Cricri77700 : étude de cas immobilier

Non, le PLH dit au contraire, il y a trop de petits logements, fusionnez-les, on vous encourage en mettant en place des primes fusion (5000€), nous n’autoriserons plus la division des logements existants. Nous voulons que les familles reviennent dans le centre !

C’est clair que c’est vraiment dommage pour la ville. Comme je ne cesse de le dire, ces intervenants, qui parfois sont pourtant très compétents, se tirent une balle dans le pied sans même s’en rendre compte.
Ils DOIVENT COMPTER sur les investisseurs pour rénover la ville.
Petite anecdote lors de ma dernière réhab : je voulais cloisonner une pièce de 35m² disposant de 2 fenêtres pour faire 2 chambres. Je découvre derrière un pan de mur une belle cheminée XVIIIème. Sympa comme je le suis, je préviens immédiatement le service Patrimoine.
Bilan :" Pour préserver l’intégrité de la pièce, il vous est dorénavant interdit de cloisioner la pièce"
Conclusion : la prochaine fois, je me tais !

La diminution de la taille moyenne d’un ménage est une tendance lourde :
Des ménages toujours plus petits - Insee Première - 1106

Faire des grands logements n’empêchera pas les gens de divorcer, de faire moins d’enfants qu’avant, et d’aspirer de plus en plus à habiter seul.

Avant une personne seule habitait très souvent avec autrui : les vieux chez leurs enfants ou à l’hospice ; les militaires et les étudiants, en chambrée, etc. C’est fini, chacun veut son logement. Il faut s’y adapter.

Prime fusion : jamais vu ; comme quoi…Désolé. J’aimerais bien savoir si cela fonctionne !?

Pour ce qui est des travaux sans autorisation et de l’absence de contrôle : on voit que c’est du vécu, de l’authentique…
Mais faites en sorte que ce soit toujours sinon régularisables du moins "négligeables" par rapport à ce que d’autres ont fait (histoire de passer au travers) et pensez que le délai de prescription en droit administratif à doublé.

NB : des vélux en secteur sauvegardé où ils sont interdits c’est à mon avis à éviter car avec google les services n’ont plus besoin de dénonciation : un Vélux, un clic sur une version "amélioré" de cadastre.gouv où l’on trouve les coordonnées du propriétaire en 1 clic, un modèle type de constat, terminé.

X

Il serait utile de connaître l’endettement de votre ville, le montant de ses recettes, le budget consacré à l’immobilier et la taille des derniers projets immobiliers lancés par la mairie. Et avant d’aller négocier avec la mairie et d’autres donneurs d’autorisations, relisez calmement, paisiblement, la petite phrase de Bifidus, en bas de chacun de ses messages…

Rastignac

Pour ce qui est des velux, ils sont aujourd’hui plus souples. Pour preuve, j’ai eu l’autorisation d’en poser dans 2 immeubles situés à environ 50m de la cathédrale.

J’essaie toujours de faire les choses dans les règles car j’ai souvent la visite des abf et du Service Patrimoine. Souvent, je suis d’accord avec leurs prescriptions, je n’aime pas le pvc en centre ville et j’aime   les murs décroûtés. Par contre des fois ça coince et j’ai l’impression de me retrouver face à un mur…

La prime fusion, je ne sais pas si on est nombreux à en profiter. Je l’ai déjà perçue et je compte la percevoir encore pour ma prochaine réhab. 5000€ par fusion, en plus des aides, ce n’est pas négligeable.

Je rejoins DDtee sur la manière d’aborder le sujet avec l’adjoint au maire. Il connait bien le sujet et en tant qu’administrateur des logements Polygones, il connaît aussi les attentes des locataires…

Merc.i Pruls ; il y aurait beaucoup à dire sur l’architecture ; mais ce n’est pas l’objet du forum (ni du post ?) ce serait justement aux ABF de faire un peu d’éducatif / préventif au lieu de ce qui passe (parfois à juste titre dans les 2 cas) pour du répressif ou de l’autoritaire.

