Investir dans l'immobilier côté : ETFs REIT, stratégies et défis
Cette discussion porte sur l'investissement dans les sociétés immobilières cotées (REITs et SIICs), principalement via des ETFs. Les membres partagent leurs expériences, leurs analyses et leurs questions concernant le choix, la performance et la fiscalité de ces produits financiers. Un thème central est la recherche du meilleur compromis entre rendement et gestion du risque, avec un intérêt particulier pour la diversification géographique et la liquidité des ETFs.
Plusieurs ETFs sont mentionnés, dont les trackers REIT mondiaux, américains et européens (par exemple : IWDP, VNQ, IUSP, MEH, VRE, XRE, ZRE, KBWY, REM, LU1681039480). Les participants débattent de leurs caractéristiques : rendement des dividendes (souvent considéré comme faible pour les trackers sur les plus grandes foncières), frais de gestion, réplication physique ou synthétique, éligibilité au PEA, et impact de la fiscalité (retenue à la source, abattement). Ils échangent sur des aspects pratiques comme la disponibilité des produits chez différents courtiers (Binck, Degiro, Saxo, Fortuneo).
Une partie importante de la discussion se concentre sur la transparence des informations concernant la fiscalité et la composition réelle des ETFs, notamment en ce qui concerne les prélèvements à la source sur les dividendes. Les membres soulignent la difficulté d'obtenir des informations claires et complètes auprès des émetteurs et des courtiers. La question de la comparaison des performances entre ETFs à réplication physique et synthétique est également abordée, ainsi que l'impact de la directive MIFID II sur la disponibilité des produits.
La discussion explore différentes stratégies d'investissement : l'utilisation d'ETFs pour une approche passive et diversifiée versus l'investissement direct dans des REITs ou SIICs pour un contrôle plus important et un potentiel rendement plus élevé. Les membres partagent leurs préférences et leurs raisonnements en fonction de leur profil d'investisseur, de leur tolérance au risque et de leurs objectifs financiers. L'importance de la compréhension des mécanismes sous-jacents aux ETFs et de l'impact de la fiscalité internationale est soulignée à plusieurs reprises.
Enfin, la discussion aborde la question de l'évolution du marché des ETFs et son impact sur les stratégies d'investissement à long terme, ainsi que les défis posés par les réglementations et la complexité de la fiscalité internationale pour les investisseurs particuliers.
Le dividende de 3 % est plus élevé en realite parce ce que une partie de la distribution est taxée puis réintégré à la vl de l’etf quand elle est recuperee.
Âpres le dividende élevé n’est pas une fin en soit les exemple de France telecom, edf ou engie le prouvent.
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tiens d’ailleurs j’ai une question sur la différence concrète entre 2 Etf qui ont des performances un peu différentes en faveur de vanguard.
Vanguard Reit US
Ishares prop yield Us
Outre une très légère différence dans la composition du portefeuille rien de bouleversant ,il y’a des frais plus faible en faveur de vanguard, il me semble que la vraie différence ce situe au niveau de la fiscalité.
vanguard est domicilié aux usa donc retenu a la source récupérable en crédit d’impôts (15% ) et je crois que l’etf compte les dividendes dans les performances sans fiscalité puisque c’est le client qui la paye et pas l’etf.
Ishares domicilié en Irlande donc pas de retenu à la source la bas mais elle a déjà eu lieu quand l’etf a versé les dividendes donc non récupérable puisque payé indirectement ( environ 14 % d’après les calcul d’un intervenant).
Mais la performances de l’Etf inclus l’impact de la fiscalité .
Est ce cela qui explique la différence de performances ?
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Bonsoir !
Suite à la baisse des mREIT de ce jour (à cause de la hausse du 10 ans US), je viens de regarder trois (3) ETF/ETN sur les mREIT. Je n’ai pas encore choisi…
Et puis, je me suis dit que cela pourrait intéresser quelques lecteurs. Voici donc le résultat de ma pèche de ce soir (les rendements sont calculés avec la baisse du nycthémère courant) :
ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN
Distribution : 19,3 %
Frais ; 0,40 %
MORL | Mortgage ETN On REIT Index | UBS ETRACS
iShares Mortgage Real Estate Capped ETF
Distribution : 9,6 %
Frais ; 0,48 %
iShares Mortgage Real Estate Capped ETF | REM
VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF
Distribution : 7,1 %
Frais ; 0,41 %
https://www.vaneck.com/etf/income/mort/overview
@+
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1 #79 24/12/2017 19h12Bonsoir !
Juste un détail complémentaire. J’ai regardé sur IB. Pour l’ETF iShares Mortgage Real Estate Capped, IB propose un levier de 4 (soit un taux de besoin de marge de 25 %). Ce qui, avec un rendement distribué de 9,60 % devient assez alléchant (ou permet de limiter fortement les risques avec un levier de 2 ou 3).
