Shackleton [Sarth] : étude de cas immobilier (questions de comptabilité ?)

Shackleton · #1

Bonjour,

Je me pose quelques questions sur la comptabilité d’une SCI à l’IS.

Achat immeuble 223K€ (Prix d’acquisition = Prix net vendeur * (1 + 0.075 + 0.15) = 257 712€
Revente à 15 ans à 250K€
Ammortissement 100 981€
Plus value Brute : 93 269 (prix revente - ( prix acquisition - amortissements )
J’ai donc IS à = -22 681€
Et sur mon résultat net approx l’année de la vente à 70588 (hors loyer etc. et tout le reste)

Ma question est simple.

Je suis chez le notaire, je reçois un cheque de 250K€ pour la vente, la plus value est imposée… OK

MAIS qu’advient il des 250K€ - 93 269€ = 157K€ qui ne sont pas imposé… quel statut ? ou va cet argent ? sur le CC de la SCI ? que devient il s’il est sorti via la holding détentrice ? puis ensuite en perso ?

Je suis perdu

Mots-clés : compta, immo, sci

GoodbyLenine · #2

Résumé de ce qui va se passer :
1) Vous indiquez (et prouvez au besoin) au notaire que le bien est détenu par une personne morale imposée à l’IS. C’est un chèque de 250 k€, à l’ordre de la SCI (ou un virement) que vous recevrez le jour de la vente.
2) Vous déposerez ce chèque sur le compte bancaire de la SCI.
3) Votre expert-comptable fera les écritures associées, qui en gros augmenteront le bénéfice de la SCI de 93 k€ pour l’exercice comptable concerné.
4) Vous payerez l’IS (actuellement à 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfice, le reste à 33 1/3%, ce taux devant un peu baisser dans le futur: 28% à partir de 2018 dans votre cas) sur ce bénéfice.
5) Le bénéfice comptable après paiement de l’IS augmentera le montant disponible pour distribution aux associés.
6) Lors de la prochaine AG Ordinaire, vous (= la majorité des associés) pouvez décider de distribuer une partie (ou la totalité) du montant disponible pour distribution.
7) Avant de distribuer du cash aux associés, la SCI prélèvera à la source les prélèvements sociaux (15.5%, 17.2% à partir due 2018) et un acompte sur IR (21%, 12.8% à partir de 2018 sauf pour les associés qui en sont dispensé (RFR < 50 k€ pour un célibataire, 75 k€ pour un couple, s’ils le demandent). C’est le gérant de la SCI qui fera tout ceci, comme les déclarations et le paiement (ou l’autorisation de prélèvement) vers le fisc.
8) Chaque associé déclare ses dividendes (pour leur montant brut) avec ses autres revenus (lors de sa déclaration d’IR) et payera en conséquence (en gros à son TMI IR, sur 60% du dividende), sauf à partir de 2018 pour ceux ayant opté pour le PFU à 30% (17.2% + 12.8% ont déjà été déjà prélevés à la source).
9) L’argent qui reste éventuellement sur le compte de la SCI (par exemple : les 250 k€, moins l’IS et les dividendes distribués) (mais normalement tout ceci se retrouve dans le montant disponible pour distribution) … y reste, et la SCI peut l’investir ailleurs (ou rembourser d’éventuels comptes courants d’associés, ou réduire son capital). Sinon, pour le récupérer il faut liquider la SCI (et distribuer le boni de liquidation aux associés, qui payeront aussi des impôts dessus).

Shackleton · #3

Wahou, merci pour cette réponse complète.

vous dites "mais normalement tout ceci se retrouve dans le montant disponible pour distribution"

=> donc le prix de la vente est dispo pour distribution de dividendes ? (à remonter dans la holding)

Ca me parait fou de devoir liquider la SCI pour récupérer le fruit de la vente (qui est ce que l’on compte faire lorsqu’on monte une SCI à l’IS pour investir).

Cette argent ne peut pas remonter dans la holding ? puis distribuer en dividendes depuis la SCI ou la holding ? Il n’a pas de nature propre ? C’est de l’argent inutilisable sauf si ré investissement si je comprends bien.

PS : je parle de l’argent de la vente qui n’a pas été imposé.

