Pour la rentabilité de l’opération, effectivement elle n’est pas énorme. je connais la "règle" des 20%-30% de renta, mais il faut replacer ça dans le contexte réelle.
Une grande part des investisseurs (mdb et autres) sont dans la zone d’achat <250-300K€, comme moi.
J’ai peu de réseau, et pas d’expérience en tant que mdb, donc l’opération à 30% de renta, bien placée, sans trop de risques et avec peu de travaux pour rassurer les banques, je peux oublier (à moins de chercher de longs mois, si elle se présente).
Donc je privilégie une opération moins rentable, pour tout mettre en place, notamment l’artisan qui va faire les travaux. Il y a juste une cloison à péter, refaire une salle de bain, poser un nouveau revêtement de sol, et reprendre un peu l’électricité.
Si je me rate, tant pis, j’en tirerai les bonnes leçons. Je fais partie globalement de l’école de l’échec, je préfère essayer et me louper que de ne rien faire.
C’est une opération de mise en place, j’ai déjà trouvé la suivante, beaucoup plus rentable mais beaucoup plus risquée car j’ai 80K€ de travaux environ, avec intervention d’un architecte, création de surface, et création d’un ascenseurs pour mise aux normes PMR. Si je m’étais pointé avec cette opération en premier, je pense que la banque aurait bien rigolé car le montant des travaux est supérieur à la valeur d’achat du bien. Et ca, les banques n’aiment pas.
GoodbyLenine a écrit :
Pourquoi le crédit est-il sur 240 mois ? Est-ce parce que la banque impose un crédit long, parce que vous comptez ne pas nécessairement rembourser par anticipation au débouclage de cette première opération et utiliser les fonds levés pour d’autres opérations, parce que vous pourriez changer d’avis en cours de route et bifurquer sur un projet d’investissement locatif classique à CF positif (sur la totalité ou une partie du bien), ou pour une autre raison ?
En fait, c’est une sorte de garantie que prends la banque. En cas de foirade, le bien sera mis en location et le loyer couvrira largement les mensualités du prêt sur 20 ans.
GoodbyLenine a écrit :
Vous n’avez pas pu convaincre une banque de vous apporter un financement plus permanent de cette activité, en échange d’une garantie sur un de vos biens immobiliers existants (cf ceux décrits ici) ? (ou alors est-ce la raison d’être des "240 mois" ?)
Je suis au Crédit Agricole, chez eux (du moins officiellement), le financement d’une première opération de mdb c’est 25% d’apport minimum + nantissement de 50% environ.
Après un premier bilan positif, il semble envisageable d’obtenir des lignes de crédit permanentes pour quelques centaines de milliers d’€ par an aux alentours de 3% environ, mais il faut d’abord réussir les premières opérations.
Je pense que je pourrais obtenir mieux ailleurs, mais je suis au CA depuis 1 an, la banque nous a déjà suivi dans plusieurs projets professionnels, et j’aimerais continuer à développer cette relation de confiance qui m’a permis jusqu’ici d’avancer dans la bonne direction.
GoodbyLenine a écrit :
Pouvez-vous indiquer comment vous avez analysé les risques de cette opération (dépassement de budget travaux, pas assez de ventes dans le délai anticipé, autres risques), et ce que vous avez prévu dans ces cas ?
En fait le montage que je présente au-dessus inclut déjà ce risque : +10% sur le devis travaux, +3 mois sur le temps total de l’opération, -10% sur la valeur de marché que j’ai évalué.
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