Dernière modification par M07 (25/12/2017 00h42)
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J’ai quelques ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN sur Degiro…pour l’instant content, meme si le montant du dividende n’est pas regulier.
J’ai remarqué qu’il n’y a aucun prelevement sur ce dividende (ainsi que sur d’autres ETN), je ne sais pourquoi, quelqu’un a t’il la reponse ?
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@Colia,
je n’ai aucune idée du pourquoi il n’y a pas de prélèvement à la source, surtout que ceux-ci semblent prévus sur le site (Site_ETF) :
Page Overview :
Page key considerations :
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Mauvaise nouvelle pour ceux qui ont des parts d’etf américain cités ici je pense qu’ils ne pourront plus être disponible.
Pas de Dici en français donc produit non négociable.
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Hall of Fame Vraiment bizarre tout ça… vu qu’avec google traducteur et similaire … les Francais se sont débrouilles jusqu’a maintenant …
Imposer que tout soit traduit en français me semble exagere un peu - voir beaucoup……
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Dans la mesure ou ca touche même les etf encore domiciliés en France, je crois qu’on subit plus qu’autre chose.
Faut que l’émetteur donne la documentation déjà mais en général elle est en anglais.
Faut ensuite que la documention soit dans la bonne langue et la c’est le rôle du courtier de la mettre…
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Bonsoir !
Galessin a écrit :
Mauvaise nouvelle pour ceux qui ont des parts d’etf américain cités ici je pense qu’ils ne pourront plus être disponible.
Pas de Dici en français donc produit non négociable.
J’en ai acheté via un courtier étranger (Lynx-broker, revendeur IB) ; alors je ne me fait pas trop de soucis.
Finalement, ça va surtout désavantager les courtiers français…
Sinon, une possibilité, inspirée de certaines pratiques que l’on trouve en informatique, c’est une documentation française d’une demi-page, quand celle en anglais utilise une trentaine de feuillets (avec, en plus, schémas, graphiques, couleurs, etc.)
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Ca commence le 3 janvier le blocus donc jusqu’à aujourd’hui y’a pas eu de souci…
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Hall of Fame Ça me paraît pas évident quand même. Est-ce que cela s’applique aux fonds non UCITS?
A ma connaissance, personne n’empêche à un investisseur français d’investir dans une entreprise américaine même si son rapport annuel n’est qu’en anglais …
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Degiro a écrit :
Cher M. SUPERINVESTISSEURMALCHANCEUX
La nouvelle directive MIFID 2 entrera en vigueur le 3 janvier 2018.
Nous vous avons récemment contacté pour vous informer des conséquences de l’entrée en vigueur de cette directive sur les services de DEGIRO. Nous souhaitons vous apporter un complément d’information à ce sujet.
(…)
Instruments non négociables
Suite à la nouvelle réglementation concernant les PRIIPS, la négociation sur un certain nombre d’instruments financiers (étrangers) sera (temporairement) suspendue à l’achat à compter du 1 janvier 2018. Toutefois, la conservation ou la vente d’une position sur ces instruments reste possible.
Plusieurs ETF et produits dérivés étrangers (notamment les produits à effet de levier) sont concernés par cette suspension de négociation. En effet, la nouvelle réglementation impose que l’émetteur fournisse une documentation pour ces instruments.
Le législateur a décidé que pour les investisseurs français, cette documentation devra être impérativement rédigée en français. La majorité des émetteurs ont choisi l’anglais comme langue de référence pour leur documentation.
En conséquence, la négociation sera suspendue sur de nombreux instruments tant que les émetteurs ne fourniront pas une documentation en français.
Si vous détenez une position sur l’un de ces instruments en date du 3 janvier, vous pourrez la conserver ou la vendre si vous le souhaitez.
Vous pouvez retrouver plus d’information sur ces modifications dans notre Centre de Documents.
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Fructif a écrit :
A ma connaissance, personne n’empêche à un investisseur français d’investir dans une entreprise américaine même si son rapport annuel n’est qu’en anglais …
Chut ! Ne donnez pas de mauvaises idées a nos députés …
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Ils estiment que les actions simples sont facilement compréhensibles et moins risquées que les opc, sicav et dérivés donc ils ont rien touché la dessus.
Après le point mystérieux c’est qu’est ce qu’ils entendent par temporairement et par instrument étranger parce amundi, lyxor et bnp sont des émetteurs français.
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A supprimer svp.
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Je m’aperçois ce jour que l’ETF Amundi EPRA qui était éligible PEA n’est plus côté et est indiqué sur Euronext comme délisté.
Je n’ai rien vu passer ailleurs à ce sujet et mon broker ne m’as pas prévenu. Quelqu’un aurait il plus d’infos sur l’avenir de cette ETF ? Qui des fonds ? Une alternative ?
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2 #93 01/02/2018 00h32 Hall of Fame Il me semble avoir lu sur le forum ici qu’Amundi transférait les etfs au Luxembourg
Donc dans 1 ou 2 jours vous devriez le voir avec le nouvel isin
Je vais essayer de retrouver la file… Voila!
