Aymen1987 [94] : étude de cas immobilier

Bonjour,

Vous investissez avec quel objectif ?

Si c’est pour arrêter d’envoyer de l’argent à Bercy pendant 9 ans ou pour devenir propriétaire in fine dans le neuf c’est plutôt bon en général.

Si c’est pour gagner de l’argent, c’est bien souvent une fausse bonne idée.

Pouvez-vous détailler le projet dans sa globalité ? Montage proposé par le CGP, emplacement, date de livraison, etc…

Merci pour vos retours !

Il s’agit d’un 2pièces au 1er étage, 45m2 avec 6m2 de terrasse
Prix : 256k€ (avec parking)
Date de livraison : T4/2019
Etage : 1

Comme il s’agit du premier achat immobilier et avec une imposition relativement hausse, je me disais que le mieux est de faire un Pinel dans une zone en expansion (Thiais Village, avec l’arrivée de la ligne 14 en 2019) et faire par la suite si possible un achat de RP

Plusieurs personnes sont rétissentes par rapport au Pinel et sont plus orientées vers du LMNP ou autre mais est-ce que c’est valable avec les informations citées ci-dessus ?

Caceray a écrit :

Pour faire court, voici les données issues du guide des valeurs vénales pour le prix au m² sur Thiais :

Grand standing (-10ans/+10ans)
5 900 / 4 650

Standing
4 340 / 3 750

Normal
3 380 / 2 990

D’après vos données, le logement proposé est à 5 689€/m² ; cela veut dire que pour le revendre au prix initial, en prenant une gamme standing, le prix moyen dans la zone doit augmenter de 31% dans moins de 10 ans et de 51,7% si revente dans plus de 10 ans.

Hors frais de notaire pour l’acquisition et frais d’agences pour la revente…

Cela répond-t-il à vos questions ?

Merci Caceray pour votre réponse.

Vous ne comptez pas la terrasse dans le prix ? Pour moi le prix au m2 est de 5333€

Aussi, d’autres propositions m’ont été faites sur Thiais mais plus vers Choisy-Le-Roi où le prix du m2 est autour de 4000€ pour du Grand Standing donc le prix cité dans le guide combine deux zones totalement différents (Thiais Village où le niveau est un peu supérieur de la partie de l’est de Thiais)

Vous ne comptez pas la terrasse dans le prix ? Pour moi le prix au m2 est de 5333€

Pour le loyer Pinel, vous pouvez intégrer la moitié de la surface annexe (sous certaines conditions), soit une surface pondérée de 48 m² et un prix au m² (au sens de la "loi Pinel" de 5 333 €/m²).

Il s’agit d’une réalité fiscale.

Lors de la revente, vous allez vous retrouver à proposer un bien, relativement quelconque, sans cachet particulier, au sein d’une résidence où d’autres que vous revendront certainement leur opération Pinel.

A partir de là, les acquéreurs et les agence immobilières établiront le prix de votre appartement en considérant toutes les surfaces annexes, certes, mais sans obligation légale de suivre un protocole comme celui appliqué pour définir le loyer Pinel.

Le prix se fera, autour du prix moyen pratiqué dans le quartier, en fonction de l’offre existante à l’instant où vous le revendez et au prix auquel l’agent immobilier estimera pouvoir le revendre facilement.

De plus, il y aura une négociation quasiment tout le temps sur le prix initial.

Il s’agit d’une réalité commerciale.

Comme le fait remarquer GoodbyLenine, un appartement est un actif dont le prix ne s’évalue pas selon une cote précise, et il est illusoire de vouloir anticiper le prix à 10 k€ près d’ici 10 ans.

Le gros problème du Pinel c’est qu’au bout de 10 ans, le montant capitalisé est d’environ 25% du prix immobilier, soit 50 k€ pour un appartement à 200k€.

Les dépenses engagées d’environ 12/1000 par an, soit 12% sur l’opération, soit 24 000 €.

Votre marge commerciale sera de l’ordre de 26 k€.

Une variation de 10 k€ sur le montant "prévu", entamera votre "marge commerciale" de 38%.

Je prêche contre ma paroisse car je suis moi même "vendeur de Pinel" en tant que CGP, et je vous déconseille de vous lancer là dedans si votre projet et l’investissement pur et dur.

En revanche, si vous souhaitez investir dans de la "belle pierre" et pas loin de chez vous, c’est un formidable moyen de se faire plaisir.
Le cas échéant, je vous conseille de vous lancer avec cette mentalité, sans quoi, vous serez déçu à l’arrivée.

Il faut éviter de faire des affirmations générales à partir d’un exemple personnel.
Il faudrait avoir toutes les données pour analyser : pourquoi vaut-il 60000 aujourd’hui ? Combien valaient les appart du coin à l’époque ? Cette dévaluation est-elle spécifique aux biens neufs de l’époque ou tout le quartier (neuf comme ancien) a plongé comme ça ? Dans quelle zone est-ce d’ailleurs ?
Sinon pendant la durée de la défisc : ya-t-il eu des problèmes (vacances locatives, travaux…) ou tout s’est déroulé selon le plan que vous avait vendu le CGP ?

