Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ?

Merci, très simple à comprendre :

Questions :

"Assurance RC PRO et multirisque habitation
"

Cela vous coûte combien ? Cela change en fonction du nombre de bien que l’on acheté ?
Et la decennale ? La DO ?

Pour la CFE c’est en fonction du lieux et la comptabilité je gère avec ma femme ça pas de soucis .

Après pour le reste afin d’optimiser les opérations je pense être à jour …

Merci. ..

Donc la rc pro est en fonction du chiffre d’affaire alors ? Il n’y a pas de plafond minimum ?

La PNO c’est uniquement pendant les travaux donc bon c’est pas grand chose et normal j’imagine.

Donc je note que lorsqu’on fait que du second oeuvre ( exactement ce que je fais actuellement pour le lmnp et  compte faire en mdb)

Donc pas besoin de decennal, mais la rc pro nous couvre contre tout les vices auquel le nouveau propriétaire peut nous attaquer ?

En gros c’est comme une formule tiers minimum quand on assure une voiture.

J’ai appelé je vais avoir un devis demain, c’est une responsabilité civile uniquement.

Si je sous-traite tout et que je touche uniquement au second oeuvre, je peux continuer à faire peinture et sol+ pose de cuisine et délégué le reste comme je fais aujourd’hui. .

Je continue de me renseigner et vous tient au courant …

Je continue le thread, je suis en plein montage de ma première opération de marchand de biens.
Quelques infos en vrac :

Opération
Bureau 70m² en rdc + Appartement type T3 70m² en R+1.
Entrées indépendantes, copro.
Prix d’achat all inclusive 196K€ (travaux, frais notaires, bancaires, etc.)
Prix de revente 220-230K€

Structure

SAS car pas besoin de revenus récurrents pour le moment (salarié actuellement en poste)
Coût rédaction status avec avocat + déclaration activité 1500€ TTC

Assurance

RC pro pour 2K€ TTC / an, indexé ensuite sur le chiffre d’affaire annule (200€ supplémentaires pour 100K€ de CA annuel par ex.)

Comptabilité
1900€ TTC

TVA

exonération de TVA car immeuble de + de 5 ans (cf. par ex. Promoteurs, Marchands de biens, Opérations de rénovation, Lotisseurs, graph très bien fait au début du bouquin qui exlique les différents régimes de TVA et frais de mutation en fonction de l’opération. Le graph en question est accessible dans l’extrait dispo sur Kindle pour bien faire).

Financement
Compliqué comme pour tout le monde visiblement.
Crédit sur 240 mois avec différé partiel de 24 mois.
25% d’apport en cash + 100K de nantissement à la banque (PEA et/ou CTO).
Autant dire que c’est pas évident, je vais essayer de faire sauter le nantissement.

Besoins en tréso
Opération prévue sur 8 mois max.(2 mois travaux + 6 mois revente)
Projection en besoin de tréso 6,2K€ : TF, charges copro, fluides, assurance PNO, intérêts crédit bancaire (différé partiel 24 mois).

Total besoin en tréso (montage SAS, frais strucuture, besoin tréso opération, apport 25%) : 70K€ pour une opération de 196K€ au total

Résultat net opération : 19K€ @ pour une vente @ 220K€

Pas une opération de ouf mais ça me permet de valider une première opération de bout en bout, voir les difficultés.
Le débouclage devrait être relativement rapide car bien situé en plein centre ville. (enfin je me le souhaite :-) )

La suite prochainement, je signe le compromis mardi prochain, rétiration prévue mi juin.

Même avis, en dessous de 20% "réaliste", faut pas toucher !

Pour la rentabilité de l’opération, effectivement elle n’est pas énorme. je connais la "règle" des 20%-30% de renta, mais il faut replacer ça dans le contexte réelle.
Une grande part des investisseurs (mdb et autres) sont dans la zone d’achat <250-300K€, comme moi.

J’ai peu de réseau, et pas d’expérience en tant que mdb, donc l’opération à 30% de renta, bien placée, sans trop de risques et avec peu de travaux pour rassurer les banques, je peux oublier (à moins de chercher de longs mois, si elle se présente).
Donc je privilégie une opération moins rentable, pour tout mettre en place, notamment l’artisan qui va faire les travaux. Il y a juste une cloison à péter, refaire une salle de bain, poser un nouveau revêtement de sol, et reprendre un peu l’électricité.

Si je me rate, tant pis, j’en tirerai les bonnes leçons. Je fais partie globalement de l’école de l’échec, je préfère essayer et me louper que de ne rien faire.

C’est une opération de mise en place, j’ai déjà trouvé la suivante, beaucoup plus rentable mais beaucoup plus risquée car j’ai 80K€ de travaux environ, avec intervention d’un architecte, création de surface, et création d’un ascenseurs pour mise aux normes PMR. Si je m’étais pointé avec cette opération en premier, je pense que la banque aurait bien rigolé car le montant des travaux est supérieur à la valeur d’achat du bien. Et ca, les banques n’aiment pas.

