Cricri77700 : étude de cas immobilier

Bonjour à tous,
je suis toute nouvelle sur le forum et le dernier investissement de cricri77700 a retenu toute mon attention. En effet, j’ai visité et avais fait une proposition sur cemême bien !
C’est également le type d’immeuble qui m’attire, gros travail mais énorme potentiel. La présence du grand jardin en plein centre-ville est un atout indéniable…
Je suivrai donc, de loin, (si cela ne vous dérange pas cricri77700) l’avancement du chantier.
Je trouve quand même que votre estimation est assez basse pour les travaux car 3 apparts par palier, c’est 3 compteurs électrique, 3 salle d’eau, 3 cuisines …
Je me suis finalement positionnée sur un autre immeuble de la même ville, de surface quasi-identique, avec 4 apparts et 2 commerces et rien qu’en électricité, j’ai déjà un devis à 60 000€  (en plus, un électricien que je connais bien!).
Si j’arrive à réduire ce poste, je devrais être dans les mêmes fourchettes de rendement que cricri77700, je vous donnerai des détails si ça intéresse quelqu’un…
Bon courage pour le désencombrement et surtout faites porter un masque à ceux qui vont s’y coller, l’odeur est assez insupportable, mais je suis sûre que cela fera de très beaux apparts une fois rénové!

Bonjour Zacer,
mon offre était à 55000€.
La structure générale de l’immeuble est en effet très satisfaisante, de plus j’ai remarqué que derrière l’enduit gris se cachent de belles briques…
La ville en question est bon marché, bon nombre de logements à louer sont en mauvais état, du coup la demande de locative est forte pour les biens rénovés.
Comme cricri, je me targue, pour le moment, de n’avoir aucune journée de carence locative.
Alors, oui, pour quelques milliers d’euros de plus, j’aurais pu l’avoir. J’ai visité le bien début septembre, la semaine suivante, j’y ai mis ma belle-soeur sur le coup mais là, la notaire lui a dit que c’était vendu. Je ne regrette absolument pas, d’une part, parce que j’estime les travaux à plutôt 225000€, d’autre part, parce que j’y voyais plutôt des apparts familiaux mais la présence de dealers à 50m aurait je pense fait fuir les familles. Le jardin est beau et grand mais le seul accès est au rez-de-chaussée, je pense que les locataires n’iront pas (et c’est bien dommage). Je préfère les apparts qui ont chacun un espace extérieur privatif.
Et c’est ce que j’ai trouvé. Un bien, entièrement à refaire mais avec de magnifiques éléments patrimoniaux, des terrasses privatives, un quartier que je préfère, et pour moins cher !

alexia210 a écrit :

Bonjour,
Vu l’état des lieux, cela ne me semble pas très étonnant mais j’y vois plutôt une bonne nouvelle. Comme l’immeuble est situé dans un secteur "prioritaire" de la ville, c’est la voie royale pour l’obtention des aides, pour rappel :
- Subvention façade : 50% du montant ht des travaux sur la façade ( y compris menuiseries)
- Anah : 45% du montant Ht des travaux
- Grand Cahors : 20% du montant Ht si conventionnement loyer social
- Conseil Régional : 1000€ par logement
- Prime Habiter Mieux : 1500 par logement
-Prime fusion (réunion de 2 logements) : 5 000€
- Sortie de vacances : 2 000€ par logement
- Conseil départemental : 2 500€ par logement

En y faisant 1 appart par palier plutôt que des studios, le montant des loyers conventionné n’est pas ridicule. Environ 90m² par palier + 8m² de surface annexe (box au rdc), cela donne environ 510€ en logement social, 650 en logement intermédiaire.

La carte des logements insalubres dans cette ville est dispo sur le net, cela peut éviter pour la suite certaine déconvenue…

Exact , les simulations sont déjà fait il y a 2 semaines.
MAIS , il faut voir exactement ce qu’il veule en travaux ( gaz obligatoire par exemple , isolation en fibre de bois bien plus chère ect.. )
Une obligation d’avoir un maître d’oeuvre , qui me proposera des devis bien plus chère que mon réseau d’artisan et sa va m’énerver.

Il y a des aides mais beaucoup d’incompétence , de commission , de délai non respecté.

Je creuse

Attention alexia , Le gaz est obligatoire sinon pas de financement des organismes. ( même si dans les texte il faut du D , les aide ne sont pas un du )
J’avais pensé à faire 2 logements en intermédiaire et deux en social. ( le dernier étage comporte 115m2 largement aménageable.)
Pour des travaux supérieur à 100000 euros = maître d’oeuvre obligatoire = 8% en plus sur le montant des devis + contrainte d’un tiers en plus.

Moi j’ai eu un refus car j’ai mis du chauffage électrique et j’ai donc laissé tombé. De plus c’est trop long…

Pour les 100000 euros c’est sur le montant hors taxe.normalement. pour ma part le service concerné était catégorique.

J’ai l’impression également qu’il intimide plus la personne qu’autre chose pour avoir ce qu’il veule exactement.

Et cela dépend des projets, il y a des projets qu’il leurs tiennent particulièrement à coeur.
Sur cet immeuble en question je vais rappeler le service foncier car ma notaire m’a appelé
Pour me dire que la mairie semble vouloir préempté l’immeuble.

On en reparle jeudi

cricri a écrit :

Ma notaire vient de me notifier que l’immeuble à été classé comme insalubre, si je signe , j’aurai l’ARS sur le dos, le service patrimoine, batiment de france , l’urbanisme etc etc …

Cricri, si vous voulez réaliser le projet dans les règles de l’art administrativement parlant, en changeant les fenêtres, qui vu les photos, doivent être changées, vous aurez de toute manière les ABF et urbanisme sur le dos.