@Jade : le CF me paraît bien bas, avez-vous envisagé de ré-étaler la dette pour le faire remonter un peu ? Ou le déclarer en lmnp pour défiscaliser ?

@Hazdrubal : je suis d’accord avec vous concernant les précautions à prendre avant d’en faire une généralisation, cependant il semble que Jade ait terminé sa defisc et que l’impossibilité de le revendre au même prix - hypothèse la plus pessimiste que prendrait un CGP - le force à garder son appartement pour un CF de -400 €. Quand bien même tous les paramètres annoncés par le CGP se soient déroulés comme prévus, le seul paramètre du prix à la revente plombe toute l’opération

@aymen1987 : oui, j’ai compté les 42 k€ (21% maximum et mon exemple était à 200k€ pour simplifier) dans les dépenses engagées qui englobent les économies/surplus d’impôts mais aussi la taxe foncière, la vacance locative, les charges de copro non récupérables, etc…

Dans votre cas, voici ce que me donne mon simulateur :
- Epargne mensuelle de 270€ / mois pendant 146 mois
- Montant capitalisé : 67 700 €
- Rendement interne : 8,52 %

Sauf que ce rendement chute à 0 % si vous le revendez 11% moins cher soit un seuil de revente à 228 000 €.

Le plus probable c’est qu’au bout des 9 ans vous souhaitiez le garder compte tenu du faible gain potentiel (voire de la perte comme avec Jade) et que vous le gardiez disons 15 ans.

Et le résultat :
- Epargne mensuelle de 387€ / mois pendant 206 mois
- Montant capitalisé : 121 000 €
- Rendement interne : 4,61 %

Avec un seuil de revente à 215 000 € pour une opération blanche, ou encore 4 778€/m² ce qui correspond au prix moyen actuel sur Thais. Bien entendu, je ne peux pas prévoir l’évolution du prix marché d’ici 15 ans…

@Hazdrubal : j’ai basculé de mon exemple à 200k€ à l’exemple concret de 256k€

Caceray a écrit :

Dans votre cas, voici ce que me donne mon simulateur :

Je réponds, volontairement à côté de la plaque, pour aider l’auteur.

Si vous souhaitez défiscaliser avec de l’immobilier en maîtrisant les tenants…et les aboutissants…envisagez plûtot l’achat d’un bien avec beaucoup de travaux afin de créer en déficit foncier.

C’est moins simple à faire mais au moins…vous maîtrisez l’ensemble des paramètres!

Foutage de gueule total :
- présentation du cas indigente.
- malgré tous les messages de ce fil, le loyer n’a toujours pas été cité. Vous cherchez vraiment la défisc, vous vous en foutez du revenu au point d’oublier de le lister !

Pour une raison qui m’échappe, la touche "-" de réputation n’existe pas sur ce fil, tant mieux pour vous sinon vous en auriez pris un.

Il y a un modèle de demande d’étude de cas. Le remplir implique d’avoir déjà étudié a minima son propre projet, ce que vous n’avez pas fait.

Certaines personnes méritent leur Pinel.

Impossible d’anticiper le "vrai" loyer tant qu’il n’est pas livré… et loué.

Le loyer retenu par tous les CGP est le loyer plafond Pinel.

Concernant la marge d’erreur, ce dernier correspond à +/- 10% du loyer marché.

L’impact de la gestion/assurance et surtout des impôts ramèneront cette variation à +/- 5% ou encore +/- 27€ sur son épargne mensuelle, ou encore +/- 10 % de son épargne mensuelle.

Globalement cela représenterait un surcout éventuel de 27x146 = 3 942 €…

Quoi qu’il en soit, on parle d’un investissement immobilier sur au moins 10 ans, et l’épargne annoncée par le CGP a beaucoup de raisons, autres que le loyer, de fluctuer.
Par exemple,  les intérêts intercalaires qui n’ont été qu’estimés, la vacance locative également, des travaux éventuels passé la garantie décennale, un delai de revente sans economie d’impôt, etc…

Tout ça pour dire que le gros risque de l’investissement Pinel c’est le prix à la revente et non le loyer (à l’euro près).

EDIT : @Joue, les intérêts d’emprunts sont toujours déductibles mais contrairement à ce que vous dites ils ne seront pas élevés, donc ne permetteront pas de "defiscaliser" les loyers. Mais avoir un taux d’emprunt très faible reste toujours mieux, qu’avoir un taux d’emprunt élevé !

Habitant moi même dans le neuf au titre de ma RP je peux également vous dire que la garantie décennale ne couvre pas tout, et qu’il peut y avoir des frais dans la copro bien avant les 10 ans. Il convient donc d’intégrer une provision travaux dans vos calculs, bien que ce soit du "neuf".

Pour le reste je ne peux que rejoindre les propos qui vous incitent à la prudence. Et même à ne pas acheter en Pinel.