SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

PierreQuiroule a écrit :

3. Le recours important au crédit est quand même un sacré avantage pour les foncières ! Les résultats de nombreuses SIIC ont été boostés par la baisse des coûts financiers ces dernières années. Les SCPI ne peuvent jouer sur ce levier avec cette force alors même que les rendements des immeubles dans lesquels elles investissent ont baissé à cause des taux bas dont elles ne profitent pas.

C’est un avantage, oui mais valable pour les deux investissements. Car si les SCPI ne peuvent pas ou très peu s’endetter, les porteurs de parts, eux, le peuvent.

J’ai acheté des parts de SCPI en 2010, 100% à crédit, et j’ai déjà renégocié le prêt deux fois.

Alors en fait, cela revient au même. Il y a de l’effet de levier, et on peut se refinancer pour moins cher en cas de baisse des taux (c’est plus fastidieux en cas de SCPI, je vous l’accorde).

Certain broker propose des prêts sur titre comme IB, mais franchement, avec mon prêt immo, je n’aurai jamais d’appel de marge.

Le prêt "Lombard" et l’avance sur titre de Boursorama seraient des alternatives éventuellement.

Donc pour moi, sur ce point leverage uniquement, 10% de rendement sur une foncière cotée achetée cash qui se leverage et 5% sur une SCPI financée à 50% par du crédit (hors coût du crédit), c’est identique.

J’ai évidemment les deux en portefeuille.

BodyP a écrit :

J’ai 100k à placer et je cherche à faire mes premiers investissements dans les SIIC/REITs suite à la lecture de l’ouvrage de notre hôte.

L’ouvrage étant sorti il y a quelques temps, je m’interrogeais sur sa pertinence au regard de la conjoncture actuelle. Votre message n’est pas très encourageant et me laisse perplexe.

La perplexité est souvent gage d’immobilisme ; circonspection et sagacité vous seraient d’une plus grande utilité pour bâtir un portefeuille de foncières.

Avec 100k€ vous pouvez bâtir un joli portefeuille diversifié d’une vingtaine de lignes couvrant la plupart des grands marchés immobiliers européens et vous offrant un agréable rendement de 3 ou 4%, cela sans prendre des risques insensés.

Si vous regardez la discussion relative à mon portefeuille, vous constaterez que j’ai acquis pas mal de foncières européennes ces derniers temps, cela afin d’améliorer le socle de mes avoirs, tout de même bien fragiles.

Plus intéressant, vous pouvez consulter ici le site de l’EPRA, l’association européenne des sociétés foncières, sur lequel vous trouverez une mine d’informations :

Filter EPRA research by timeframe & area.

Vous dites passer de longues heures au bureau : profitez-en donc pour vous documenter pendant que vos collègues "cadres sup" bossent comme des malades ! Je n’ai jamais autant boursicoté qu’à l’époque où je travaillais !

Globalement, j’aurais tendance à vous conseiller plutôt les foncières des pays d’Europe du Nord, Suisse y comprise : la population y est aisée et dispose de revenus stables et récurrents, toutes bonnes choses pour l’immobilier d’habitation et les centres commerciaux.

La majorité des collègues du forum semble préférer investir dans les foncières nord-américaines ; c’est un choix mais il vous faudra prendre garde aux variations monétaires et vous couvrir en conséquence.

La NAV est pour certains un critère essentiel, que j’ai tendance à relativiser : quand on achète en-dessous de la NAV, on revend souvent de même ; l’inverse est aussi vrai quand on achète au-dessus de la NAV.

Arnvaldingofson a écrit :

Vous verrez que je préfère les foncières françaises et d’Europe continentale, d’abord parce qu’elle opèrent en zone Euro et évitent donc le risque de change.

Je suis à la fois assez accord et à la marge pas d’accord. Ce qui est certain est que l’effet de change est souvent très impactant. Certains peuvent se glorifier d’une forte performance, qui tient en fait à 80% à des variations de change VS euro qui n’étaient pas prévisibles etc…

Donc :

- D’accord car elles sont cotées dans la même monnaie domestique que votre portefeuille. D’où effectivement au sens strict une absence de risque de change.

- Pas d’accord à la marge dans le sens où les monnaies sont mortelles. Et sans même rentrer du tout dans la mode consistant à prédire une fin proche de l’euro, cela reste possible bien qu’improbable. On a tendance à oublier que l’euro est peut etre dans l’histoire la seule monnaie commune qui s’est construite sans unité politique, d’où une fragilité structurelle. Dans ce cas, vos foncières subiraient quand meme un effet "Eurosplit" direct ou indirect dont l’effet est d’ailleurs délicat à prévoir : exemple Klepierre je vois que fait 1/3 de CA en France+Belgique.

bonne soirée.

A court terme elles sont partiellement corrélées avec le marché actions, à long terme, avec le marché de l’immobilier dans lequel elles sont investies.

Par ailleurs, vos graphiques n’incluent pas les dividendes, qui sont une composante essentielle de la performance des foncières.

Sur 20 ans, la corrélation entre les foncières US et le S&P500 est d’environ 0,56 :

Indeed le tableau me semble étrange !

@ tellib et roudoudou

Ce sont les périodes qui diffèrent entre les parties triangulaires inférieure (1987-2017) et supérieure (2007-2017) du tableau de IH.
Ces précisions apparaissent au-dessus et au-dessous du tableau.

C’est aussi la lecture que j’ai de la situation, pour moi c’est un arguement de plus vers les Reits…
Elles sont malmenés en ce moment niveau des cours, reste à choisir les bonnes et être LT.

Vous devriez lire le PLF2018, et les amendements qui ont été votés, pour essayer d’y trouver ne serait-ce que le début d’une phrase qui indiquerait que les SIIC (ou les foncières cotées, qui ne sont pas toutes SIIC) seraient une exception et que leur dividende ne serait pas éligible au PFU. A défaut, ce que vous écrivez me semble relever de la rumeur.

Moi je n’ai rien trouvé de tel (et on en a déjà discuté ici et personne n’a rien trouvé non plus).

Donc, jusqu’à preuve du contraire : tout indique aujourd’hui que les dividendes des foncières cotées seront éligibles au PFU de 30%. L’IFI n’est pas l’IRPP.

j’ai parlé de "rumeur" parce que c’est quelque chose qui est revenu déjà plusieurs fois sur notre forum (et ailleurs aussi), et qui n’a jamais été argumenté par aucun écrit officiel (et aucune déclaration du gouvernement) en relation avec le PLF2018.

Les dividendes des SIIC n’ont jamais été (et ne seront pas avec le PLF2018) comme des "revenus fonciers". Ce sont des "revenus des valeurs et capitaux mobiliers" dans la catégorie "n’ouvrant pas droit à l’abattement" (comme il en existe beaucoup d’autres) à déclarer (sur les revenus 2016) dans la case 2TS du formulaire 2042  de votre déclaration d’IR, comme mentionné en bas de la page 4/11 du DOCUMENT POUR REMPLIR LA DÉCLARATION DES REVENUS DE 2016 officiel.

Il n’y a aucune bijection entre l’assiette de l’IFI et l’éligibilité de flux de revenus au PFU.

Bonsoir

Avez vous vu notre rubrique "par ou commencer" ?
Nouveau venu : par où commencer ?

Bonne lecture

Au top mercii pour vos réponses rapides, c’est appréciable !

Un site dit A un autre dit B…

Difficile de trier le vrai du faux, ce forum m’a l’air rempli de personnes compétentes, je voulais un avis de votre part.