via l’économie du loyer.

Bonjour à tous, sujet passionnant s’il en est…
Les réponses sont trop orientés finances et ne tiennent pas assez en compte l’aspect psychologique et affectif.
En France, la propriété immobilière est perçue comme une valeur refuge, c’est aussi un marqueur de réussite, car le lieu d’habitation, la ville et le quartier, symbolisent l’appartenance à un groupe social.

Pour la majorité des français (mais pas des membres du forum), le fait d’acheter sa résidence principale est souvent l’achat le plus important d’une vie, l’objectif est de ne plus payer de loyers et se constituer un capital important à la fin du remboursement du crédit. L’objectif est aussi de ne pas avoir de crédit ou de loyer à payer à la retraite et de transmettre un patrimoine à ses enfants.

Et puis, être propriétaire c’est aussi épargner de façon automatique, avoir la sensation d’être chez soi, pouvoir faire ce qu’on veut, ne pas dépendre d’un propriétaire. Ne négligeons pas l’aspect psychologique ce serait une erreur. De plus, le contexte bancaire est très favorable en ce moment, les banques financent en demandant peu d’apport, parfois aucun apport sur une RP, en France le crédit est peu cher et à taux fixe, nous sommes relativement bien protégés. Pour être gagnant par rapport à une location, en comptant l’amortissement des frais de notaire, il faut rester en moyenne 3 ans et demi dans sa RP.

Je voudrai apporter ma pierre à l’édifice et tenter de vous présenter le sujet sous un nouvel angle.

La principale critique concernant l’achat de sa résidence principale concerne l’augmentation du niveau d’endettement et les prix d’acquisition prohibitifs dans le Grand Paris et quelques grandes villes.

En effet, en devenant propriétaire votre taux d’endettement va très vite arriver à 33%, parfois même le dépasser. Vous aurez alors moins de capacité d’épargne, et plus de difficultés à vous faire financer d’autres prêts (investissements immobiliers par exemple).

Pour autant, soyons honnêtes, peu de gens sont dans cette situation. Soit, ils n’ont pas d’autres projets, soit ils vivent dans des zones abordables.

Il existe beaucoup de villes où les prix sont encore abordables, quelques exemples dans cet article (Marseille, Toulon, Montpellier, Metz, Reims…) Quelle surface acheter avec 760 euros de crédits par mois?

La clef lorsque vous achetez votre RP, est de ne pas s’endetter au delà de vos besoins. Ce n’est pas parce que la banque vous autorise à 33% d’endettement que vous devez le faire. Gardez une marge de manœuvre.

Je me fais un peu de publicité, j’ai publié la deuxième édition de mon ouvrage, une méthode pour acheter sa résidence principale:  "Maitriser l’achat immobilier"

Pour être transparent sur ma propre situation, j’alterne entre propriétaire et locataire, sous forme d’achat, de travaux, puis de revente, c’était amusant à 25 ans, lorsque j’étais célibataire, sans enfants… Désormais c’est plus compliqué

Oui, ceux que vous avez volontairement écartés.

bonjour

une formule est liée a interpretation ( rien que pour l’impot je dirai que c’est faux mais cela depend des calculs intermediaire et vous etes en RP ) , le mieux est de donné votre exemple illustré.

parce que SI : vous n’avez pas emprunté 100% , avez des grosses mensualités sur un emprunt cours, sans IRA  et en achetant entre particulier …
et si vous avez acheté neuf avec FDN reduit dans un marché qui a tres fortement monte ( pour vous retrouver flat ) …

effectivement presque sur , mais peu replicable..

a la louche vous devrez etre a peu pres a l’equilibre si vous avez remboursé 17- 20% du capital ( avec une TF ) donc en 4 ans c’est tres tres juste.

cdt