Dranerfr : étude de cas immobilier (investissement compliqué sur Bordeaux)

Bonsoir,

Même avis que bernard2k, est-ce que racheter 2/3 de la nue propriété de cet appart vous rapportera plus qu’un PEA par ex, en tenant compte des complications succesorales, familiales etc?

J’en doute.

Cordialement

Surtout que 65m2 pour un étudiant ça fait un peu surdimensionné

Pour reformuler un peu ce que je disais : n’oubliez pas cet appartement, mais oubliez tous les aspects sentimentaux :
- le fait qu’il pourrait servir à héberger vos enfants pendant leurs études.
- l’histoire de famille.

Un investissement s’analyse en termes de rentabilité et de cashflow (et, en l’occurrence, une autre question importante est "avec qui et sous quelle forme ?").

Commencez donc par poser l’analyse de rentabilité et de cashflow. Vous trouverez de nombreux exemples sur la section "étude de cas" pour comprendre comment on calcule une rentabilité et un cashflow (en nu ou en meublé, c’est différent).

Première étape :
- combien vaut cet appartement à l’heure actuelle (valeur vénale = prix de marché) ?
- combien valent les 2/3 de la NP (nue-propriété) ? A priori le calcul est simple : valeur vénale x clé de démembrement compte tenu de l’âge actuel de la belle-mère x 2/3. C’est une première approche, vous pouvez proposer un prix d’achat un peu plus bas compte-tenu que la NP est quasi-invendable.
Ca vous donne le prix d’achat.

Ensuite, il faut déterminer qui achète (= la question "avec qui et sous quelle forme ?"). Dans votre présentation, vous semblez considérer les revenus et le patrimoine du couple, pris ensemble. Mais si vous êtes pacsés selon le régime normal, c’est séparation de biens. C’est à dire que l’argent que vous envisagez de placer dans cet appartement appartient à l’un ou à l’autre, mais pas aux deux. A partir de là, il faut déterminer qui achèterait les 2/3 de la NP : vous ? Votre compagne ? Chacun 1/3, ce qui mettrait votre compagne propriétaire des 2/3 et vous d’1/3, en indivision ?

Notez qu’une indivision est compliquée à gérer. Si un jour vous vous séparez, un appartement en indivision serait la croix et la bannière à gérer. Je vous conseille donc, si cela doit se faire, que ça soit votre compagne qui investisse, comme ça à la mort de sa mère elle devient propriétaire en plein. De plus, les deux frères vendront plus volontiers à leur sœur (ça reste dans la famille) qu’à leur beau-frère.

Maintenant qu’on a dit tout ça, la rentabilité et le cashflow. Faites les calculs, mais j’ai bien peur qu’ils soient très bas. L’immobilier à Bordeaux est déjà très cher, donc la rentabilité très basse.

De plus, un achat de NP a cela de particulier qu’il ne rapporte rien tant que l’usufruitier vit (comme un viager). L’argent immobilisé dans cet achat ne rapporte rien pendant ce temps. C’est une "perte d’opportunité" : c’est à dire qu’on perd ce qu’il rapporterait s’il était placé ailleurs.
Supposons que votre belle-mère vive encore 10 ans et que vous ayez le choix entre placer votre argent sur un PEA ou sur la NP de cet appartement. Il faut donc comparer, pour ces 10 ans :
- PEA : revenu y compris l’augmentation de valeur : 6-7 % en moyenne long terme pour des actions bien choisies, mais rien de garanti surtout que le CAC est déjà proche de ses plus hauts.
- appartement : revenu zéro (puisque seulement la NP), voire ça coûte, puisqu’en général les gros travaux sont à la charge du NP. Augmentation de valeur : très probable (moins volatile que la bourse + attractivité de Bordeaux) mais rien de garanti non plus.

Franchement, je pense que si vous faites tous ces calculs, vous vous rendrez compte au final que c’est un piètre investissement. Mais ça vaut sans doute le coup de les faire, à tête reposée et en mettant de côté tout aspect sentimental et familial.

Et au final, n’oubliez pas que (si effectivement vous êtes en séparation de biens), c’est votre compagne qui est propriétaire d’1/3 de la NP ; c’est elle aussi qui serait l’acheteur le plus logique et le plus naturel pour les 2/3 qui appartiennent à ses frères. C’est son patrimoine, ses sous, sa famille. Allez-y mollo, c’est toujours délicat quand un conjoint dit avec insistance à l’autre conjoint comment il devrait gérer son patrimoine et comment il devrait gérer ses affaires de famille.

Dernière modification par Bernard2K (07/11/2017 09h05)

En accord avec le premier message de Bernard, pourquoi vous prendre la tête sur un sujet qui peux créer des tensions familiales ? Cherchez à acheter un autre appart !

Bien d’accord avec GBL : il y a toujours quelqu’un qui aura eu l’impression de s’être fait gruger, et c’est la meilleure manière de démarrer une brouille familiale. J’aurais dû m’en tenir à mon premier message "oubliez cet appartement", car c’était le meilleur conseil.