CBO Territoria : foncière cotée implantée à l'île de la réunion

Dans un entretien d’octobre 2014, Eric Wuillai déclarait qu’il n’y avait pas d’intérêt à adopter le statut SIIC :

Boursier a écrit :

Boursier.com : Pourquoi ne pas scinder la société en deux entités ?

E.W. : La question se pose pour la foncière qui pourrait profiter du statut SIIC (NDLR : Société d’Investissement Immobilier Cotée). Mais elle ne porterait alors plus l’immobilier de logement, avec les conséquences pour les dispositifs défiscalisants… Donc aujourd’hui, ce choix ne nous semble pas pertinent.

Plus récemment, dans un entretien de juillet 2015 :

Eric Wuillai a écrit :

Il nous faut clairement mieux présenter notre modèle au Marché et peut-être mieux identifier le véhicule " foncière ".

Aujourd’hui CBO n’est plus éligible à l’économie d’impôt ce qui pourrait conduire la société à adopter le statut SIIC dans quelques années (ou à séparer la société mais c’est de la spéculation).

Comme les SIIC sont désormais interdites dans un PEA et qu’il n’est pas possible non plus d’opter pour des dividendes en actions de SIIC conservées en PEA depuis la réforme du 21 octobre 2011 (ou alors il faut les revendre en moins de 2 mois), je me pose la question que se passerait-il si jamais un jour CBO décidait d’adopter ce statut ?
Les actionnaires, comme moi, ayant des actions en PEA seraient-ils obligés de les revendre?
En effet la seule exception concernait les SIIC détenues avant la réforme de 2011.
Dans le cas de LafargeHolcim il n’était pas non plus possible de les conserver.

Référence :

BOFIP a écrit :

En principe, le maintien de titres au sein du PEA alors qu’ils ne répondent plus aux conditions
d’éligibilité au PEA entraîne la clôture du plan à la date du manquement.
Par dérogation à ce principe, l’article 8 de la loi de finances pour 2012 prévoit que les titres des SIIC et
des sociétés foncières européennes comparables inscrits directement ou indirectement sur un PEA
à la date du 21 octobre [2011] peuvent y demeurer après cette date.

Dernière modification par gilgamesh (13/04/2016 15h09)

Sur boursorama un intervenant a signalé ce lien qui établit clairement qu’un changement SIIC entraînerait l’obligation de :
- vendre ses titres avant le passage en SIIC pour conserver le PEA
ou
- les transferer dans un CTO et verser une somme équivalente sur le PEA sous 2 mois
ou
- cloturer le PEA

Référence

Lettre de la Direction de la Législation Fiscale en date du 23 juillet 2013 a écrit :

Les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA depuis le 21 octobre 2011. Les titres de la société COFITEM-COFIMUR seront qualifiés de titres SIIC à compter de l’option par la société, au cours du second semestre 2013, pour le régime d’imposition des SIIC. A compter de la date d’option pour ce régime, le maintien des tires de la société COFITEM-COFIMUR au sein du PEA,alors qu’ils ne répondent plus aux conditions d’éligibilité au PEA, entraîne la clôture du plan à la date du manquement.
Dans cette situation, il est confirmé que les actionnaires personnes physiques de la société COFITEM-COFIMUR auront la possibilité d’inscrire les titres de cette société sur un compte titres ordinaire et d’effectuer sur leur plan un versement en numéraire d’un montant égal à la valeur des titres COFITEM-COFIMUR apprécié à la date d’option pour le régime d’imposition des SIIC, et cela afin d’éviter la clôture de leur PEA.
Il est précisé que le versement en numéraire d’un montant égal à la valeur des titres de la société COFITEM-COFIMUR devra être réalisé dans un délai maximum de deux mois à compter de la date d’option par cette société pour le régime d’imposition des SIIC. Ce versement ne sera pas pris en compte pour l’appréciation du plafond des versements autorisés sur le PEA.
Dans le cas contraire, le PEA sera clos à la date d’option pour le régime des SIIC et le gain net réalisé depuis l’ouverture du plan sera imposable aux prélèvements sociaux et, le cas échéant, à l’impôt sur le revenu.
Enfin, lors de la cession ultérieure des titres de la société COFITEM-COFIMUR ayant fait l’objet d’un retrait dans les conditions exposées ci-dessus, la plus-value devra être calculée en retenant comme prix d’acquisition la valeur des titres concernés à la date dudit retrait

J’espère que la direction communiquera ses intentions sur le futur de CBO lors de la prochaine assemblée générale.
Ne pouvant assister à l’AG, je serais reconnaissant aux actionnaires qui le peuvent de poser la question à ce sujet.