Pour l’arrêté d’insalubrité ça n’est pas si compliqué que ça n’y parait (du moins en Alsace). J’ai pris rdv avec l’ARS, pour voir pourquoi l’immeuble était classé insalubre et que faut il faire pour y remédier. Evidemment si il y a des logements dans la cave - vous ne pourrez plus les exploiter comme tels (mais ça n’a pas l’air d´être votre cas). J’imagine que c’est insalubre car absence de chauffage/risques électriques/fenêtres non étanches etc… En rénovant l’immeuble du sol au plafond, ces points vont naturellement être supprimés.

L’ARS fait ensuite passer un inspecteur qui vérifie que les points en question ont été supprimés ensuite l’ARS lève l’arrêté préfectoral.

Il y a évidemment un peu d’admin a faire et un peu de temps à perdre avec les LRAR, mais rien d’insurmontable.

Si votre projet était viable sans subventions, je ne m’engagerais pas un dossier pour recevoir les subventions.

Mais alexia avec son expérience du terrain vous sera surement aussi de bon conseil.

cricri77700 a écrit :

Cela me faisait du presque 23% brut…

Ne pas trop s’hypnotiser cependant sur les rendements supposés…

Si c’est réel, tant mieux; vous me semblez "retaillé" donc ce soupçon ne s’applique pas obligatoirement à vous !

Non pas possible , la mairie va le racheté sinon.

C’est soit 3 voir 4 logements soit rien et il achete…
Cela va même plus loin , même si je leurs dis que je fais 3 ou 4 logements , à la signature définitive , si je souhaite faire mes 11 logements , comme je respecte le PLU , il pourrai rien me dire.
Et comme il me connaisse, il on peur que je fasse 11 logements et la préemption se fera sans doute.

Au mieux du mieux j’ai 16% brut avec tout les tracas .

En tant normal en cravachant certe, je fais du 18% mais beaucoup moins de tracas.
J’aime être libre de ce que je fais , je n’aime pas les tierces personnes supplémentaire qui font que ça n’avance pas avec la conscience professionnelle et l’égoïsme de nos jours…bref.

C’est pas à chaud , j’ai vraiment gratté toute les info, ma notaire également qui confirme les info que j’ai récolté…

C’est comme ça …

Je redis que la préemption, je n’y crois pas. C’est peut-être une intimidation pour "forcer" à faire des grands logements plutôt que des petits.

La politique de la ville est en effet de faire revenir les familles en centre ville. Il y a déjà trop de petits logements. En ça, je suis assez d’accord avec eux même si il est plus rentable de louer 3 studios que de louer un T5.
J’oublierais donc la division en studios car la déclaration préalable ne sera jamais validée.

Par contre, proposer des grands appartements refait à neuf, c’est se mettre la ville dans la poche et donc ça facilite (forcément) l’obtention des différentes aides.

Je ne lâcherais pas si facilement l’affaire, je remets ma belle-soeur sur le coup ?
C’est dommage, j’aurais bien vu un "duel" sur nos prochains investissements, pour voir qui aurait obtenu la meilleure rentabilité!
A demain, je parviendrai peut-être à vous faire changer d’avis !

La préemption est pour la mairie ce que le bluff est au poker, soit un effet d’annonce… La plupart des mairies sont à sec financièrement, elles ne peuvent pas investir de grosses sommes dans le logement. En clair, elles n’ont pas les cartes annoncées… Dans la banlieue nord de Paris, la menace de préemption constitue un grand classique, dès qu’un propriétaire ne rentre pas dans les clous ; seulement, de cette menace, il ne reste le plus souvent que des "paroles verbales"… En effet, il faut que les autorités justifient cette préemption par un programme d’intérêt général, sinon la préemption est annulée par le juge administratif… Bref, à moins qu’il s’agissent d’un emplacement "stratégique" qui intéresse la mairie depuis longtemps, ils tentent, à mon avis, simplement d’influencer votre projet pour attirer les familles. S’ils achètent le bien, il faudra établir des plans, rédiger un projet, des devis, rénover, trouver un maître d’oeuvre, etc… Bref, beaucoup de travail pour une rentabilité peu évidente…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (27/09/2017 15h16)

Etant parfois d’un coté, parfois de l’autre, je plussoie avec les collègues : il y a de grandes chances pour que la maire tente un coup de bluff (très classique, je vous assure) !

Pour une commune il faut avoir des terrains, pas des bâtiments, même quitte à les revendre c’est perte de temps et d’argent, ennuis etc

Soyons factuels, remettons les choses dans l’ordre cricri pour vous faire une idée concrète de la situation : que dit le PLH (dit et redit : c’est lui qui fonde la politique de logement de la ville) sur la ville ? Je vous fiche mon billet que le PLH dit qu’il faut des petits logements ET peut être des grands. mais surtout des petits, à cause du vieillissement de la population, des jeunes à loger, du desserement des ménages : comme partout, et pire encore dans les centres anciens en désaffection.
Menacez d’attaquer sur ce point (bluffez) le cas échéant…

Je n’en ai jamais (de PLH) vu qui disent "il faut des T3 T4" pour la bonne et simple raisons que les bailleurs sociaux occupent ce créneaux rentable.

Mais bon, on peut toujours être surpris c’est vrai.

Dernière modification par Iqce (27/09/2017 18h49)