GoodbyLenine a écrit :

Pourquoi le crédit est-il sur 240 mois ?  Est-ce parce que la banque impose un crédit long, parce que vous comptez ne pas nécessairement rembourser par anticipation au débouclage de cette première opération et utiliser les fonds levés pour d’autres opérations, parce que vous pourriez changer d’avis en cours de route et bifurquer sur un projet d’investissement locatif classique à CF positif (sur la totalité ou une partie du bien), ou pour une autre raison ?

En fait, c’est une sorte de garantie que prends la banque. En cas de foirade, le bien sera mis en location et le loyer couvrira largement les mensualités du prêt sur 20 ans.

GoodbyLenine a écrit :

Vous n’avez pas pu convaincre une banque de vous apporter un financement plus permanent de cette activité, en échange d’une garantie sur un de vos biens immobiliers existants (cf ceux décrits ici) ?   (ou alors est-ce la raison d’être des "240 mois" ?)

Je suis au Crédit Agricole, chez eux (du moins officiellement), le financement d’une première opération de mdb c’est 25% d’apport minimum + nantissement de 50% environ.
Après un premier bilan positif, il semble envisageable d’obtenir des lignes de crédit permanentes pour quelques centaines de milliers d’€ par an aux alentours de 3% environ, mais il faut d’abord réussir les premières opérations.
Je pense que je pourrais obtenir mieux ailleurs, mais je suis au CA depuis 1 an, la banque nous a déjà suivi dans plusieurs projets professionnels, et j’aimerais continuer à développer cette relation de confiance qui m’a permis jusqu’ici d’avancer dans la bonne direction.

GoodbyLenine a écrit :

Pouvez-vous indiquer comment vous avez analysé les risques de cette opération (dépassement de budget travaux, pas assez de ventes dans le délai anticipé, autres risques), et ce que vous avez prévu dans ces cas ?

En fait le montage que je présente au-dessus inclut déjà ce risque : +10% sur le devis travaux, +3 mois sur le temps total de l’opération, -10% sur la valeur de marché que j’ai évalué.

Bonjour,
Ça faisait bien longtemps que je n’étais pas venu faire un petit tour par ici. Je vois qu’il y a de plus en plus de nouvelles têtes et des personnes qui sont toujours ici!

J’ai besoin un peu de votre aide par vos différents conseils.
Mon patrimoine est grandissant bien au delà de toutes mes espérances et aujourd’hui j’ai l’opportunité de pouvoir acheter des biens attrayants entre le prix au m2 et prix de vente.
Le soucis est que ceux sont des biens que je ne souhaite pas garder pour différentes raisons comme l’emplacement, où que ça ne correspond pas à ce que je recherche…
Par contre, je sais que je paie me faire une belle plus value après rénovation.

Donc je vous demande conseil sur l’achat revente immédiatement sans locataire, libre et prêt à usage.
Aujourd’hui, j’ai 3 SCI dont 2 a l’IS. Mais je me demande si il était utile de passer par l’une de ces structures ou si je devais le faire en nom propre?

Ma deuxième interrogation passe sur la plus value. Un ami lors d’une discussion me dit que nous pouvons économiser la plus value en précisant lors de la signature chez le notaire que cet argent va servir à faire de nouveau un investissement.
Quelqu’un ici en a entendu parler car je ne trouve aucune trace de ce passe droit.

En attendant de vous lire, passez une bonne journée.

Bonjour,
j’ouvre ce fil de discussion pour une question très simple, je voudrai avoir une réponse à partir d’un cas réel.

J’ai de l’expérience en immobilier et j’ai pour projet de monter une société de marchand de bien d’ici 6 mois à 1 an.

Ma question est simple,
combien faut-il de cash pour que les banques prêtent à votre société?
Société qui sera montée en SASU ou SAS. Le type d’activité sera de l’achat revente après travaux de réhabilitation.

Le ou les associé(s) sont en CDI déjà propriétaire en nom propre de deux ou trois appartements chacun.

J’ai entendu et lu tellement d’informations contradictoires que j’ai besoin d’un retour d’expérience réel.

Merci à tous

perecastor, le 16/09/2019 a écrit :

Bonjour,

De l’avis de toutes les personnes que j’ai consultées, c’est quasiment mission impossible d’obtenir un financement pour vos 2 ou 3 premiers projets en tant que marchand de biens..[/url]

C’est un fait et encore plus après l’épisode COVID. Les banques deviennent un peu plus frileuses. Je suis négociateur immobilier et côtoie quelques MDB.

A ce titre, je suis en cours de vente de ma RP (plus-value 150 k euros) pour me libérer de la trésorerie et financer seul ma première opération avec un statut SASU dans l’année. J’arrête donc mon métier principal d’agent commercial. La décision est prise…. Je pars avec 350 k euros en compte courant pour me lancer.

Nous allons louer un petit appartement maintenant. Des concessions nécessaires pour éviter la case "banque" au moins dans un premier temps..

Reste à voir quelles opérations monter. Cela dépend des zones mais la mienne est assez favorable à de la découpe. Simple et rapide.

Je veux bien des retours si certains ont avancé. Je vous ferai le mien dans les prochains mois.