Avec la hausse du dividende le rendement devient correct (5,2 %).

A noter aussi l’ANR :

Actusnews a écrit :

Actif Net Réévalué (ANR) de 5,53 €/action
L’ANR, qui traduit principalement la valeur de l’activité de Foncière du Groupe, atteint
179,8 M€ au 31 décembre 2016, un niveau proche des capitaux propres. Après le versement d’un dividende de 0,17 €/action en juin 2016, il s’établit à 5,53 €/action en hausse de 5% par rapport à 2015, soit une décote de 34 % par rapport à un cours de bourse de 3,63 € (cours moyen du 1er au 9 mars 2017). La progression de l’ANR/action atteint 8% en tenant compte du dividende.

Un contexte législatif favorable :

AOF a écrit :

CBO TERRITORIA salue la loi Egalité Réelle
CBo Territoria a annoncé que le vote au Parlement de la loi Egalité Réelle le 14 février 2017 allait lui permettre d’accélérer à l’Île de La Réunion le développement de programmes de logements intermédiaires, en réponse à la demande locale, grâce au rétablissement de l’éligibilité des sociétés à l’I/S au crédit d’impôt sur les investissements dans le logement intermédiaire dans les DOM.

Cette nouvelle loi qui " reconnait aux populations des outre-mer le droit à l’égalité réelle au sein du peuple français " est destinée à combler les inégalités entre la métropole et les territoires ultramarins avec notamment un objectif de construction de 150 000 logements dans les outre-mer au cours des dix prochaines années.

Le dispositif prévoit un crédit d’impôt équivalent à 35% des investissements dans les logements intermédiaires, plafonnés à 2440 euros par mètre carré, qui seront construits ou acquis par des sociétés à l’I/S dans les DOM.

Fort de ce soutien financier de premier plan, CBo Territoria prévoit de lancer six nouveaux projets résidentiels, pour un total de 450 logements à livrer d’ici 2019 de Saint Pierre centre ville à Sainte Marie sur différents programmes immobiliers.

Ces programmes seront destinés aux investisseurs institutionnels ou privés et à la relance des programmes PILA que CBo Territoria avait réalisé avec le soutien de l’AFD (plus de 200 logements déjà en service) qui favorise l’accession à la propriété " différée " des locataires du logement intermédiaire.

Ces projets vont permettre de poursuivre le développement des quartiers à vivre créés par CBo Territoria, notamment la nouvelle ville de Beauséjour, opération urbaine exemplaire par sa dimension durable.

Une vraie diversification à La Réunion pour ceux qui comme moi ne croient pas à Paris QCA.

Enfin, cette foncière/promoteur n’ayant pas le statut SIIC est éligible au PEA.

Que de qualités …

Oui, c’est fait !
Voir portefeuille.

Business paraissant intéressant et prometteur en effet, notamment au vu de la situation démographique dans l’île.

ArnvaldIngofson a écrit :

Oui, c’est fait !
Voir portefeuille.

Bonsoir Arnvald,

J’ai vu sur le sujet consacré à votre portefeuille que vous en aviez acheté 2000. Votre ordre a-t-il été exécuté en une seule fois ?

J’ai passé un ordre aujourd’hui (en milieu de journée) pour en acheter 264 à 3,77 €. L’ordre n’a été exécuté que partiellement avec seulement 23 actions achetées, soit pour un montant de 86,71 € auquel il faut ajouter 2,5 € de frais de courtage : 2,80 % du total de ce que ça m’a coûté, rageant…

J’ai repassé un ordre pour demain : 242 actions à 3,75 €. Si ça passe, ma mésaventure d’aujourd’hui sera tout de suite oubliée mais bon, il n’y a vraiment rien de certain…

Froidevaux a écrit :

J’ai vu sur le sujet consacré à votre portefeuille que vous en aviez acheté 2000. Votre ordre a-t-il été exécuté en une seule fois ?

Oui, il est passé en une fois à 3,78 €.

C’est une valeur moyenne qui a un certain volume de transactions et un carnet d’ordres pas anémique.
Par exemple en ce moment le carnet d’ordres est :
Ordres    Qte.    Achat
1    9    3.82
2    444    3.80
2    1 164    3.79
1    300    3.78
3    2 541    3.77
8    2 880    3.76
10    10 961    3.75
36    24 005    TOTAL
Vente    Qte.    Ordres
3.83    2 867    6
3.84    6 826    9
3.85    21 330    11
3.86    350    2
3.87    4 800    2
3.88    1 600    3
3.89    2 890    4
TOTAL    53 475    50
Donc en passant un ordre limite à 3,83 on pourrait en acheter 2 867,
à 3,84 : 2 867 + 6 826 = 9 693 (l’ordre serait fractionné avec un cours moyen 3,83xxxx mais c’est sans impact sur les frais),
etc.

