Lyrian : étude de cas immobilier (projet de colocation clef en main)

Bonjour à tous,

un ami - qui a réalisé une opération similaire - me propose une solution d’investissement immobilier locatif "clef en main". L’idée est d’acheter une maison en mauvais état, de tout refaire à l’intérieur de façon à obtenir un bien adapté à la colocation, et ensuite de louer les chambres en meublé à des étudiants ou des jeunes actifs en colocation.

L’avantage pour moi qui n’ai aucun temps disponible, ni aucune compétence manuelle, est d’accéder à un placement à base d’immobilier physique, en contrepartie d’un alourdissement des coûts de travaux et de gestion locative. Ici tout serait géré de A à Z, de la selection du bien à la gestion locative, en passant par le suivi des travaux, l’achat et le montage des meubles, etc…

Je suis très intéressé par le projet suivant, d’une maison de ville (1930) sur trois niveaux située à Lille (quartier Hellemmes) que j’ai visitée et que je trouve intéressante. La maison est relativement bien située, à proximité immédiate des transports et des commerces. Son mauvais état permet de l’obtenir à un prix raisonnable.

Coût du projet
- Prix maison : 140 k€
- Prix travaux : 160 k€
- Frais de notaire : 10 k€
- Autres frais (maîtrise d’ouvrage, architecte, meubles, frais de banque, etc…) : 35 k€

Détails des travaux
- Dépose cuisine, salle de bain et WC
- Refonte intégrale de toute l’isolation phonique et acoustique des murs extérieurs
- Suppression de toutes les cloisons internes
- Agrandissement de la maison (10 m²), à partir de la terasse
- Refonte des tous les sols et plafonds
- Changement des fenêtres
- Création de 5 chambres, 5 Salles de bains, 6 WC, une cuisine aménagée et équipée
- Refonte intégrale de l’électricité et de la plomberie
- Révision de la toiture
- Nettoyage de la facade (peinture, nettoyage de la porte d’entrée)

Situation personnelle
Marié, 2 enfants
Je suis locataire ma RP (1500€/mois)
Nos revenus sont de 6500€ nets/mois sur 12 mois.
Les revenus estimés de ce projets sont de 1900 € / mois non imposables (LMNP) sur 20 ans, en tenant compte d’un mois par an de vacances locatives, des frais de gestion locative, 1000€/an de casse/travaux, hors taxe foncière, assurance et comptable.

Financement
Je suis actuellement en train de consulter quelques banques.

La Caisse d’Épargne nous propose :
- 310 k€ sur 20 ans à 1.60% négociable + 0.35% assurance (plus cher si assurance perso)
- frais de 1000€ + 3100 € de caution non récupérable
- domiciliation bancaire obligatoire de tous nos revenus

HSBC nous propose:
La Caisse d’Épargne nous propose :
- 300 k€ sur 20 ans à 1.65% négociable + 0.21% assurance (même taux si assurance perso)
- frais de 500€ + 2000€ de caution récupérable à 70% à l’échéance
- pas de domiciliation bancaire

La Banque Postale nous a simplement dit que ce serait moins intéressant que les autres…
Boursorama et ING refusent de financer les travaux.

Location
Il s’agirait d’un bail collectif, dans lequel les colocataires ne s’engagent que sur leur chambre et les charges communes (internet, Electricité & eau).
Les chambres seraient louées 430 € hors charges. La gestion locative est de 10% des loyers bruts perçus.

Cash Flow annuel, les 20 premières années
loyer (11 mois) : + 23650 €
gestion locative : - 2365 € - 500 € (relocation)
assurance habitation : - 300 €
taxe foncière : - 700 €
casse/travaux : - 1000 €
crédit : - 17400 € (30 k€ d’apport)
assurance crédit : - 540 €
comptable : - 300 €
IR : 0 €

Solde : + 545 €

Qu’en pensez-vous ?

Merci par avance pour tous vos conseils

Mots-clés : colocation, immobilier, maison, travaux