Loulou84 [Dijon] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

loulou84 · #1

Bonjour à tous,
J’envisage d’acquérir un immeuble situé à Dijon (proche du centre dans un bon quartier), composé d’un commerce au RDV, de 4 studios de 18m² et d’un T2 de 36m².
L’immeuble comprend 3étages et dispose de combles aménageables pour un 6e appartement.
les 4 studios sont meublés et loués 350€/mois
Le T2 est loué nu a 300€/mois
Le commerce est loué 800€/mois.
Soit 2200€/mois; soit 26 400€/an

Prix d’achat: 240 000€ (dont 10 000€ de meubles)
Frais de notaire: 8%: 18400€
L’immeuble est en bon état intérieur, toiture et fenetres ok.
La façade est à refaire et la porte d’entrée est à changer.
Soit 25 000€ de travaux (estimation)

Total: 283 400€ plus frais de banque, donc 285 000€ au total
Je précise qu’il est rare à Dijon d’avoir un immeuble dans ce budget….
265 000 / 145m² = 1827€/m²

En terme de rendement, 26 400€/ 265 000 =9.96% de rendement brut.
Ce qui me parait bien pour l’emplacement.

J’envisage un prêt sur 25 ans à 1.7%, soit 1166€ / mois plus assurance. 70€ d’assurance
location directe, sans intermédiaire

Loyer - prêt - taxe foncière =
2200 - 1240 - 300 = 660€ de cash flow avant impôt.

C’est là toute la question:
Comment optimiser tout ca dans un immeuble ou il y a du nu, du meublé et un commerce?

Merci d’avance pour vos avis et conseils

Mots-clés : achat, fiscalité, immeuble, imposition

Lili · #2

Bonsoir,

Déjà joli projet, félicitations !

Quelques remarques en vrac :

-Loyer commerce 800€ : est ce qu’il s’agit du prix du marché (je trouve assez chez pour 37m²), solvabilité, ancienneté du commerce ? Est ce que le quartier correspond à un commerce (souvent les commerces préfèrent des axes passants, pas les locataires !)

- T2 non meublé 300€. Sans connaitre le marché de cette ville (et par rapport au studio loué 350€) cela parait peu. Possibilité de meubler au changement de locataire (prévoir qq k€ cela chiffre vite d’autant qu’on profite souvent de mettre un coup de propre peinture/sol etc …).

-Studio de 18m€ : probablement des étudiants, prévoir un peu de vacances locative dans les calculs.

-envisager peut être un crédit sur 20 ans (mensualités ?)

- calcul du CF : avez vous pris en compte l’assurance PNO (qq centaines d’euros par an), les travaux d’entretient (vous pouvez prendre comme base un coût annuel de 0,5% de la valeur du bien) et la vacance locative (surtout sur les studios) ! Faites une simulation sur rendementlocatif.com
Vous pouvez demander au propriétaire quel est son taux d’occupation sur l’année (avec relevés bancaires, cela permet aussi de vérifier si le loyer est payé en temps et en heure).

Le projet à l’air pas mal en tout cas, tenez nous au courant !

Au plaisir,

Lili

loulou84 · #3

Bonjour Lili,
Merci pour votre réponse.
Pour le commerce, il s’agit d’un petit snack. L’immeuble est situé a proximité immédiate (60m) d’un lycée. Le commerce est là depuis 9 ans. Donc je pense que ca marche de ce coté là.

En effet, le T2 est le "point noir" du sujet. mais le petit papi qui y habite, y est depuis très longtemps…. je ne me vois pas le virer…

La proximité du lycée avec BTS me permet d’envisager un vide locatif assez faible.

La durée du crédit sur 25 ans est un choix délibéré visant a baisser l’échéance au maximum car, comme évoqué, je recherche une solution pour limiter la casse fiscalement parlant. Baisser la mensualité me permet d’avoir un cash flow plus important afin de faire face à l’impôt.

Merci pour l’astuce des relevés bancaires :-) Je n’y avais pas pensé !

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