Acheter un immeuble, le rénover, le revendre : quelle rentabilité après impôts ?

Ce qui m’étonne le plus dans votre projet ce sont les délais que vous envisagez entre l’achat et la revente.
À moins d’acheter cash cela me semble irréalisable.
Si je prends mon cas j’ai signé le compromis de vente de ma nouvelle résidence le 15 avril et j’ai fini tous les travaux le 10 septembre. Et croyez moi j’ai eu l’impression d’aller très vite et nous étions 4 sur le chantier pour les travaux.
Par ailleurs, comme expliqué plus haut les frais venant se greffer au prix d’achat initial font que la plus value est rarement énorme.

Je ne connais pas votre capacité d’emprunt mais pourquoi ne pas envisager de louer un peu le bien rénover et ensuite décider de le vendre au départ du locataire ?

Matinvest : oui, vous avez surement raison, les délais seront beaucoup plus long que ce je m’étais imaginé. Et pour répondre à votre question, le but ne serait pas de le louer, mais d’en faire une RP pour être exonéré des impots sur la plus value.

FastHand : oui, mon premier bien (que ce soit RP ou du locatif) sera bien un appartement et non un immeuble, désolé pour la confusion.
Et oui, j’imagine et je comprend qu’une forte somme d’argent non taxé ne leur plait guère. En effet, je pense que sur un premier "petit" projet - il y a rarement régulation. Mais comme précisé précédemment, c’est plutôt la répétition de l’achat / revente (à partir de 2 donc) qu’il y a risque de se faire voir (à juste titre) - comme étant marchand de bien (et donc de payer les impots sur la plus value).

Je vais de ce pas voir le profil de Cricri77000 voir ce qu’il en est.

Je compte m’acheter aussi un ou deux bouquins sur l’investissement immobilier (généralement ciblé sur l’immobilier locatif afin de se crée un patrimoine).

Disons que dans mon cas, l’achat d’une RP pour en faire une plus value, ça resterait du one-shot. Mais j’ai bien compris qu’à long terme, le mieux est de se créer un patrimoine immobilier via de l’immobilier locatif où la banque pourrait préter la totalité du bien et de tirer un cash flow positif avec un remboursement de prêt par mois (+ tout le reste : impots / vacance locative / charge etc) faible qui serait plus que compenser par le loyer.

Réalisation à faire sur plusieurs bien.

Merci pour vos retours !

@Wrath199

Vous semblez peu au fait de l’immobilier et vous avez raison de poser des questions , les forums sont faits pour cela.

La meilleure méthode pour des opérations sur RP est de partir sur une maison ou vous faites les travaux vous même avec votre ami, il est possible d’acheter en indivision cette maison.

Une fois les travaux terminés et en laissant passer un peu de temps , l’un ou l’autre pour des raisons professionnelles par exemple est contrant de déménager , celui qui reste dans le bien ne peux le conserver seul et celui qui est parti ne peux assurer deux logements donc la décision de vendre vient de fait.

La requalification en MDB vient du fait d’un achat avec une intension spéculative.
Elle n’est nullement la résultante du nombre d’opérations d’achat ou de vente dans le temps mais de la proximité entre l’achat et la vente.
Avec une justification sur la revente pas de soucis.

Une opération achat revente sur RP à deux pour être rentable doit partir d’un bien en très mauvais état pour être assuré de faire une bonne culbute à la revente.

Il faut voir l’état du marché à la vente pour voir le nombre de biens et leur état dans le secteur convoité , voir le prix des biens à rénover et prendre en compte les délais potentiels de revente.

Lors de l’achat d’un bien , vous avez des frais de mutation de 7,5 % de la valeur de celui-ci à régler au notaire pour lui même et l’état.

Une autre option est l’achat de biens plus petit rénovés , mis en location et revendu plus tard comme RP.

Vous avez tout a fait raison de chercher des solutions  , ces solutions doivent être légales et optimisés pour être efficaces.
Dans tous les cas vous allez payer des frais et de la TVA sur les matériaux , faire travailler certains artisans et vous même ceci à un prix et ne doit pas être taxés à outrance vis à vis des plus values.

Bon courage

Philippe

Merci @Philippe30 pour votre intervention ! Vous avez raison et ça revient à ce que m’ont dit les autres personnes en dessous de vous. J’étais totalement à coté de la plaque (pas que sur ce point la :p )

Interessant d’acheter une RP, la faire louer et la revendre plus tard. Je vais m’interesser à ce niveau la aussi. Et comme vous le dites, je ne cherche que des solutions.  Aucune intention de frauder, on ne s’en sort généralement pas en fraudant.

@DDtee et Iqce : vous avez totalement raison, et je m’en excuse ! j’étais certain d’avoir compris que c’était ce point la qui était le plus important. Donc merci de me remettre sur le droit chemin

Bon courage à vous tous concernant vos différents projets !