Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonjour a tous,

Habitués aux opcvm, j’ai découvert il y a quelques semaines les scpi suite a une demande de mon père qui voulait investir de l’argent comptant et obtenir une rente.

Je lui ai répondu que je n’y connaissais rien et aurais plutot pensé a un fonds euro en AV vu son age 68 ans.

J’ai quand même lu le guide de Stéphane.

Et je viens de lire, entre toutes les autres intéressantes, les 10 dernières pages de cette file.
J’ai pris des petites notes dans le désordre, ai confectionné un mail que j’ai bombardé aux banques que j’avais mis en concurence pour un prêt étudiant il y a 3 ans et l’achat de ma RP cette année : bnp, ca, ce, lcl, cic, cmb, credit maritime.

1/ J’ai un compte chez boursorama, je ne sais pas si les banques en lignes sont concurentielles ?

2/ existe t’il des courtiers specialisés en credit de scpi ? Edit : mon courtier en prêt m’a repondu que oui, ils le faisaient !

3/ les CGP semblent être en mesure de trouver des financements, est il interessant de passer par stephane ou d’en favoriser un de proximité dans le reseau de ma petite ville ?

Voici le mail :

Bonjour,

Je cherche actuellement a investir dans des scpi a credit et recherche activement un financement.

Pour rappel :
- marié a une medecin psychiatre salariée en séparation de bien, un enfant a venir en 2018
- 33 ans,
- medecin généraliste,
- revenus : recettes 2016 135k€/an, BNC 105k€/an, 8750€/mois,
- déclaration impot 65k€ soit tranche imposable 30% (partie des revenus exonérés d’impots lié a mon activité de medecin de garde la nuit et we en désert médical)
- épargne 250k€ (assurance vie 70k€, PEA 70k€, Compte titre ordinaire 70k€, livrets 40k€),
- prêt résidence principale + assurance prêt = 200k€ soit 950€/mois sur 20 ans (autant pour madame qui gagne 3,5k€/mois et a >50k€ d’épargne)

Je souhaiterais réunir idéalement le plus de critères de la liste suivante :
- taux d’endettement maximal ? Raisonnable ?
- liste des scpi éligibles (idéalement liberté totale dans le choix)
- optimisation fiscale : credit in fine ? (= Nantissement des parts ?) Amortissable ? Nue propriete ? SCI a l’IS ? (Tmi = 30%), AV ? Autres ?
- le détail des frais du taeg a 15, 20 et 25 ans
- un différé de 6 mois ?
- une exonération des indémnités de remboursement anticipé
- une clause de transfert
- une délégation d’assurance, facultatif ?
- garantie credit logement ou nantissement des parts, facultatif ?
- une exonération des frais de dossier
- pas de domiciliation des revenus
- pas de ventes liées (ouverture compte, produits maisons,…)
- revenus des scpi pris en compte a combien de pourcent pour calculer le nouveau taux d’endettement ?

L’objectif est d’avoir un loyer le plus proche possible des mensualités pour limiter l’effort d’investissement mensuel (l’idéal étant l’autofinancement a cash flow positif pour un rendement infini), conserver au dela du prêt pour toucher des revenus complémentaires a la retraite et revendre dans 30 ans une fois les plus values exonérées d’impots sur le revenu et de prélèvements sociaux.

J’ai bien conscience évidemment d’en demander beaucoup, le but étant d’obtenir la meilleure offre d’une banque pour financer ce projet…

Il me reste des interrogations :

4/ avec ce tmi quelle est la meilleure optimisation fiscale ?

5/ en dehors de l’autofinancement, quelle durée d’emprunt recommandez vous ?

6/ est il raisonnable de se passer d’une assurance et ou d’une garantie ?

7/ j’aimerais me liberer de tout nantissement, contres parties ou ventes liees et etre libre de choisir mes scpi (on peut toujours rever) mais est ce le meilleur moyen d’obtenir le meilleur taeg ?

8/ a partir de quel montant les banques sont prêtes a derouler le tapis rouge ? 150k€ ? Plus ?

9/ a part les scpi, y a t’il d’autres investissements a credit ? Bourse ? (Hormis immo direct, trop complexe pour moi pour le moment).

Voila, j’espère que c’est pas trop long pas lu. Merci pour votre indulgence et vos critiques bienveillantes car je débute et avoue être un peu perdu.

J’ai également une grosse tare que je traine comme un boulet, j’ai beaucoup de mal avec les maths et suis incapable de faire tous les calculs qui sont présentés dans cette file…

Merci pour votre aide,

Malo

PS : concernant les taux moyen je me base sur ce site :
Taux de prêt immobilier en novembre 2017 : 1.55 %

Et pour mon profil que je pense avantageux :
Meilleur taux de crédit immobilier actuel : novembre 2017

1ers éléments de reponse ici :

(40/40) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

>Message 986

Et ici :

(2/2) Financement SCPI : quel taux et combien d’années emprunter ?

