Jade [59] : étude de cas immobilier (T2 de 45 M2)

Il faudrait avoir l’avis d’investisseurs sur Tourcoing pour la question du meublé.

Je n’ai pas encore passé les appartements que je suis en train d’acheter à Tourcoing en meublé donc pour le moment pas de réponse de mon coté.

A ce propos, quelle est la flexibilité d’un bail meublé ? Est-ce envisageable, avec l’accord du locataire, de sélectionner les meubles sur l’état d’entrée ?

La liste est claire et précise, toutefois peut-on se mettre d’accord avec le locataire, si celui-ci souhaite apporter ses propres meubles ?

Par exemple, lors de l’inventaire, si le locataire souhaite apporter son lit, mentionner "lit apporté par le locataire en lieu et place du lit fournit par le propriétaire" avec sa signature sur le document ?

Le risque est la requalification du bail meublé en bail nu si je comprends bien.

Je confirme pour la PNO je paie environ 130e/an via HelloBank
Effectivement si il n’y a qu’un seul bien en LMNP, les frais supplémentaires occasionnés par ce régime sont peut être trop élevés (comptable + CFE)

Oui la taxe foncière est plus élevée qu’à Lille voici un petit comparatif pour la région (qui date un peu)… Par contre la taxe baisse légèrement depuis quelques années, effet Darmanin ?

Cela fait longtemps que le bien est en vente ? Si oui peut être une négociation s’impose de nouveau

Le bien est niquel, on est en concurrence avec des acheteurs qui cherchent leur RP. Sur le site des impôts les dernières transactions sont dans ces niveaux de prix.

Pour moi le gros soucis c’est la copro qui ne permet pas d’avoir un loyer HC satisfaisant. Les biens de ce type ne se louent pas plus de 600 CC (seuil psychologique) donc pas beaucoup de marge de manœuvre sur le loyer.

Comme indiqué précédemment, en cas de gros travaux il faudra financer de sa poche.

Je remets les choses dans leur contexte.
Si l’objectif est de créer un actif, relativement liquide dans 20 ans afin de pouvoir le céder pour quelque chose de moins pénible à gérer, le cash flow c’est le nerf de la guerre.

Un bon agent immobilier doit transmettre tout type d’offre au vendeur mais pour cela il faut que l’acheteur le justifie un minimum. Moi j’aurai tenté dès le début une offre à 64 000. Au pire des cas l’offre est refusé et personne ne nous empêche de refaire une autre offre, de plus l’agent immobilier veux en finir avec ce bien c’est un avantage pour vous car il ira défendre votre offre.

J’aurai 2 solutions à proposer :
- essayer une nouvelle négociation en disant que la banque refuse le crédit à 69 000€
- choisir un crédit sur 25 ans pour réduire les mensualités et du coup augmenter le cashflow

Mais comme le dit Maxlille il faut être patient pour saisir LA bonne affaire

Attention, il me semble qu’il y ait une erreur:

L’impôt n’est pas que de 30%, il faut compter aussi les prélèvements sociaux a 17.2% maintenant.

Le total des impôts serait donc de 2.413 * 0.472 = 1.138,94€

Par contre le total des revenus locatif serait plutôt de 540*12, voir 580*12 puisque les les revenus seraient de 580CC.

Ce qui donne :

Revenus imposable : 3163
Impôts: 3163*47.2 = 1492,94

Revenus net : 6960-2601= 4359 annuel ou 363.25
Revenus après crédit : -31.75 mensuel

Comme dis plus haut, ce n’est pas exceptionnel du tout, et cela vous amenuise vos possibilité de faire d’autre investissements.

A+

Ohe

ohennequin a écrit :

Attention, il me semble qu’il y ait une erreur:

L’impôt n’est pas que de 30%, il faut compter aussi les prélèvements sociaux a 17.2% maintenant.

Le total des impôts serait donc de 2.413 * 0.472 = 1.138,94€

Par contre le total des revenus locatif serait plutôt de 540*12, voir 580*12 puisque les les revenus seraient de 580CC.

Ce qui donne :

Revenus imposable : 3163
Impôts: 3163*47.2 = 1492,94

Revenus net : 6960-2601= 4359 annuel ou 363.25
Revenus après crédit : -31.75 mensuel

Comme dis plus haut, ce n’est pas exceptionnel du tout, et cela vous amenuise vos possibilité de faire d’autre investissements.

A+

Ohe

Bonjour,

Je pense que votre calcul n’est pas bon, pour le revenu imposable il faut prendre en compte le loyer HC

Pour moi le calcul de Jade est bon. Mais une fois les chiffres sorti ce n’est pas un bon investissement, à éviter en location nu en tout cas.
Pour du meublé je pense qu’on sera dans le même ordre d’idée.

Jade a écrit :

ohennequin a écrit :

Attention, il me semble qu’il y ait une erreur:

L’impôt n’est pas que de 30%, il faut compter aussi les prélèvements sociaux a 17.2% maintenant.

