Cricri77700 : étude de cas immobilier

merci pour votre message ddte, honnêtement, si j’ai un contrôle, je ne pense pas risquer grand chose.
Je trouve le statut LMNP assez simple :
- Facture de moins de 500 euros = charge
- TF,PNO,FDN; interet d’emprunt+assurance … = charge
- Frais kilométrique, forfait téléphone, PC = charge
- Travaux de peinture et meubles = amortissement 5/6 ans.
- Seconds oeuvre ( placo, éléctricité, plomberie ect.. ) 10 ans.
- Immeuble = amortissement 25/30 ans.

Ma femme est comptable pour envoyer la liasse et faire les écritures.
La mère d’un de mes amis d’enfance est EC ( quand j’ai des questions, ou pour vérifier certaines choses surtout à mes débuts )
pour la création de logement, pas d’amortissement.

DANS LE NOUVEAU PROJET:
Pour prouver qu’il y avait bien des logements avant, je prends des photos car sur le cadastre, comme il y a qu’un seul et unique lot, on ne peut pas voir le nombre de logements.

J’ai vu des experts comptables qui confondent différentes fiscalités immobilière.

Je suis d’accord avec ddte que je suis plus sujet à un contrôle car je me gère seul, mais j’ai plus confiance à mon travaille qu’à des tierces personnes ( par exemple l’EC qui va oublié de passer une factures ect… ) 

mais la comptabilité LMNP ( sans tva) c’est additionné des postes de dépenses et d’amortir en fonction de leurs spécificités + Charge.
Quand je regarde mon compte de résultat, c’est très simple à comprendre et à l’expliquer au impôts qui aura juste les factures à additionner pour vérifier.

Dernière modification par cricri77700 (30/08/2017 23h14)

Bonjour Cricri,

Vous pouvez utiliser ce site pour convertir une image et copier le lien dans votre message.

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Cependant, il faut créer un compte gratuitement.

Bonne chance pour votre nouveau projet!

Je viens de finir de lire votre présentation et je dois dire que vous avez fait un énorme chemin en quelques années… A croire que tout ce que vous touchez se change en or!

Bravo à vous en tout cas!

Vous montrez que cela est possible!

J’espère vous lire encore sur de futurs projets (investissement, bourse, blog, livres,…).

Oui exact , en fait j’ai parlé des biens actuels et je l’ai mis en lien avec le nouveau projet ( sans doute en location nu ) désolé , c’est compliqué de m’exprimer par écrit parfois, je corrige.
" rajout de DANS MON NOUVEAU PROJET"

Concrètement :

En location nu, se n’est pas possible de faire de la création/division de logement et de faire du deficit foncier par la suite.

En LMNP , les travaux sont amortissable.

Dans une SCI IS , c’est également amortissable.

Pitiviers : info déjà donnée dans ce message : Cricri77700 : étude de cas immobilier (3/4)

Si la mise en location intervient sur un exercice ultérieur par rapport à l’achat, on amortit le bien évalué à sa valeur de marché ("valeur vénale"). Je l’avais détaillé ici : (24/24) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Comme je l’écrivais :
Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Dans le cas présent, il est évident que la "valeur vénale" est bien plus intéressante car elle sera très supérieure au coût total "acquisition + travaux". Tant pis pour les frais de notaire et d’agence.

Chrism, à ce moment se sera de la gestion de patrimoine et il y aura toujours une solution.
Déjà je peux proposer aux locataires de changer de bail et de meubler ou de racheter des meubles.

Ou de racheter quelques chose de plus lourd pour avoir de nouveau du deficit foncier et de meubler mes appartement tranquillement.

Ou de revendre un immeuble ( si aucun risque d’être recalifié de marchand de bien en fonction de mon parcours sur les 5 prochaines années )

Bréf , plein de solution.

Merci Bernard toujours aussi précis.
Pour simplifier , j’avais compris que c’est minimum 4 ans lorsqu’on fait du deficit foncier  avec un déficit sur le revenu global.
3 ans apres le déficit sur le revenu global donc 4 ans.

Dans mon projet , effectivement je vais être tranquille pendant 4 ans voir 5.
je pourrai commencer à faire du meublé des la 4eme années.

J’ai un intérêt à faire les travaux par des artisans sur ce projet car le gain ( ps+tmi ) sera important sur les impôts.

Oui, par exemple pour un studio de 30m2 , mon artisans me prend 1100e ttc pour la peinture ( je tire les prix car il fait le placo également + d’autre appartement ) bref.

Si je fais par moi même , j’en ai pour 350 euros de peinture, matériel, bâche de protection…

Sur 1100 euros , avec une TMI à 30, je paie réellement 600 euros

Sur 1100 euros , avec une TMI à 41% , je paie réellement 479 euros.

Si je fais moi même avec une TMI à 30 , je paie 190 euros ( je déduis mon materiel+peinture )

Un studio de 30m2 , je compte 2 journée pour faire les 3 couches + protection et enlèvement de protection.

Quand j’avais une faible tmi et des petits projets , je faisais beaucoup par moi même et c’était beaucoup plus rentable.
Maintenant , cela dépend , car on peut gagner plus d’argent en passant plus de temps à gérer et optimiser son patrimoine qu’être dans les travaux.

Dernière modification par cricri77700 (31/08/2017 14h29)

Non pas de revenu foncier , uniquement en BIC.

Oui , je l’ai mis dans mon explication ( que j’ai modifier il y a 15min car je me suis trompé dans le montant.

Donc :

Si je fais moi même avec une TMI à 30 , je paie 190 euros ( je déduis mon materiel+peinture )

Contre

Sur 1100 euros , avec une TMI à 30, je paie réellement 600 euros par un artisan.

Différence de 400 euros environs.

Conclusion : pour 200e/jours, es-ce que j’ai envie de faire la peinture ?

Et cela dépend de chacun avec les avantage et inconvénient:

Avantage : financier 200e / jour c’est plutôt bien payer.

Inconvénients :
-un professionnel travaille normalement mieux, donc meilleur rendu.
-C’est pas un travaille simple et plutôt physique.
- il faut alimenter le chantier , acheter la peinture ect ( et oui cela prend du temps !)

Bref et cela varie en fonction des personnes.

Dans mon cas , j’ai plus vraiment besoin d’optimiser à ce point car en parallèle j’optimise sur la quantité et la gestion de patrimoine.
1100 euros de peinture ? Je vais sans doute réussir à payer moins car il y a beaucoup d’appartement par exemple.
Et en parallèle ma TMI augmente.

Bonjour,

Pour reprendre l’exemple sur la peinture, si vous le faites vous même le matériel ne peu pas être déduit normalement, non ?
Alors que pour l’artisan c’est la facture global qui est prise en compte.

Photo:
En fait Cricri vos photos sont trop grosses, il vaut mieux qu’elles fassent moins de 1 méga donc vous pouvez réduire la taille des votre à 20% de la taille d’origine et cela devrait passer.

Bonjour Cricri,

Si vous pouvez mettre des photos avant/après, ça serait tres bien!

M.erci à vous pour le partage.