Mais, si un jour vous voulez faire une vraie belle maison neuve ou à en la retapant, écoutez l’ABF même si ce n’est qu’un avis simple (cad un avis que l’on est pas obligé de suivre), ce sont souvent des passionnés compétents ; lorsque l’on les aborde sous cet angle, les relations changent (une piste pour cricri ?).
Mettez vous à leur place aussi…Et gardez en tête si je peux me permettre que ce que l’on construit appartient peut être autant voir plus à ceux qui regardent - et perso quand je regarde j’aime voir un enduit au sable grossier sans baguettes PVC, pas forcément un mur en pierre avec des joints trop espacés qui n’était donc historiquement pas prévus pour être apparents, indépendamment du liant à la chaux - qu’à celui qui bâti.

Attention : il n’y a rien pour ou contre  le projet de cricri ou autre dans cette opinion, l’argumentaire de faire du logement réhabilité en lieux et place d’une ruine dangereuse se tient complètement également. c’est là que l’élu et l’ABF doivent faire preuve autant de pédagogie que de compréhension sur le plan financier : un deal gagnant gagnant.

Je ne veux pas polluer ce post, ni faire de la "psychologie de bas étage", mais vous me disiez sur un autre fil que vous étiez ENTJ. Pour compléter mon précédent message cela peut expliquer vos difficultés dans votre affaire actuelle.

wikipedia a écrit :

Les ENTJ sont conduits par une volonté forte ; ils sont motivés (et motivants pour les autres), pleins d’énergie, confiants, compétitifs et assertifs. Ils ont généralement une vision synthétique des choses et construisent des stratégies à long terme. (…)

Les ENTJ se montrent farouchement indépendants lorsqu’ils prennent une décision, poussés par une forte volonté intérieure qui les isole des influences externes.(…)

Les ENTJ excellent dans le monde des affaires et dans tous les domaines qui requièrent des analyses systémiques, une manière originale de penser, et un esprit économiquement intuitif. Ils résolvent leurs problèmes de façon dynamique et pragmatique.

sources : Sources Wikipedia

Ce projet présente beaucoup des contraintes. Je lirai avec intérêt le dénouement de l’histoire.

Bon j’ai officiellement lâcher l’affaire pour les raisons évoqué sur les derniers messages.

Je suis à la fois déçu et content … c’est ambivalent je sais.

Déçu car ma rentabilité aurait explosé , je suis sur que j’aurai fait un record et j’avais déjà tout mes devis , tout était quasiment planifié .

Content car j’ai comme un poid qui s’enlève , je vais pouvoir bien profiter de mon sport, ma famille mes loisirs ect… car du coup, j’ai que mes locataires à gérer…

Je ne sais pas ce que va donner la suite de mes investissements :
-Construction d’un portefeuille avec un objectif de passer d’un patrimoine immobilier à mobilier avec le moins de gestion possible ?
C’est une piste que j’étudie fortement.
-Faire un peu d’achat revente ?
-blog+livre?
-continuer un peu dans l’immobilier physique ?

Wait and see…

Merc.i à tous pour vos contributions.

Je vais donc mettre ma belle-soeur sur le coup.
Elle veut à la fois investir pour avoir son chez-soi, et investir pour sa retraite qui d’après ses calculs ne sera pas bien épaisse…
Je vais lui proposer de diviser l’immeuble de façon à avoir un appartement par niveau. Elle garderait celui du premier étage qui dispose d’un balcon, elle serait ainsi la plus proche du grand jardin et pourrait même s’en privatiser un morceau. Elle pourrait passer un conventionnement en location intermédiaire pour les 2 logements du dessus et faire un loyer libre dans les combles.
Je l’ai déjà prévenue que l’immeuble sentait mauvais et qu’il était encombré, reste à voir si elle réussira à se projeter.
Pour ma part, mon projet avance tout doucement, je termine les devis et négocie avec les différents services… Je ne sais pas encore si je pars sur du loyer libre, du conventionné social ou intermédiaire.
Je pense que je vais suivre les conseils de cricri (à qui j’ai fait visiter l’immeuble la semaine dernière) et laissé tomber les commerces dans un premier temps.