Le total des impôts serait donc de 2.413 * 0.472 = 1.138,94€

Par contre le total des revenus locatif serait plutôt de 540*12, voir 580*12 puisque les les revenus seraient de 580CC.

Ce qui donne :

Revenus imposable : 3163
Impôts: 3163*47.2 = 1492,94

Revenus net : 6960-2601= 4359 annuel ou 363.25
Revenus après crédit : -31.75 mensuel

Comme dis plus haut, ce n’est pas exceptionnel du tout, et cela vous amenuise vos possibilité de faire d’autre investissements.

A+

Ohe

Ohe, j’ai bien pris en compte les prélèvements sociaux

Jade a écrit :

Bonjour ,

J’ai fait le calcul de l’imposition en régime nu au réel :

Revenu locatif imposable = total des revenus locatifs annuels-total des frais annuels-intérêts bancaires annuels =
6210-2601-1196 = 2413

Impôts = 2413*0.3 = 724
Prélévèments sociaux = 2413*0,172 = 415

R

Impôts + PS = 1139 euros par an

Concernant le revenu locatif , je ne prends pas les charges , j’applique la formule = (loyers mensuels hors charges *12) -  0,5 mois par an de vacances locatives

Effectivement, au temps pour moi les PS étaient bien pris en compte.

Ok pour le 1/2 mois de vacance locative, mais par contre il faut bien déduire des charges la partie récupérée du locataire.
Vous ne déduisez de vos revenus que la part effectivement a votre charge.

Pour le calcul vous pouvez prendre le revenu HC - les charges diminuées des charges récupérées.
Ce qui reviens au même que de prendre les loyers CC.

Il se peut que dans certains cas très spécifique cela ne revienne pas exactement au même, mais dans 99% des cas pour ce genre de calcul cette façon de faire est correcte.

A+

Ohe

Je paye 950 euros de CFE pour mon EURL ; dois-je partir sur ce montant ?

Et si quelqu’un peut m’ôter d’un doute :  si j’opte pour le LMNP, cela veut dire que je payerais deux fois la CFE ?

Je souhaiterais faire aussi une simulation de l’imposition en LMNP, pouvez vous me dire combien je dois provisionner en charges par an pour l’amortissement d"un bien qui coûte 69 000 euros.

1° Base d’amortissement

Conformément aux usages professionnels (BOI-BIC-AMT-10-40-10), l’amortissement a pour objet de compenser la dépréciation réelle des immobilisations résultant de l’usure ou de la vétusté, compte tenu de la durée d’utilisation normale des éléments en cause, et de ramener, à la clôture de chaque exercice, la valeur comptable de ces éléments à un chiffre aussi rapproché que possible de leur valeur de réalisation.
Source

=> Prix d’acquisition: prix+fa+notaire pour les travaux éventuellement (base différente à vérifier selon la nature des travaux effectués, est-ce qu’on améliore l’existant ou on se contente de réparer)

ps: si le bien est passé en LMNP post-acquisition, une attestation d’une agence (ou plusieurs pour être tranquille) peut permettre de donner une valeur qui servira de base d’amortissement.
ps2: si le bien est acquis la même année que le passage en LMNP, les frais de notaire peuvent être passés en charge

En comptabilité, les terrains ne sont pas amortissables (ils ne déprécient pas, ils ne perdent pas de valeur), il faut donc estimer la valeur du terrain sur lequel est situé l’appartement (sinon il peut y avoir un intérêt de raisonner par composant le cas échéant, toiture, aménagement, qui auront une durée d’usure différente).

Quelques recherches sur google donnent une estimation +/- 180e/m2 soit environ 10-15% de la valeur totale de l’appartement.

On va donc pouvoir calculer un amortissement sur une base de +/- 85-90% du prix d’acquisition (à confirmer avec EC).

2° Durée de l’amortissement

Par la suite, on peut simplifier le calcul de l’amortissement sur cette seule base, considérer que le construit est un tout, amortissable sur une durée raisonnable.

Dans ce cas selon notre ami le BOFIP (catégorie BIC), on peut amortir une "maison d’habitation ordinaire" sur 50/100 ans et une maison "ouvrière" (sic) sur 25/30 ans Source

Ca c’est la théorie, en pratique les taux moyens constatés sont bien plus élevés. Dans les faits une location meublée s’use plus rapidement qu’une RP…

Par ailleurs les travaux (selon leur nature) et les meubles se déprécient plus rapidement.
Le mobilier s’amorti sur 10 ans. En pratique sur une location meublée toutefois il sera aisé de justifier une durée plus rapide avec le turnover des locataires (amortissement sur 5 ans par exemple, surtout sur des meubles ikea, machine à laver etc).

Par prudence sur Tourcoing dans mes simulations, je mets 80% de base d’amortissement, pour une durée de 30 ans. Les meubles sur 5 ans, car justifiables aisément (remplacement fréquent)

Bien entendu seul un expert comptable qualifié pourra justifier du calcul pour éviter tout risque de redressement fiscal.

