Tonyhr [Roubaix] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Le quartier est en pleine mutation donc possibilité/probabilité de plus value à terme.

Je ne fais jamais de calcul ni d’anticipation sur une PV éventuelle mais j’aime par contre avoir une idée de la variation du prix au m2 sur une longue période.

Par exemple, les prix à Tourcoing ont baissés de 30%/40% depuis 2008 ce qui ne garanti en aucun cas une hausse à l’avenir, c’est juste un indicateur.

A titre personnel je n’investis que dans des biens très bien situés par rapport aux transports, ce qui a un effet sur le rendement, les locataires sont donc un peu différents (rarement de la CAF).

Comptez vous gérer en direct depuis Paris ?

Roubaix n’est pas la porte d’à coté (je mets 2h mini porte à porte pour aller dans Paris centre), pensez vous faire les visites et la gestion vous même ? Il faudrait faire le calcul sur la base d’un nombre de déplacements annuels à prévoir pour faire un budget.
Par ailleurs, il faut aussi penser à trouver des artisans de qualité et de confiance (pas insurmontable non plus).

Sinon vue la rentabilité à priori tout est jouable sur le papier.
Un T2 en bon état, pas trop mal placé se loue au moins 450e HC (La cote des loyers à Roubaix (59)).

- rdc : 500€ (hors charges) => prix a l’air plus que correct pour un T3 avec jardin, possibilité de louer un peu plus je pense.
- 1er : 500€ (hors charges) => prix un peu élevé peut-être, mais mini 450e
- 2eme : 600€ (hors charges) => idem, comptez plutôt 500e

En partant sur cette base, version prudence on est plus sur du 11% de renta.

En fait le montant du loyer varie relativement peu (pas proportionnellement) selon la ville/quartier, simplement vous aurez de "meilleurs" locataires dans les meilleurs emplacements et potentiellement des appartements plus petits à Lille par exemple.

Paris centre => 4% brut max
Lille centre => 6% brut max
Roubaix/Tourcoing 10%-12%

Avec 12% de rentabilité vous avez un peu de marge pour donner à gérer les appartements éventuellement .
A distance c’est compliqué mais vu le montant de l’investissement qui est relativement faible par rapport à un appartement à Paris/RP pourquoi pas.

Il faudrait refaire le calcul en "donnant" 9% (gestion+visites et bail + assurance impayés) maxi à une agence tous les ans, aussi prévoir les travaux (je prends 1.5% x valeur bien tous les ans personnellement).
Faire tourner la même simulation en LMNP pour voir la différence et l’impact sur les cash flow.

Questions/remarques supplémentaires:
- CSG passe à 17.2%
- pourquoi apporter 15.000e ?
- les frais de notaire sont dans les 160.000e ?

N’oubliez pas également que le micro foncier est uniquement possible si recette <15 000€ annuel

Flyz57, j’avais carrément oublié cette variable du coup c’est vrai que maintenant que vous m’y faite penser je trouve cela moins intéressant pour ma renta

DDtee, structure en bois, c’est ce que je pensais également mais lors de la visite ça n’a pas fait tilt dans ma tête j’était un peu pressé du coup j’ai oublié de demander sur ce sujet. J’ai eu la propriétaire au téléphone le lendemain pour lui demander elle m’a dit qu’elle l’avait acheté ainsi. Après de visuel je n’ai vu aucune trace d’humidité à ce niveau là

Un amical "Bonjour" à tous, en passant.

Je voulais simplement rappeler un des grands principe de l’investissement
Plus un investissement est rentable, plus il est risqué.
La réciproque n’est d’ailleurs pas forcément vraie : Il existe des quantités d’investissements très risqués et non rentables

Donc , de l’excellente analyse de Maxille, je déduis que les prix ont notablement baissé dans le coin depuis 2008.
Ce n’est peut_être pas fini.

Les défauts de l’immobilier local sont bien connus  des régionaux . Beaucoup moins des Parisiens.
Alors "Prudence".