C’est pour Bernard, c’est sa chance. Je suis sûr qu’il peut compter sur le réseau d’artisans de Cricri

Hello,

j’ai cravaché, gratté, creusé, rien lâché…

J’ai vu il y a quelques mois le premier adjoint du maire, qui est le responsable de l’urbanisme.
Je suis revenu dans un premier temps pour en faire 4 grands logements comme il voulait pour faire du MDB avec une SASU.
Cela a donc été accepté avec un écrit de sa part ( que je travaille pas pour rien )
Donc devis avec installation gaz complet avec chaudière a condensation, isolation fibre de bois ect.
négociation +++ en disant qu’un effort doit être fait pour  avoir le chantier.

en parallèle, je cherchais un logement pour ma famille afin de vivre au centre ville.
et je me suis projeté dans un appartement de cet immeuble, que je refais entièrement donc pourquoi pas pour moi.

en parallèle je me suis beaucoup renseigne sur la fiscalité immobilière en COSSE, marchand de bien, sur mon patrimoine privé ( calcul impôts sur 1/3/5/10 ans en fonction de la fiscalité choisi ect )

J’ai donc signé le compromis de vente ce matin :
- 2 appartements de 120m2 qui sera conventionné en loyer intermediaire.
- 1 appartement de 100m2 qui sera louer en nu classique.
- 1 appartement de 120m2 qui sera ma RP
- 1 triplex de 35m2 avec jardin de 100m2 dans la cours.

J’ai choisi de conventionné 2 logements car je perdrais seulement 150e de loyer/mois mais j’aurai une aide conséquente sur les travaux.
En loyer intermédiaire, je vais pouvoir offrir le logement à beaucoup de personne car les plafond de revenu sont conséquent.
pour le triplex avec jardin, peut être en faire une location saisonnière car ce type de bien en ville avec jardin est très rare.

Pour les travaux, je ferai uniquement la peinture.
Pour le reste, je vais déléguer.

Travaux : menuiserie+FAÇADE+planché bois ( réparation et vitrification totale )+électricité+placo ( faux plafond et tablette de menuiserie+cloison et quelques bricoles )+peinture+plomberie/gaz+cuisine ( que je poserai aussi moi même )+ maître d’oeuvre ( conception des plans uniquement imposé par la mairie mais je garde la maîtrise sur le chantier ) et une Enterprise pour tout me débarrassé ( je rappel le fait que l’immeuble est insalubre.

Prix 65000 euros+5000 notaire ( encore négocier car ARS et insalubrité + succession de 16 personnes )
travaux : 190/200000 euros.
subvention : 85000 euros.
loyer :
-700 euros pour les logements conventionnés soit 1400 euros
-800 euros pour l’autre grand logement
-500 euros pour le triplex qui sera sans doute optimiser avec du saisonnier.. a voir…

Soit 2700 euros de loyer par mois pour 190 000 euros avec la RP intégré.
soit 17,20% de rentabilité brut avec un RP " gratuite "
beaucoup de déficit foncier ( pas d’impot pendant 4/5 ans )
Un cash flow supplémentaire de 1200 euros/mois.
Une revente de ma RP payé cash et donc un crédit sur ma RP intégré ( bien sur proratisé pour la déduction des interet d’emprunt ).

J’ai fais estimé les appartement par 3 agents immobiliers : 130000/140000 euros pour les grands logement ( avec box de 20m2 chacun créer+ cave sous sol en box également ) et 60000 euros pour le triplex.

c’est un projet mûrement réfléchie, bien optimiser qui va me permette avec la revente de ma RP d’avoir beaucoup de liquidité ( quasiment le montant des emprunt en cours ) et sera donc diversifié.
le fait d’avoir du cash flow supplémentaire, et du capital restant du remboursé fait un effet boule de neige extrême associer au liquidité également.

Cela me permet de rester en NOM PROPRE, en OPTIMISANT les impôts ( travaux +++ sur l’ensemble de mes biens acquis ) et donc de gérer par la suite 19 logements diversifier également sur les surfaces et la fiscalité ( COSSE/NU/LMNP )

Emprunt total avec un apport de 80000 euros ( les subventions que je vais avoir )  va me faire un emprunt à 110% avec un taux RP ( 1.40 sur 20 ans ).
En cours avec mon courtier.

je sais je l’ai déjà dit mais je pense que concernant l’immobilier, je peux m’arrêter la par la suite.