REIT US vs REIT Europe Continentale d'actifs de commerce : forte divergence d'évolution des cours

Votre analyse est excellente, mais vous oubliez aussi un autre facteur très simple :
- depuis l’année dernière les foncières US d’actifs commerciaux décotent sur leur valeur patrimoniale nette alors qu’elles continuent à surcoter en Europe.

Par exemple, Unibail-Rodamco cote 238 € vs une NAV autour de 180 € (30% de surcote) ; a contrario, Simon Properties Group cote 160 € vs une NAV autour de 200 €  (20% de décote).

Si l’on comparait l’évolution des NAV sur la période et non celle des cours, les divergences ne serait pas si marqué.

Peut-être que les marchés anticipent à juste titre une baisse de la NAV aux USA et une poursuite de la hausse en Europe.

Quoiqu’il en soit, cette divergence montre qu’au moins à court terme, la diversification a une grande importance pour diminuer la volatilité de son portefeuille.

Quelques remarques en vrac :

- Je ne suis pas d’accord avec Parisien sur la stabilité des cours ni sur le total return :

Des REITs comme Klepierre, Vastned ou Mercialys ont connu un bear-market entre 2015 et 2017 : 20% de baisse entre le plus haut d’Avril 2015 et Juin 2017 pour Vastned ou Klepierre, 30% pour Mercialys.
Sur la même période, le cours de SPG a baissé de 20% (en monnaie locale), soit autant que Klepierre.

Vastned a par ailleurs une sensibilité explosive aux taux, il faut le savoir ! Le dividende de Mercialys est revu à la baisse, du fait d’une restructuration, Klepierre a un payout élevé etc. Alors que les REITs retail de qualité aux USA ont des payouts très bas (<60%).

- Des REITs comme Wereldhave n’en finissent pas de se restructurer, entre 2014 et aujourd’hui, on a une baisse de 35% du cours de bourse et ils achètent ce dont Unibail ne veut plus : est-ce un gage de qualité à long-terme ?

- Les REITs retail US de qualité ont, depuis la crise de 2009, un historique de dividende et de croissance des FFO impeccable, souvent à 2 chiffres. En Europe, il n’y a que le haut du panier qui ait été aussi constant (UL, LI…) !

- Si UL devait coter sur un multiple proche de celui de SPG, on serait à un cours de 185 euros environ versus 233 euros actuellement.

Le facteur principal dans la chute du cours des REITs retail US est l’inquiétude concernant la performance opérationnelle : quid du NOI futur quand les locataires rationalisent leurs emplacements au pas de course ? Par extension, on devrait surveiller attentivement la santé des retailers européens et leurs projets d’expansion (ou de rationalisation) : c’est l’indicateur avancé le plus "concret".

J’ajoute si je peux me permettre une autre question à la file: est-ce que le cours des REITs US va continuer à descendre ou peut-on prévoir une remontée ?

Je n’ai à ce stade aucune foncière/REIT dans mon patrimoine et je me pose souvent la question d’en ajouter car cela apporterait un volant "immobilier" qui me manque.

N’étant pas un fin connaisseur, mes points de réflexion sont les suivants :
- La courbe historique du prix des SCPI me laisse penser que nous sommes trop haut en terme de prix ; soutenue par les taux bas et par le fait que les assureurs ont acceléré l’inclusion des SCPI dans les assurances vies pour aller chercher du rendement.
- Quand je vois le taux de rotation des petits commerces dans ma ville et des emplacements que je considère "prime" vacants, je me dis que les loyers ne peuvent pas être maintenus
- La concurrence du commerce éléctronique ne fait à mon avis que commencer ; livraisons par Drone, Voitures sans conducteur
- Les budgets se sont ressérés avec la crise et la marge nécessaire pour justifier un emplacement commercial et le salaire d’un vendeur est difficile à justifier pour vendre des produits, qui sommes toute, sont tous les mêmes et produits en Chine.
- les "marques" deviennent de plus en plus des marques de type "happening" virale. Posséder un réseau de magasin en propre est difficile à justifier si une marque ne tient que 4-5 ans.
- les locomotives "alimentaires" françaises sont soumises à pression par le bio, les réseaux locaux et autres circuits courts, la malbouffe et n’attendent qu’une solution de livraison pas chère et qui tienne la route pour être dématérialisée. Qui est-ce que çà amuse encore d’aller faire ses courses le week end dans les supermarchés avec les gamins ? C’est une anomalie historique française qui représente un risque.
- le teletravail va se généraliser car cela représente un gain pour les entreprises ; il va donc y avoir une pression à la baisse sur tout ce qui est bureaux.

Je veux bien croire à une ré-appropriation des centres villes par des nouveaux modèles économiques car la nature à horreur du vide. A quel niveau de loyer je ne sais pas.

Je suis beaucoup plus dubitatif sur les centres commerciaux de périphérie ; certains centres récents cherchent à créer une "expérience" ; les anciens centres vont nécessiter des investissement colossaux au risque de devenir des friches fantômes.

Bref voilà pour mon avis "risk-on" sur la valorisation des foncières ; plus que jamais l’emplacement "prime" me semble clé donc il faut être très sélectif sur le portefeuille.

Les cours des REIT d’actifs de commerce d’Europe continentale vont-ils chuter à leur tour ou pas du tout?

oui il vont chuter selon moi pour tout ce qui n’est pas "prime" ; quelques catalyseurs :
- le catalyseur de la hausse des taux me semble un bon client mais non daté.
- encore une ou 2 saisons de soldes ratés
- encore un ou 2 noëls avec une augmentation à 2 chiffres des ventes online et une diminution offline.

Dernière modification par tikou (13/06/2017 15h11)

@Olivier66,

Oui je suis d’accord. Les enseignes et les centres commerciaux vont faire ce qu’il faut pour se ré-inventer (çà aussi c’est une discussion qui commence à dater ;-). La question pour moi est de savoir si il y a une disruption ou pas.

De ce que je lis des chiffres de parisien, le nombre de m2 par habitant est très élevé aux US et les acteurs du marchés sont donc peut-être plus fébriles par rapport au fait de qualifier la situation de suffisamment disruptive pour mettre en danger de vie ou de mort des centres commerciaux existant.

En Europe, je ne sais pas et la question posée sur l’évolution dans les 2 prochaines années est difficile.

Mon faisceau de perception est très personnel et je n’ai pas de chiffres à donner donc çà reste de la projection digne de Mme Irma.

3-5% de rendement çà semble faible historiquement sur l’immobilier ; d’autant plus avec le risque lié à la concurrence d’internet qui n’existait pas il y a 20 ans; selon moi soit les loyers augmentent, soit le prix des parts diminuent et je ne pense pas que les loyers vont augmenter.

Encore une fois, ce type de rendement peut sans doute se justifier sur du moins risqué avec un portefeuille de qualité.

Bonjour !

J’ai lu un article sur les REIT. Il me semble bien résumer l’évolution de la situation des REIT, et je pense que plusieurs des arguments utilisés s’appliquent aussi aux foncières cotées hors USA :
SeekingAlpha
Bonne lecture !  (en anglais).