Sebing [Angoulême] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 3 T2)

Bonsoir,

Vous devriez regarder l’état général du bâtiment et de la toiture qui sont des postes assez lourd en cas de mauvais état.

Vous n’êtes pas obliger de créer une copro car vous serez l’unique propriétaire de cet immeuble.

Si vous comptez revendre l’immeuble à la découpe, dans ce cas, vous devrez créer une copro avec la rédaction d’un règlement intérieur,…

Vous pouvez créer un syndic bénévole ou chacun des locataires nettoient son palier (en général, les locataires sont assez content d’économiser les frais de nettoyage). Si les locataires jouent le jeu, c’est intéressant de pratiquer ainsi.

Pour les travaux, vous pourrez les déduire et/ou amortir de vos impôts que vous soyez en direct ou en société (pas d’amortissement en cas de location nue).

Je vous conseille vivement la lecture du forum et les discussions qui abordent certains points dont le syndic bénévole.
Votre "étude" comporte plein (trop) d’imprécisions et votre niveau de connaissances me semble insuffisant, c’est à vous d’y remédier:

sebing a écrit :

Dans la recherche d’un nouvel investissement (propriétaire d’un studio payé à Bordeaux), une agence m’a proposé un immeuble en cours d’enregistrement.

Ca commence mal.

sebing a écrit :

L’ appartement refait n’est pas loué car reste à restaurer les parties communes.
Les T2 pourraient se louer 400€ HC et se vendre 50 000€ l’unité (dires de l’agent pas encore contrôlé car pas la surface des T2).

Il y a trop de conditionnel, venant de l’agent qui plus est, quelle crédibilité peut-on apporter à ces données?

sebing a écrit :

Concernant l’achat que dois je demander en particulier pour un immeuble ?

Comment se passe la gestion d’un immeuble ?
Dois-je créer la copropriété ?
Pour l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, que me conseillez vous, prendre une agence de nettoyage?

Pourrais-je déduire tout ou une grosse partie des travaux ?

Bon je ne vais vraiment pas être sympa mais là trop de questions tue les questions.
Cela vous aide sûrement à mettre vos idées en place mais ce n’est pas aux forumeurs de reprendre chaque point pour vous les soumettre, vous partez de très bas, n’y voyez aucune critique de ma part, simple constat et tout le monde en est passé par là donc je ne peux que vous conseiller d’approfondir et soit vous investir à 200% si vous envisagez sérieusement de vous lancer dans un tel projet, soit de freiner vos ardeurs et viser plus simple et raisonnable, ce qui n’a rien de négatif ou d’un constat d’échec, moi-même je ne m’aventurerais pas là-dessus sans davantage d’expérience et de partenariat avec des entreprises locales.
L’apprentissage peut aller vite je ne dis pas cela pour vous décourager. Une fois en confiance avec quelques entreprises réactives et compétentes vous pouvez vous sentir avoir des ailes mais là cela ne me semble pas encore le cas, méfiance et prudence donc.

Bonjour,

L’ appartement refait n’est pas loué car reste à restaurer les parties communes.
Les T2 pourraient se louer 400€ HC et se vendre 50 000€ l’unité (dires de l’agent pas encore contrôlé car pas la surface des T2).

Je vous conseille de vérifier par vous même, soit en vous fiant à des bien similaires dans le secteur, soit en consultant un guide de valeurs vénales rédigé par une association de notaire.

C’est un immeuble de 2 étages qui contient un T2 par niveau (3), il est à 70 000€ FAI et il y aurait 30 000€ de travaux à effectuer (Electricité…), j’attend les devis détaillés.

Avez-vous estimé les frais d’acquisition et les droit d’enregistrement aux hypothèques pour l’emprunt ?

Si votre objectif est d’avoir un placement de rendement, il est important de commencer par calculer le rendement brut de votre opération ; il n’a pas beaucoup de sens mais il a au moins le mérite de vous donner une valeur théorique maximale que vous ne pourrez jamais dépasser à cause des charges et des impôts afférents à l’opération.

Dans votre cas, en reprenant vos données, on tombe sur un rendement brut de 14,4%
(Revenus locatifs = 3 x 400 x 12 = 14 400 € / Investissement initial = 70 000 + 30 000 = 100 000 €)

Avec un rendement brut potentiel aussi élevé, on peut s’étonner qu’il n’y ait pas plus de demande augmentant naturellement le prix d’acquisition.

Ensuite, avant de vous lancer dans le calcul des différentes charges et impôts à payer pour obtenir un rendement net, je vous conseille de bien définir le montant des travaux à faire dans un futur immédiat/proche (< 5 ans). Si vous avez 30 000€ de rénovation à l’acquisition + 30 000€ d’isolation de toiture que vous remarquez en novembre à la période des pluies, on peut raisonnablement considérer que l’investissement était de 140 000€ (en rajoutant les frais de notaire, hypothèques, etc…) ; on obtiendrait alors un rendement brut de 10,29% (- 4% par rapport par rapport au premier calcul) !

Autre facteur important à prendre en compte, votre TMI ; l’investisseur moyen est situé sur une tranche à 30%. De plus les prélèvements sociaux représentent 15,5% (en passe d’évoluer ?).
Cela veut dire que dans un monde idéal où vous n’avez aucune charge et des revenus garantis non-stop, vous serez imposé à hauteur de 45,5% de vos recettes, ou encore que vous ne toucherez que 54,5% de vos recettes.

Pour reprendre l’exemple basé sur un rendement de 14,4%, celui-ci passe immédiatement à 7,85% après impôts (5,61% en reprenant le rendement brut de 10,29%). Bien évidemment cela ne tient pas compte d’éventuels travaux d’amélioration (et non de rénovation), qui passent en déduction et augmentent la valeur du bien.

Bref, je commence à brasser de l’air…

Pour conclure, comme disais Surin, il faut être plus précis sur les hypothèses de départ, qui vont jouer un rôle crucial dans le futur rendement. Le montant investi (100k) est relativement faible, et un écart d’investissement de 10k-20k peut fortement impacter le rendement tant attendu.

NB : Quel est l’objectif principal ? Créer du patrimoine ? Rendement à long terme ? Faire gonfler la trésorerie ?