>message 29

Suite :

Bonjour a tous et merci pour votre aide,

Je vais répondre a toutes les questions afin de préciser mon profil et mon projet dans le but qu’il devienne réalisable et rentable.

@Goodbyelenine : (j’ai changé la numérotation)

1/ Ok pour le cash flow negatif.

- Sauf apport. Le pourcentage d’apport nécessaire pour avoir un cash flow supérieur ou égale a zéro peut être intéressant a calculer ? Mais est ce que diminuer le bras de levier pour conserver sa capacité d’endettement est plus rentable sur le long terme ? A priori Stephane a répondu non si j’ai bien compris.

- on peut tendre vers 0 avec le montage sci a l’is sur 25 ans et taux inferieur a 2% confere rondoudou et cat.

2/ conserver sa capacité d’endettement pour faire de l’investissement locatif en immeuble de rapport avec travaux et cash flow positif est mon rêve mais aujourd’hui je ne sais pas le faire, néanmoins je m’y forme doucement mais surement.
En attendant j’ai investis 200000€ en bourse, 200000€ en residence principale et souhaite investir 200000€ en SCPI, puis peut être un jour 200000€ en immeuble de rapport.

3/ mon TMI est a la limite des 30-41% du coup si les revenus des SCPI me font passer a 41%, il va falloir faire un montage optimisé fiscalement et la je n’y connais rien et ne sait le simuler. Et j’ai bien peur que ma CGP du CA ne sache pas non plus. (Elle ne sait même pas ce qu’est un etf --’). Mais la SCI a l’IS semble revenir dans les commentaires je vais donc aller lire la file dédiée (fait, et beh j’ai pas tout compris donc je vais aller la relire) et lire le livre SCI de pascal denos.

4/ j’attends le retour des banques mais la CE m’a dit qu’habituellement ils faisaient des prêts sur 10 ans.
Le CA propose 3 SCPI amundi, rivoli, edissimo et gemmeo sur 20 ans a 1,6% pour 200000€ agence locale et mieux agence régionale…ma CGP ne sait pas ce qu’est une SCI a l’IS, me déconseille le credit in fine, le CA ne fait pas de nantissement de part des SCPI mais du credit logement, pas de délégation d’assurance…

5/ j’ai bien compris qu’il faudra donner des contre parties pour recevoir un bon taeg, j’attends de voir les spécificités de chaque banques. Va falloir peser les avantages et inconvénients et choisir entre gris clair et gris foncé. Ca me fait penser que pour l’achat de ma RP le CA m’a demandé de domicilier les revenus chez eux, du coup que se passe t’il si la banque que je choisis pour les scpi me demande la même chose ? Ais je le droit de quitter le CA ?
La loi semble changer concernant les contres parties et TAEG, quand ? Au 1/1/18? Si c’est le cas mieux vaut il acheter avant le 31/12/17?

6/ concernant les avances sur titre jai 2 ETF en PEA et CTO chez bourso et j’ai droit a rien…car pas sur la liste.
De toute facon je ne suis pas fan de nantissement, a la limite je préfère un credit conso non affecté a 0,95% chez boursorama, mais la durée courte et les mensualités élevées me semblent trop risqué pour investir en bourse…sauf au lendemain d’un krach a la limite.
Je trouve que le SRD utilisé par jeff56 et compagnie me semble très risqué car ils le "market timent" et les etf leveraged sont déconseillés par Fructif.

@ roudoudou :

J’ai pris note de votre proposition mais ne comprends pas la notion de "revenus a l’étranger", pourriez vous m’éclairez ?

@ cat :

J’apprécie votre aide cat, depuis le début, notamment sur la file de mon PF.
J’ai suivi votre expérience personnelle de sci a l’is en couple.
Ma femme semble contre, je n’ai pas de fonds euro en AV, et n’ai pas envie de nantir mes AV, mes SCPI a la limite.
J’ai contacté toutes les banques citées dans mon mail, la 1ere chose avant de me parler de SCPI, du montage fiscal pour les acheter, et du TAEG du prêt, ils se jettent sur mon épargne boursière et veulent que je délègue la gestion --’.
J’attends les réponses des 2 agences CMB contactées.

