Stochastic : étude de cas immobilier (premier immeuble de rapport)

Bonjour à tous,

Je suis un homme de 28 ans, PACSE sans enfant. Je travaille dans la finance et je suis à la recherche d’un immeuble de rapport dans le centre ville. L’objectif est d’avoir un immeuble avec peu de vacances locatives, peu consommateur de temps en visite (donc bien placé, rénové et proche de chez moi). Je ne souhaite pas devenir rentier dans les prochaines années.

Patrimoine:

Je dispose déjà de 4 studios dans le centre d’une grande ville (200 000 habitants). J’ai acheté 2 studios lorsque j’ai commencé à travailler il y a 6 ans et ils sont désormais remboursés. Je n’avais pas effectué d’optimisation (durée prêt, travaux,…) car je n’y connaissais rien et car l’un des studios a été ma résidence principale. Les deux autres ont été acheté cette année avec pas mal de travaux (20K) et financés via emprunt.

Loyers pour les 4 appartements: 1 750 euros hors charges
Emprunt: 700 euros par mois (230 mois encore)

Par ailleurs, je suis propriétaire de ma résidence principale.

Revenus/TMI


Je gagne 42K€ nets par an et ma compagne 30K€. Nous sommes donc à une TMI de 30%, assez loin de la tranche à 41%, surtout que la famille devrait rapidement s’agrandir (plus de parts fiscales).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: très bonnes (j’ai travaillé en cabinet de commissariat aux comptes durant 4 ans)
- Fiscales: Bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): Moyennes: pour mes studios, je gère le quotidien (radiateur à changer, mitigeur, chasse d’eau,peinture,…) mais je gère pas le gros oeuvre et l’électricité.
- Sociales: Bonnes
- Temps disponible: Moyen (je peux gérer le quotidien puisque le bien sera situé à côté de chez moi, mais je n’ai pas le temps nécéssaire ni l’envie de faire des travaux chaque soir et le weekend).

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel: Immeuble de rapport
- Année de construction: Avant 1930
- Étage : 3 étages composés de 5 studios
- Déjà occupé ? Inhabité ?: 2 studios occupés loués 370 euros hors charges
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole : Pas de syndicat
- Chauffage : Gaz
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? 1 seul compteur
- Décoration : antique / vieillotte / moderne: Salle de bain mériterait d’être renovée

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Ville de 200 000 habitants, ville très étudiante (style Nantes ou Strasbourg)
- Centre-ville, périphérie: Centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : Dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Difficile à dire au vu de la conjoncture de l’immobilier, mais c’est clairement un emplacement recherché

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: Affiché à 300K€, je pense effectuer une offre à 280/285K€. C’est surtout sur ce point où je pense faire une excellente affaire, pour bien connaître le secteur, l’immeuble vaut plutôt 320k€ environ (le propriétaire veut vendre rapidement et à des personnes ayant des accords de principe, ayant déjà travaillé avec l’agence concernée, j’ai un avantage non négligeable).
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: Envisagé: 2,2K€ par mois
- Taux de vacance envisagé: 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: Pas de gestion locative envisagée

- Travaux immédiats: Sur ce point, j’aurais clairement besoin d’avis avisés (cf ci dessous).

Actuellement, il n’y a qu’un compteur electrique et une chaudière au gaz. Je ne suis vraiment pas fan de cela. Je préfère largement l’électrique qui est suffisamment performant pour un studio de 20m2. De plus, pour connaître le marché (et avoir un studio chauffage collectif gaz), il est difficile de répercuter entièrement les charges locatives sur le prix du loyer. Je m’explique: j’ai deux studios dans le centre ville, de 20m2 environ, un chauffage electrique, l’autre gaz. Je loue les biens en meublé, ils sont tous les deux rénovés, le premier (electrique) est loué 450+20 de charges, l’autre est loué 420 + 55 (chauffage gaz). Vous l’aurez compris, ma rentabilité est bien moindre. A croire que les futurs locataires ne résonnent pas sur un budget global.

Bref, je souhaiterais déjà installer 5 compteurs électriques (je mettrai des luminaires à pile avec détecteur pour les parties communes) -> je compte 5k€ mais c’est approximatif, c’est mon frère qui travaille chez ERDF qui m’a donné une estimation plutôt large, mais il n’est pas certain de son estimation. Avez vous déjà effectué ce type de travaux et si oui quel est le budget à prévoir (je précise que j’ai fait des recherches sur le forum).

Je souhaiterais aussi remplacer la chaudière au gaz, radiateurs et chauffe eau par de l’électrique (cela nécessite je pense des travaux sur les compteurs, cela tombe bien, puisque je compte changer les compteurs). Je n’ai pas encore fait de devis, j’ai contacté l’artisan avec qui je travaille qui va venir prochainement. A la louche, je compte 10k€ (ce qui me paraît être déjà très très prudent). Que pensez vous de ce budget?

Enfin, je pense rénover un peu les studios (salle de bain un peu has been notamment), qui sont néanmoins louables en l’état. Je compte environ 3k€ par appartement soit au global 15K€.

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: Pas de copro
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): RAS
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): RAS

- Taxe foncière hors TEOM: 2 000 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): Pas de devis effectué mais je paie 60€ par studio -> 300 euros
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: Pas de GLI mais des garants

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 8,6% (sans tenir compte des travaux)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 6,6% (4K€ de travaux budgétisés par an)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1,8%
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): Epargne de précaution de 40k€ (livrets,…) et si besoin je dispose d’une AV et d’un PEA
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) :

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier):  Location nue au réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI: -400€ par mois en ayant pris des hypothèses plutôt pessimistes. Cash flow remboursé par mes deux studios entièrement payés
- Cash flow positif ou négatif ? Négatif

Clairement, je sais que ce projet en rentabilité est tout sauf exceptionnel. C’est surtout le confort de gestion, la sécurité de l’emplacement et la plus value qui m’intéresse (si pour X raisons je dois vendre le bien, je récupérerais toute ma mise ou presque, frais de notaires inclus). Sans oublier que ce projet peut être plus rentable si je passe en LMNP quand les charges seront inférieures à 50% des loyers (en ayant respecté le délai de 3 ans pour le déficit foncier).

En revanche, j’aimerais quand même avoir votre avis sur ce projet, notamment sur les travaux avec l’installation de compteurs individuels et l’installation de chauffage électrique. Est-ce une bonne idée, est-ce coûteux,…

Mots-clés : compteurs individuels, immeuble rapport, immobilier