Gap a écrit :
J’ai reçu par mon teneur de compte des avis concernant des ETF Amundi […] Du coup je comprends que ça ne change rien pour moi. Est ce que je me trompe ?
Il y a des explications dans le message #123 de Galessin dans cette file et dans la file ETF : passage de FCP de droits français à SICAV de droits luxembourgeoises en 2018. A priori, ça change le code ISIN mais pas les frais ou l’éligibilité au PEA (en tout cas pour les ETF que vous mentionnez). Les impacts du passage en droit luxembourgeois ne devraient pas être notables.
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(6/6) Trackers : Vanguard France vs iShares vs Amundi ETF vs Lyxor ?
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@ Nappy
L’etf est maintenant référencé à cet Isin: LU1681039480 il faudra un certain temps avec que les courtiers fassent le boulot certains l’ont déjà fait et d’autres pas .
A noter que dans certains cas après plusieurs mois un etf ayant subis un changement de ce type ne soit toujours pas accessible mais c’est dépendant de leurs professionnalisme, du volume traité etc …
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1 #95 01/02/2018 22h13colia a écrit :
J’ai quelques ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN sur Degiro…pour l’instant content, meme si le montant du dividende n’est pas regulier.
J’ai remarqué qu’il n’y a aucun prelevement sur ce dividende (ainsi que sur d’autres ETN), je ne sais pourquoi, quelqu’un a t’il la reponse ?
Les ETN constituent des titres de dettes. Les distributions sont donc du versement d’intérêts de la part d’UBS même si cela correspond à 2X les dividendes de l’index. Donc traitement fiscal d’intérêts / coupons.
Ces produits sont intéressants puisque repondérés mensuellement ce qui permet d’avoir un beta slippage ou decay minimal.
Comparativement à un ETF d’autres risques viennent s’ajouter : liquidation du titre en cas de baisse mensuelle > 60% ou prix < $5 (cette clause revenant à un appel de marge) , prix ayant un degré de corrélation au risque de défaut d’UBS et par extention le défaut d’UBS.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Dernière modification par ruoihoa (03/02/2018 13h24)
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Galessin a écrit :
Ca commence le 3 janvier le blocus donc jusqu’à aujourd’hui y’a pas eu de souci…
Bonjour,
Je confirme que le blocus continue, au moins chez DeGiro. Les fonds tels que les ETF VNQ ou REZ ne peuvent pas être listés, et donc négociés, sur l’outil en ligne du courtier. Et c’est le cas de la quasi-intégralité des ETF cotés sur le Nasdaq ou le NYSE Arca.
Cause : "MIFID" d’après un employé de DeGiro joint par téléphone aujourd’hui.
Patience, donc.
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bonjour,
Idem sur BourseDirect, pour VNQ et IUSP (REITs); IEGA et CSBGE3 (oblig) ainsi que SMC (petite cap europes.
Pas de dates a donner de la part du courtier ?
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À ma connaissance, SMC n’a jamais été disponible sur bourse direct.
Raison invoquée: il est compensé je ne sais où.
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Je m’intéresses aux Etf liés aux foncières cotées mais par exemple il me semble plus rentable d’être investie de la façon suivantes :
Au lieu d’un Etf Immo en Europe on prend un ensemble de foncières cotées françaises le dividende.
Exemple : l"Etf donne environ 3 % alors que l’ensemble des positions donne de meilleurs dividendes , les siic en France donne entre 5 et 6 % , en Allemagne entre 3 et 4 etc.
L’Allemagne ponctionne 30% de retenue a la source et certains pays représenté dans l’etf prenne un % non négligeable mais comme on est en France nous on aura pas ce désavantage si on est investi en direct et pas de frais d’Etf non plus …
Apres il y’a peu être une raison qui m’échappe pour expliquer la différence entre le rendements moyen des foncières et celui distribué effectivement par l’etf.
Hormis la retenu à la source et les frais de l’etf mais l’etf prend les frais non pas sur les distributions mais sur la vl totale de l’etf …
Le défauts reste le suivant si on applique cette stratégie , on est que des Siic française et on doit avoir un grand nombre de positions pour être assez diversifié …
La même mécanisme est valable avec les foncières US par exemple l’etf donne actuellement 3.73% de rendement alors que les positions titres par titres sont largement au dessus … ( exemple Simon prop group donne + de 5% et c’est la Première position )
A moins d’une ponction importante de retenu à la source je vois pas d’explication sur ce point.
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1 #100 05/04/2018 11h48Pour ceux interessés par ETF REITs, un article récent sur SA à propos de PowerShares KBW Premium Yield Equity REIT Portfolio ETF (KBWY).
5 Reasons To Buy This Monthly-Pay ETF Yield 8.8% - PowerShares KBW Premium Yield Equity REIT Portfolio ETF (NASDAQ:KBWY) | Seeking Alpha
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