@ stephane :

Effectivement, plus je lis et plus je me rends compte de la complexité de bien acheter des parts de scpi et que je suis parti un peu dans tous les sens.
Je ne cherche pas specialement a avoir une rente a la retraite. Je cherche a gagner le plus d’argent via cet investissement. J’aurais 54 ans a la fin du prêt, donc loin de la retraite et de la transmission. Je souhaite donc avoir le plus gros capital disponible pour être libre de pouvoir conserver et avoir une rente ou vendre en étant conscient qu’en fonction du montage il vaudrait mieux conserver 30 ans ce qui coïnciderait pour le coup a l’âge de la retraite.
Le montant qui semble raisonnable pour ma CGP du CA semble être 200k€.
Ma femme ne souhaite pas pour le moment participer a ce projet…

@ crown :

Oui je le savais mais une piqure de rappel ne fait jamais de mal smile

Apres avoir lu vos réponses, je suis allé lire le post dédié aux SCPI via SCI a l’IS. C’est passionnant mais j’ai pas tout compris surtout la partie sortie des capitaux vu que la solution la plus rentable retenue est le démembrement en vue d’une transmission, ce qui aujourd’hui ne m’intéresse pas des masses. Vendre serait taxé? Pas compris non plus cette histoire de compte courant des associés…bref il faut que je relise.
Je ne suis pas sur non plus d’avoir compris l’intérêt d’achat en usufruit. On paye 35% de la part on touche les revenus donc on a un cash flow positif mais on peut pas le faire a credit ? Je vais donc aller lire le post dedié au demembrement.

Je vais aussi faire des simulations entre credit in fine et amortissable.

J’ai lu aussi SIIC/REIT vs SCPI, je ne savais pas que les REIT étaient aussi performantes. Plus que les small cap et les émergents ? Malheureusement l’ETF PEA d’amundi me semble mauvais et on ne peut les acheter a credit…

Enfin le choix étant vaste en fonction des objectifs et des profils je ne sais plus trop quoi faire.

Apres 200000€ en bourse (versement mensuel programmé de 1000€/mois), 200000€ dans la RP (mensualité 1000€/mois), qu’auriez vous fait de façon générale ? (Hors investissement locatif physique)
L’achat de 200000€ de parts de SCPI a credit est il un choix pertinent ou y a t’il mieux a faire ?

Merci,

Malo

Reponse de cat :

Bonjour Malo,

quelques premiers éléments de réponses :

* Concernant la domiciliation des salaires avec votre crédit RP : est-ce écrit quelque part dans l’offre de prêt que vous avez signée?
Si ce n’est pas le cas, vous êtes totalement libre de faire ce que vous voulez (tant que vous remboursez le prêt).

* Concernant les SCPI générant des "revenus à l’étranger" : en gros, ces revenus sont déjà taxés à l’étranger avant la distribution si bien que vous n’avez peu ou plus d’impôts à payer sur ce qui vous est distribué en France.

* Concernant le montage en société civile :
1/ il est nécessaire d’avoir un associé. Personnellement, je ne pouvais financièrement pas faire le montage sans l’appui de mon épouse et je pensais en outre que ce montage était pour elle une bonne utilisation de sa capacité d’épargne. Il a donc fallu la convaincre et cela m’a pris plusieurs mois (je ne lui en parlais pas tous les jours non plus ;-)).

2/ le point de départ est de savoir la capacité d’épargne que vous souhaiteriez consacrer à ce projet pour voir déjà si cela a un intérêt. Pour illustrer, de mon côté, je m’étais fixé 400 euros par mois, ce qui en gros, suivant mes hypothèses, coïncidait avec un emprunt de 200ke sur 20 ans (si vous pensez y consacrer plus d’épargne, il faut emprunter plus gros). Pour le même montant en direct (sans la société), il fallait compter 500 euros pas mois (en moyenne) pour les 200ke de SCPI. Bien entendu, en commençant à 200ke, c’est mieux si vous pouvez y réinvestir encore par la suite pour faire grossir le patrimoine détenu.

3/ pour le CMB, notre conseillère d’agence nous a orientés vers le pôle Patrimoine et Professionnels et c’est avec ce pôle que nous avons fait affaire.

4/ pour sortir l’argent de le société, il y a plusieurs possibilités. Ce qui est présenté par stephane dans la file dédiée en est une mais il y d’autres choix possibles (et difficiles de savoir quel sera le plus pertinent à la création).

5/ concernant l’usufruit de parts de SCPI en société à l’IS, l’intérêt est l’amortissement comptable de l’usufruit qui permet de réduire drastiquement l’impôt sur les sociétés à payer sur les revenus de l’usufruit (l’achat d’usufruit est généralement peu intéressant pour un particulier).

J’espère que cela aide.
Bien à vous.
cat

PS : à vous lire, j’ai l’impression que l’achat de parts de SCPI serait plutôt un bon choix pour vous que ce soit en terme de diversification ou en terme de temps à consacrer à la gestion.

Mots-clés : credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)