Dernière modification par maxlille (06/01/2018 10h51)

Il me semble qu’il y a encore des erreurs dans votre calcul en location nue. Voici la version qui me semble correcte :
Revenu foncier brut = total des revenus locatifs annuels HC :
540 x (12-0,5) = 6210
total des charges déductibles :
TF 900
Assurance PNO 100
charges copro (part bailleur) = 40 x 12 = 480
Frais d’entretien (moyenne annuelle) estimés à 200
Intérêts et assurance de l’emprunt = 675
Frais de gestion en direct (forfait) 20
Total charges 2375
Revenu foncier net imposable 6210 - 2375 = 3835
Impôts = 3835*0.3 = 1150
Prélévèments sociaux = 3835*0,172 = 659
Revenu net net (après impôts)= 3835-1150-659 = 2026

Cash flow net = revenu net net - remboursement du capital = 2026 -3410 = -1384 par an soit -115 par mois.

Remarques :
- vous preniez une PNO trop élevée.
- vous oubliez de budgéter des travaux d’entretien
- pour les intérêts de l’emprunt, j’ai pris l’année 10. Si vous comptez détenir le bien au long terme, l’année 10, année médiane de la durée du prêt, vous donne une bonne idée du comportement moyen sur la durée du prêt. Alors que si vous prenez l’année 1, les intérêts sont élevés, donc ça vous donne moins d’impôts à payer, donc un calcul plus favorable ; mais après cette année 1 vos revenus ne vont cesser de baisser, le cashflow ne va cesser de se dégrader (car la part des intérêts baisse dans la mensualité du prêt, donc les charges déductibles baissent donc les impôts augmentent). Avec l’année 10, au moins on a le comportement moyen.
- dans le calcul du cashflow, on ne déduit que la partie "remboursement du capital" de la mensualité. Vous avez déjà déduit en charges les intérêts et l’assurance de l’emprunt, ne les déduisez pas une seconde fois !

Concernant le meuble au réel et l’amortissement : la règle est l’amortissement "par composants". Car le gros oeuvre est plus durable que l’installation électrique elle-même plus durable que les meubles. Cf :
Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?
La durée de chaque composant n’est pas gravée dans le marbre. L’expert-comptable et vous-même prenez la responsabilité (vis à vis des Impôts) de ce calcul d’amortissement et notamment des durées retenues.
En première approche, on peut retenir (sans distinguer les composants) :
(valeur de l’appartement y compris frais de notaire et meuble achetés, moins 10 % terrain)/ 30 ans. Ça donne une estimation pas trop mauvaise.

Dans les faits, votre imposition sera moindre (quasiment nulle) les premières années car tous les composants sont amortis ; puis votre imposition remontera au fur et à mesure que des composants arriveront en fin d’amortissement.

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2018 11h17)

Pour les travaux engagés, vous pourrez les déduire en frais/amortissement et ainsi "repousser" l’année à partir de laquelle vous devrez payer des impôts.

Pour la vacance locative, c’est une perte des revenus entrants. Donc il vous faudra quand même continuer de payer les dépenses (charges copro, emprunt, assurance, …) en attendant de rentrer un nouveau locataire.

lachignolecorse a écrit :

Jade a écrit :

Donc si je comprends bien, en LMNP mon imposition sera quasi nulle les premières années. Mais par contre au moindre travaux ou vacances locatives je devrais piocher dans mes réserves financières personnelles.

Vous confondez résultat fiscal et cash flow.

En lmnp, votre résultat fiscal sera nul les premières années grâce aux amortissements du bien et des frais de notaire. Vous ne paierez rien en impôt sur ce résultat puisqu’il est nul.

Le cash flow est la variation de votre trésorerie sur un an. Dans vos calculs, si vous avez déjà corrigé vos recettes avec les vacances, il ne faut pas les soustraire une seconde fois en final. Idem pour les travaux.

D’accord,

Donc pour avoir une idée du cash flow les premières années :
Si je me dis que grâce à l’amortissement en LMNP +frais de notaire, le résultat fiscal  est nul les premières années; donc cela signifie que le revenu foncier net imposable de 3835 calculé par Bernard2K n’est pas impacté par les impôts.

Donc pour calculer le cash flow, je fais  : revenu foncier net imposable - remboursement du capital du crédit = 3835-3410 = 425 euros de cash flow annuel ; 35 euros de cash flow mensuel. Est ce bien ça?
Au vu du cash flow pensez vous que cet investissement en vaille le coup ?

Sachant que mon objectif n’est pas nécessairement de disposer tout de suite d’un cash flow pour un complément de revenu car mes revenus actuels sont plus que suffisants pour notre train de vie . L’objectif est plutôt de se constituer un patrimoine immobilier permettant d’avoir des revenus complémentaires dans 15 ans et/ou de vendre les appartements pour en tirer du cash à placer.