GoodbyLenine · #4

Je n’ai jamais indiqué que "le prix de la vente est dispo pour distribution de dividendes". Tout dépend du résultat de l’ensemble des activités de la SCI durant l’exercice en question (Relisez 3) 4) 5) de mon message #2) et des bénéfices et distributions des exercices précédents.

Il n’y avait aucune "holding" dans votre message #1… Mais si un des associés de la SCI IS est une holding, tout se passe quand même comme décrit dans le message #2 (auquel on pourrait ajouter ce qui se passe pour cet associé personne morale, avec en plus des particularités, comme celles relatives au régime mère-fille et à l’intégration fiscale, déjà discutés sur le forum… mais on ne va pas faire un cours complet de fiscalité des entreprises sur ce forum).

L’argent qu’une société (ici non transparente fiscalement, que ce soit votre SCI IS ou une autre société) reçoit en paiement de la vente d’un immeuble n’a pas un "statut" particulier, différent de celui qu’elle reçoit de la cession de n’importe quel autre actif qui constituait une immobilisation à son bilan, et même de n’importe quel autre "produit" (même s’il y a des subtilités, encore une fois on ne va pas faire un cours complet de comptabilité ici : achetez-vous un bouquin, ou empruntez le auprès de votre médiathèque). Pourquoi devrait-il en être autrement ?

Lioimmo · #5

Bonjour,
Le post est déjà un peu ancien mais je vais le déterrer puisque je suis dans un cas de figure assez proche de celui exposé ici par Shackleton y compris concernant les montants évoqués (excepté que je n’ai pas de holding), je vais me servir de ses chiffres pour poser quelques questions complémentaires pour le cas ou il serait possible de m’éclairer sur quelques points d’ombre qui subsistent pour moi. C’est ma première expérience avec une SCI soumise à l’IS comme vous pouvez le constater mes connaissances sont assez limitées concernant la partie « distribution suite à revente », vos éclaircissements me seront d’une grande aide car j’ai mis mon bien en vente sans connaitre les réponses à ces questions et je vais très certainement être moi aussi confronté prochainement à cette situation.

Shackleton a écrit :
écrit : MAIS qu’advient il des 250K€ - 93 269€ = 157K€ qui ne sont pas imposé… quel statut ? ou va cet argent ? sur le CC de la SCI ?

Il a été répondu clairement que cet argent allait sur le compte de la SCI, ce qui n’est toujours pas limpide pour moi c’est

C’est concernant la réponse (ci-dessous) qui a été faite à cette question que j’aimerai obtenir quelques précisions :

9) L’argent qui reste éventuellement sur le compte de la SCI (par exemple : les 250 k€, moins l’IS et les dividendes distribués) (mais normalement tout ceci se retrouve dans le montant disponible pour distribution) … y reste, et la SCI peut l’investir ailleurs (ou rembourser d’éventuels comptes courants d’associés, ou réduire son capital). Sinon, pour le récupérer il faut liquider la SCI (et distribuer le boni de liquidation aux associés, qui payeront aussi des impôts dessus).

Si l’on admet que la SCI fait un résultat neutre en dehors des 93 269€ ce montant sera donc le résultat qui subira l’impôt et pourra être reversé sous formes de dividendes aux actionnaires et il restera donc bien 157K€ de « trésorerie » sur le compte de la SCI sauf erreur de ma part.
Peut-on solder par anticipation avec cette somme un crédit que la SCI aurait contracté pour l’achat du bien vendu ?
Si la SCI n’a pas de dettes ni comptes courants associés ainsi qu’un petit capital ai-je bien compris que la seule manière de récupérer cette somme pour les associés si l’on ne veut pas les réinvestir via la SCI est de liquider celle-ci et de reverser la sommes en dividendes après paiement de l’IS ?
Autre question si la SCI n’a plus d’activité après la vente du bien, les 157K€ ne vont-il pas être considérer comme du bénéfice pour les exercices comptables suivant si la SCI n’est pas dissoute ?

GoodbyLenine · #6

Bien sur que si la SCI a de la trésorerie, elle a la possibilité de l’employer comme elle le souhaite (du moment que ça respecte son "objet" tel qu’il figure dans ses statuts), et par exemple de rembourser par anticipation un crédit que la SCI aurait contracté pour l’achat d’un bien.

