Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

Bonjour Rossox, félicitation ! ça y est, vous vous êtes jeter à l’eau !

je vais suivre avec attention votre projet.

par ailleurs, si vous parvenez à obtenir une (ou plusieurs) offres de financement à 110% (soit immeuble / travaux + frais notaire), je veux bien un tuyau sur la banque, car les 2 contactés pour l’instant m’ont affirmé ne financer que 70 à 80 % du bien (soit apport de 20 à 30% selon le dossier, + frais de notaire), ce qui n’est pas satisfaisant de mon point de vue.

bon courage et bonne continuation.

Les factures des travaux doivent etre a votre nom.

Imaginons que pour telle ou telle raison la vente ne se fasse pas, et que vous ayez dépensé votre temps et votre argent dans les travaux, quelle compensation auriez vous?
Supposons que il y ait un soucis pendant les travaux, quelle assurance auriez vous?

S’il y a le moindre petit accroc avant la vente vous perdriez bien plus de temps par la suite pour le réparer que le temps que vous vouliez gagner au départ.
Je trouve le couple bénéfice/risque déséquilibré.

Rossox, il faut que vous négociez absolument vos devis à la baisse.

C’est clairement trop cher, j’ai cru comprendre que vous n’étiez pas en zone tendue, aucune raison donc que ce soit plus cher que vers chez moi.

Pour vous donner quelques exemples mon électricien me prend 11200 eur pour refaire à neuf 3 appartements (total 120m2) + les communs gamme celiane + 1 garage de 40m2 gamme plexo (sont compris dedans 4 vmc, 1 interphone et un max de prises de partout). 5700 de matériel + consuel - le reste la main d’œuvre. Il va y passez 1 mois, et encore je trouve que je le paye trop bien.

Allez sur materielelectrique.com, calculez les prix de l’ensemble de ce dont vous avez besoin - de mémoire une prise triple en celiane coute 25 eur TTC (TVA20%), une simple 7 eur, un tableau pour F2 chauffage/ecs elec  (porte et GTL compris environs 400 euros), 1F2 a besoin de env. 3 bobines pre-filées 3x1.5mm2 45 eur chez LM. Il faut savoir que votre électricien touche tout ce matériel encore moins cher chez son fournisseur. Avec mon électricien, je multiplie ensuite le prix du materiel par 2, et il bosse pour ce tarif. Il prend 25 eur/heure. Et c’est en faisant beaucoup de saignées car isolation en PS collé, si c’est placostyle c’est encore plus simple pour lui.

Pour le chauffage prenez des radiateurs et ss celia à inertie fluide de LM moins de 90eur, un thermostat électronique à 20eur  - total moins de 300 eur - fabrication française et garantie. Le jours ou a casse  - vous le rapportez si encore sous garantie - très bon sav à LM, inon vous en rachetez un nouveau, poser

Le plaquiste - 35 eur/m2 de faux plafond avec 200mm de ldv, 15 eur/m2 de BA13 collé, 30 eur/m2 doublage PS 10cm doublé placo, 30 eur la cloison placostyle. Je ne sais vraiment pas ou vous êtes allé chercher 20k pour refaire un studio de 30m2, je dirais 3000, alléz 4000 grand max! Je tourne autour de 11k pour 120m2 (hors peinture) que je ferais moi-même à l’airless (1 semaine de travail logiquement pour 35 m2 2-3 jours suffiront).

Le plombier toujours pour 3 apparts (rénovation totale) me prend 1600 de tuyaux, racords, robinets shell etc… et 3200 de main d’œuvre pour installation. Le matériel est fournis par lui-même, on tourne autour de 8700 au total. SI je fournis le matériel, on peut encore gratter.

Ce sont des artisans testés et reconnus, pas de clampins, contactez moi par mp si vous voulez le détail des devis.

PS. il  y a certes des économies d’échelle mais ca ne doit pas tourner à plus de 10%, regardez les tarif que cricri à obtenu, si vous ne faites pas aussi bien, ce n’est pas grave mais essayez de vous en approcher!

Bonjour Rossox,
Je suis étonné de votre simulation de prêt. Le montant donné correspond à un taux de 1,3% sur 22 ans sans assurance, cela me parait très bas. Est-ce solide ?
En outre, votre rendement brut est de moins de 9% et votre cashflow est largement positif. N’avez-vous pas été trop optimiste vis-à-vis des charges ? Enfin, vous masquez la fiscalité durant 10 ans, qu’en sera-t-il ensuite ?