Sur les petites/moyennes valeurs toujours regarder le carnet d’ordres.
Si vous voyez une contrepartie à un cours acceptable votre ordre devrait passer.
Ou alors c’est vraiment pas de chance, un autre ordre est passé quelques millisecondes avant le votre, ce qui est très peu probable parce qu’il y a peu de transactions sur CBo :
Heures     Cours    Qté
17:28:34    3.82    359
17:25:15    3.80    119
16:26:49    3.82    163
16:26:49    3.82    364
16:21:40    3.82    220
16:04:22    3.81    5
16:04:22    3.81    58
Personnellement je préfère fixer une limite, le cas échéant à +/-1 centime si la contrepartie est à peine suffisante.

Aujourd’hui vous avez visé le plus bas du jour à 3,77 €.
C’est la technique de l’épuisette : souvent ça ne ramène rien, ou de petits poissons.
Si vous êtes vraiment acheteur d’une quantité fixée, il vaut mieux l’acheter au prix du marché.
Si vous estimez que c’est trop cher, trouvez autre chose à acheter, ou n’achetez plus rien si tout le marché est cher.

Il me semble que l’obligation est convertible pour 26 485 513€ avec une date de maturité 01/01/2020, "Puttable" le 01/01/2018 et 2019 (FR0011359579). Le prix de conversion est bien 3.60€.

Ça vaut vraiment le coup ce paiement en actions ! Belle décôte proposée par CBO.
Je vais demander le paiement en actions et les garder.

MickenseN, après les élections et la probable victoire de Macron, les actions françaises risquent de monter.
Justement, j’ai fait l’inverse : j’ai acheté avant le premier tour, quand le marché était un peu inquiet.

Je ne crois pas une seule seconde à une victoire de Marine LePen (même si autour de moi, l’abstentionnisme au deuxième tour est souvent évoqué car j’habite dans une région où Macron est arrivé troisième),  tout comme je ne croyais pas du tout à l’hypothèse d’un second tour LePen/Mélenchon qui a tant effrayé les marchés.

Mais je peux comprendre tous les points de vue et toutes les stratégies et je respecte la vôtre. Peut-être que c’est vous qui aurez raison, qui sait ?

Isild, neo,

Je vais dire une lapalissade :
Lorsqu’une société est sous-coté un dividende en action est dilutif.
Lorsqu’une société est surcotté un dividende en action est relutif.

Je peux citer cominar où le dividende en action n’a pas été une reussite recemment.

Total, rds, bp (et cominar c’etait pareil) ont proposé un moment le dividende en action pour pouvoir laisser leur dividende inchangé alors que fcf ne pouvait plus supporter de tel dividende.

Pour moi, ce n’est pas une bonne chose. On va voir comment ce mal (dividende en action) ou le cash economisé va etre reallouer : j’espere que cela vaudra le coup, dans une operation qui sera encore plus relutive que ces dividendes en action.
J’ai peur que cela soit uniquement pour preserver un dividende élevé

Nb: au fait actionnaire d’une toute petite ligne histoire (d’avoir un peu de reit dans mon pea)

Isild,

Le dividende en action flatte le petit actionnaire car il a l’impression qu’on lui propose des actions encore moins chere. Mais il ne se rend pas compte que le reste de ses actions est dilué de 2-3-4%.
Il y a un long debat dessus pour air liquide (sur la file airliquide je crois ?)

Mais On verra bien comment le cash sera realloué dans les prochains mois !

> c’est quoi une petite ligne :
Je sais plus trop combien j’ai de cbo (je crois 1000€). Mon pea doit faire un peu moins de 50000€.

En fait j’essaie d’avoir le raisonnement suivant : avoir 10-15lignes .
Forte conviction 10%
Conviction 5%

Edit : c’est une vision totalement perso. Il y a 150 visions d’une repartition d’un ptf sur le forum.

J’ai participé au débat sur Air Liquide dans lequel on disait que l’action offerte pour 10 achetées était de la poudre aux yeux.

Mais que les dividendes soient versés en cash ou en actions, ils font de toute manière baisser la valeur de la part.
Et vous, Françoisolivier, qu’allez-vous choisir finalement ? Cash ou actions ?

Merci pour votre explication concernant votre stratégie d’allocations.

@Simlyon, oui, j’ai vu hier le problème Tati. J’espère que cela ne portera pas trop préjudice à CBO mais je pense surtout aux salariés. o(