En général, la banque qui aura financé le bien qui vient d’être vendu aura pris une garanti sur ce bien, ou mentionné une clause dans le contrat de prêt qui oblige l’emprunteur à informer la banque en cas de cession du bien, ou même à rembourser le prêt en cas de cession du bien. Ne pas respecter cette clause, sans accord écrit de la banque, exposera l’emprunteur à la déchéance du prêt (en gros : quand la banque l’apprend, elle demande un remboursement intégral et immédiat, avec application en plus de quelques % de frais et pénalités, ces "quelques" pouvant être pas mal (c’était 5+7% de mémoire dans un récent prêt que j’ai contracté)).

Si la SCI n’a ni dettes ni comptes courants associés ainsi qu’un petit capital, il est aussi possible qu’une partie de la trésorerie dont elle dispose soit "distribuable" (sous forme de dividende) : la somme de tous ses résultats antérieurs moins les dividendes déjà distribués. Une Assemblée Générale peut alors décider la distribution de ceci sous forme de dividende. Il y a d’autres moyens de récupérer une trésorerie excédentaire devenue inutile, par exemple une réduction de capital (là aussi à décider en AG).

La "trésorerie" disponible ne devient pas du "bénéfice". En effet, ce sont deux notions bien différentes (même si ceux qui maitrisent peu la comptabilité les confondent souvent).

De manière générale, vous devriez aller discuter avec un expert-comptable (et/ou lire quelques bons bouquins basiques de comptabilité), et vous faire épauler par un expert-comptable pour votre comptabilité, car vos questions semblent indiquer pas mal de confusions.

Bernard2K · #7

Si votre SCI n’a plus rien à faire, car elle a vendu son dernier bien immobilier et que les associés ne veulent plus investir ensemble via cette SCI, il faut la liquider.

La garder en vie sans qu’elle n’ait rien faire :
- ça coûte de l’argent chaque année,
- ça augmente le risque juridique (moins elle fonctionne, plus elle probable qu’elle soit mal gérée et que des infractions à diverses obligations soient commises).
- ça finira presque inévitablement en eau de boudin (un associé décède, sa succession s’éternise, les AG ne sont plus tenues, on a perdu tout ou partie des papiers, etc.)

Comme l’a déjà répondu GBL : non, la "tréso" ne peut pas être imposée comme bénéfices. La tréso est issue de bénéfices (déjà imposés) ou de plus-values (déjà imposées). A partir de là, elle "végète" sous forme de fonds propres ou de disponibilités sur le compte banque (ou autre), c’est tout.

Si vous avez par exemple une année où votre SCI ne fait rien, avec un compte de résultats :
charges 2000 € produits 0 € (par exemple).
Vous aurez un résultat déficitaire de 2000 €. La SCI ne paiera donc aucun IS. Et cela, que la tréso soit de 10000 € ou 100 000 € ou 1 M €, c’est pareil.

Par contre, si la tréso est placée de façon adéquate, il est possible qu’elle produise assez de produits financiers pour dépasser les charges. Exemple :
charges 2000 € produits financiers 3000 €
résultat 1000 €.
La SCI paiera un tout petit IS sur ce résultat de 1000 €. Dans ce cas, le montant de la tréso a bien un impact : plus la tréso est élevée, plus les produits financiers sont élevés. Par exemple si la tréso est placée à 1 %, 300 k€ de tréso vont fournir les 3000 € de mon exemple. Si c’est 1 M€ de tréso aux mêmes 1 %, ça produira 10 000 €. Dans ce cas le compte de résultat devient :
charges 2000 € produits financiers 10 000 €
résultat 8000 €.
Et la SCI paiera de l’IS sur 8000 € de bénéfice. Mais il serait assez ridicule de continuer à payer 2000 € de charges pour une SCI qui ne fait que gérer des placements peu optimisés. Il vaut mieux ressortir l’argent de la SCI en la liquidant.

Dans tous les cas : rapprochez-vous de votre expert-comptable si vous en avez déjà en. Sinon, prenez-en un ! Et posez-lui vos questions. Avec ou sans liquidation, vu le niveau de vos questions, vous n’allez pas vous en sortir sans expert comptable.

Notez que lorsque des associés se distribuent ce qui reste à la liquidation d’une société, cela ne s’appelle pas des dividendes mais un boni de liquidation.

Dernière modification par Bernard2K (30/12/2019 10h38)

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