Adrien

Bonjour !

Kamoulox : Vous devez vous tromper de post concernant le balcon, car le bien que je souhaite acquérir n’en a pas !

Concernant le loyer, mon coin est hyper cher, et donc les villes à coté le sont aussi, même si un peu moins.. ! Une connaissance m’a dit qu’une de ses amies louait un 25m² dans la ville à 5 mn de l’adresse de mon bien en voiture pour 450€, et celui-ci avait vraiment le minimum syndical… donc en se démarquant en faisant de la qualité… ça doit passer large !

Effectivement, concernant les taux cela change grandement, pour ça que je vais voir pour négocier avec mon plaquiste..

Adrien : pour les charges j’ai prix 0.3% du bien/an pour l’entretien courant, j’ai 240€/an de charges de copro,380€/an de TF et 100€ d’assurance PNO.

Effectivement, je me suis emmêlé les pinceaux pour le prêt, je vais revoir ça ! Ensuite à la fin des 10 ans je n’y ai pas encore vraiment songé..

Du coup je fais part de l’avancement de mon projet.

J’ai trouvé un artisan multitâche qui pourrait me faire exactement la même chose que mes 3 autres artisans pour 7K€ de moins, je passerais de 32K€ à 25K€ de travaux (+/- 1K€ près). On va voir l’appartement ensemble début de semaine prochaine !

J’ai appelé le courtier qui me dit de faire passer ça pour un achat RP et ensuite dire au dernier moment une fois les papiers signés que c’est de la location…(légal ça?) du coup je pourrais avoir du 1.92% sur 25 ans pour bien+travaux, ou du 1.72% sur 20 ans. J’ai RDV avec lui la semaine pro pour en discuter, je vais essayer aussi de me faire financer tout l’ameublement en gonflant un peu le devis pour les travaux.. Il m’a dit que les frais de notaire il valait mieux pas que je les fasses passer dans le prêt sinon les taux de ceux-ci augmenteront. A voir donc.

J’ai pris contact avec un notaire, j’en ai pour 5000€ (le bien fait 47500€), il me demande une avance de 5% du bien soit 2375€ 10 jours après la signature du compromis et 300€ de frais de dossier d’avance.

Concernant l’expert comptable, je suis passé par un cabinet qui ne fait que du LMNP, et gère 23000 clients… à priori sérieux, ils s’occuperont de tout l’administratif de A à Z (impôts, enregistrement administratif etc…) et ça me coutera 320 ou 380€/an.. je n’ai plus le prix exact en tête.

Voilà les dernières nouvelles toute fraiches ! ça avance dans le bon sens !

Je lui ai envoyé les différents devis des autres artisans. Ils ont mis des matériaux "haut de gamme" sans même me demander ou me faire voir leur catalogue…

Rossox a écrit :

Je lui ai envoyé les différents devis des autres artisans.

Un artisan qui vous fait un devis sans voir sur place ce qu’il doit faire est pour moi le signe d’un mec vraiment à éviter. Comment peut-il sérieusement s’engager sur un chantier qu’il ne connait pas ?!?

Pas très sérieux tout ça de votre  part, mais aussi de la sienne , surtout pour un montant des travaux de 20 ou 25 k€ !

Rossox a écrit :

J’ai appelé le courtier qui me dit de faire passer ça pour un achat RP et ensuite dire au dernier moment une fois les papiers signés que c’est de la location…(légal ça?)

Légal si vous avez un emprunt classique.
Mais si la banque vous propose un PTZ ou un prêt PAS, la location devient non légal, ou alors très fortement limité dans le temps, en montant et en candidat.
Donc tout dépend du prêt que vous obtiendrez.

Bonjour,

comme le dit bigbil, à voir le taux que la banque vous propose pour un projet locatif. A voir si le montant économisé vaut mieux qu’une relation de confiance sur le long terme avec la banque et en parallèle une multiplication de vos investissements ce que je vous souhaite. Même si vous pouvez effecrtivement la jouer finement avec votre banquier mais bon, cela restera quand même un peu gros.